小宅化影響擴大 新北最有感

永慶房屋研展中心副理陳金萍。（永慶提供／王莫昀臺北傳真）

根據內政部2025年1月戶籍統計，每戶平均人口數僅2.46人，即全臺多數家庭人口成員不滿3人，而家戶人口數減少，意味着對居住空間的需求降低，再加上近年房價連年走高，較小的住宅面積換算成購屋總價相對容易負擔，小宅化已成近年房市購屋趨勢，不僅新推預售建案25坪以下小宅增加，中古屋市場小坪數住宅，交易佔比也有成長的趨勢。

臺北市作爲全臺房價最高的縣市，小宅化的影響是否最爲嚴重呢？根據筆者觀察，統計近五年臺北市面積25坪以下住宅交易佔比，增加最多前五行政區有大同區、中山區、中正區、萬華區以及士林區，五年間25坪以下住宅佔比增加幅度約7.3至15.5個百分點，房價漲幅約10.7％至20.8％。可以歸納出在購屋預算有限的狀況下，房價持續上漲，小宅化更爲明顯。

其中，大同區25坪以下小宅交易佔比，從2020年的30.9％攀升至2024年的46.4％，小宅交易增加15.5個百分點，全臺北市最高；中山區則增加了10.1個百分點，排名第二。可以看到大同區、中山區2024年25坪以下住宅交易佔比已經分別爲46.4％與51.3％，而萬華區小宅交易佔比更是高達52.9％，幾乎可以說每2戶中古屋交易，就有1戶物件面積在25坪以下。

以中山區爲例，儘管中山區小宅單價高達7字頭，然而，中山區位處臺北市中心地帶，憑藉交通機能便利，商業發展繁榮，尤其是鄰近捷運站點周邊的小宅產品，總價帶依然容易落在多數年輕、首購族羣可負擔的範圍內，因此受到許多購屋族羣青睞。

小宅化的現象已有向外擴大至新北市的跡象。觀察新北市25坪以下住宅交易佔比增加最多的前五個行政區，包含有三重區、泰山區、土城區、新莊區以及板橋區，近五年實價登錄交易資訊顯示，25坪以下住宅佔比增加幅度約11.1至17.9個百分點，增幅明顯高於臺北市。

由於臺北市可供建築素地稀少，新北市各行政區持續有重劃區土地供給預售市場推出新建案。近年預售建案最爲熱銷、最快封盤的，不少是主打低總價的小坪數產品，預售建案熱銷，也帶動周邊中古屋市場價量表現。近五年新北市小坪數住宅交易佔比增加最多的行政區是三重區，自2020年至2024年由25.9％增加至43.9％，五年增加了17.9個百分點。

想像一下，五年前三重每4戶房屋買賣中有1戶小宅，如今增加爲每5戶房屋交易就有2戶是小宅，對照三重五年之內房價上漲約三成，除了家戶人口數減少的因素，高房價的壓力正是促使消費者購買小宅最大推力，也是小宅交易佔比上升的主因。

在房價高漲、薪資未明顯調升的狀況下，購屋總價門檻日益攀升，建商爲符合市場需求，紛紛推案小坪數住宅；而中古市場也同樣有愈買愈小的趨勢，建議有購屋需求的民衆，面對高房價壓力，可以評估自身購屋負擔能力與實際需求居住空間，選擇適合的區域，或是以時間換房價，以通勤時間換取相對實惠的價格與空間，仍有機會找到符合自己需求、也能夠負擔的好宅。