新城野心不小，它要對標博楓了！
可能以後，新城（601166.SH）對外說辭裡，將不再出現“萬達”，而是“博楓”Brookfield。
博楓這名字，是在4月3日業績會上，從董事長王曉鬆口中蹦出來的。
王曉鬆說，博楓並不是單純的資管類公司，而是一家在不動產、基建、商業等有着產業綜合運營能力的資產管理公司。在研究了諸多家成熟企業後，新城選擇深度對標博楓。
經歷了死去活來的2022年，地產公司們普遍像泄了氣的皮球。
慶幸也好，意外也罷，新城還算是一家有夢想的公司，或者說還能喊出夢想的公司。王曉鬆還算是一位有情懷的地產二代。
拉回到現實，謙虛點講，現階段的新城和博楓可不是一個量級。
在成爲博楓或者具備像博楓那樣的成熟運營能力之前，有必要儘可能審視一遍，新城有做哪些準備。
● 很直觀的一點，新城正成爲一家靠收租就能收入近百億的公司。
2022年新城商業運營總收入首次突破100億。這主要由重資產+輕資產運營中的140個吾悅廣場貢獻。輕資產的吾悅廣場有14個。
新城將2023年商業運營收入目標設定在110億，還是偏保守。
算上在建+擬建的，新城吾悅廣場一共有194家，在國內購物中心的數量僅次於萬達。
新城投資性物業有1159億元，佔總資產的25%。
● 兩年前，新城開始搭建資管平臺。
內部對美國次貸危機後，帕爾迪收購桑達克斯，加拿大的博楓、日本的三菱、新加坡凱德等等做過一系列研究。
資管平臺的搭建也是以人員調整+住宅業務收縮爲代價。去年年底，新城又把總部—區域—項目的三級架構進行了一輪調整。
內部有個“活水計劃”的稱法，要點是保障團隊穩定性，實現不同事業部之間人才流動，同時將核心人才保留率作爲各部門的考覈指標。
按照新城在今年2月份的盤點結果，公司希望當中30%的優秀人才到了今年年底能有90%還在職，最少是80%。
● 雖然跟優秀企業有差距，但吾悅廣場的收益率基本達標。
如果用NOI/公允價值計算，開業3至5年的吾悅廣場能在5.4%，開業5年以上7%。
如果是NOI/原始投入，即物業收益率（NPI Yield），數值還會更高。
● 價值觀導向上的變化。
對於商業資產，內部提倡做深度運營和迴歸本質。從原先的空間運營轉到用戶運營，從原先的招商思維轉爲經營思維，從客流營造轉變爲客戶服務。構建用戶爲核心，滿足多方價值訴求的新型價值關係。
比如，運營一個購物中心時，不再單純爲了追求財務指標把滿鋪放在第一位，而是與品牌方一起提高業績坪效、銷售額等。
● 與此相應的在管理方式和考覈上，往深度運營能力傾斜。
考覈上體現整個服務的響應度，內部管理上倡導優秀案例的分享和推廣，採取多種舉措和品牌方聯動等等。
說白了就是先自己內捲了自己一遍。
因爲不這麼做，新城也發現會有問題，特別是一些三四線城市核心區域開業了四五年的吾悅廣場，一旦租金水平到1億左右就會有瓶頸。
新城能不能成爲下一個博楓，關鍵在於能不能通過專業的運營管理，提升資產的經營回報和估值。
在王曉鬆的話語裡，至少他認爲做這件事的時間點成熟了。
▶ 一是，房地產行業處於重整階段。開發商的角色和定位正面臨切換，需要去做更爲專業的事情，而不是像以前一樣從資金、土地、銷售等全鏈條覆蓋。
▶ 二是，商業地產領域的REITs正處在方興未艾階段。新城有資格、有基礎、有準備迎接它的到來。
不能小覷吾悅廣場對於新城的作用。至少在這一次的地產行業縮表出清期，它在那幾個至暗月份裡保住了新城的命。
截至2022年底，新城用吾悅廣場做了260億的融資。而新城銷售業態的融資，主要是銀行開發貸+信託融資也就300億。
另外，新城吾悅廣場之前沒有做很高的LTV，未來還有融資空間。一是做過融資的吾悅廣場可以進一步提高抵押率。二是還有近50座已經開業的吾悅廣場沒有做過融資。三是在建吾悅廣場落成開業後也可以作爲融資補充。
按照當下情況推演，新城認爲不管是做經營性物業貸、抵押貸款還是中債增反擔保的抵押物，吾悅廣場未來能產生400多億的增量融資。
另一方面，新城對於REITs一直是保持開放態度。
在2018年年底，新城就試圖以海口一個吾悅廣場作爲突破口。後來又轉戰新加坡，打包了9個商業物業作爲底層資產準備去發行REITs。現在面對國內REITs的窗口期，新城沒有理由不去努力。
只不過商業REITs還有待更多操作細則的出臺。作爲權益類融資，融資成本目前沒有比債務融資成本低，甚至還會高。因爲監管要求年化回報率不得低於3.8%再疊加基金管理費，成本會在4%甚至5%以上。
新城將2023年定義爲是公司大資管落地的元年。至於能不能講好對標博楓的故事，是新城的事。
我們不該輕易去否定一家有夢想的公司，更何況資本市場多年來習慣了聽故事。
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