小區要管好，居民說了算——從呂梁市委北門高層小區看業主自治新方向

垃圾堆積、路面坑窪、管網失修，業主與物業矛盾重重……一年前，市委北門高層小區還深陷物業管理的困局。而如今，電動車、自行車停放有序，樓道乾淨整潔、燈光柔和明亮，地下室空間規範安全，這個住着200多戶600餘人的高層小區，從“髒亂差”到“潔淨美”的蛻變，不僅刷新着居住環境，更重塑了基層治理新格局。其以黨建爲引領、居民爲主角的自治實踐，爲破解我市城市小區“誰來管、管什麼、如何管”的難題，提供了可複製、可推廣的鮮活樣本。

城市小區治理中，物業公司與業主的矛盾由來已久。物業公司以盈利爲目的，常通過壓縮成本、簡化服務追求利潤最大化。業主則期盼優質服務，希望物業維護好公共設施、保障居住安全、及時處理訴求。這種目標差異導致的現實矛盾，在新建小區尤爲突出。市委北門高層小區是典型的新建小區。在小區老住戶成永生看來，不同於新建小區的老舊小區、村改小區、安置小區，其鄰里摩擦、樓宇矛盾等多多少少還受宗族關係、鄰里文化、居民認同感等影響，生存狀態、日常交集相對穩定。而新建小區居民之間幾乎沒有利益趨同、價值共建等約束，只能靠居民自願自覺自省，要讓這些實現共鳴，首先得實現業主自治，讓業主自己管理小區、治理小區。

市委北門高層小區更爲特殊，600多個居民中黨員人數超過200人，其中不乏退休的處級以上幹部，組織力量本應強大。但自2011年入住以來，一直沒建立黨支部，寶貴的組織資源長期沉睡。缺乏有力的協調機制，讓物業公司與業主長期陷入零和博弈：物業以利潤爲先，業主渴求優質服務卻維權無門。日積月累，不僅出現垃圾堆積、路面坑窪、管網失修等表面問題，更有物業服務勉強維持、居民深感權益無力維護等現實問題，“家的溫度”逐漸消失。

新時期，物業矛盾成城市治理痛點，物業公司追求盈利最大化和業主追求服務最大化的矛盾，讓不少新建小區陷入“服務縮水—費用拒繳—品質再降”的惡性循環。“是得有人管管了”成爲市委北門高層小區居民的共同呼聲。

自治的關鍵在於自主，根本是重構治理主體。市委北門高層小區的轉變，就始於一場從“被動管理”到“業主自治”的覺醒。

成永生擔任過呂梁市委副秘書長、市信訪局局長，2023年，退休後的他積極參與呂梁市委北門高層小區黨組織建設工作，並被選舉爲黨支部書記。後又開始籌備建設業主委員會，經過超70%的業主參與投票，成永生當選爲業主委員會主任。2024年4月1日，小區順利完成與原物業公司的移交工作，正式接管小區物業管理服務工作。

該成立的成立了，該接管的也接管了，但大部分居民並不看好小區自治，認爲是“換湯不換藥”。在一些居民看來，要真正實現小區自治，業主委員會必須得有一幫子有權威的人擔起責任並得到認可，而且這些人必須做到公平正義，有愛心，有貢獻精神。成永生帶領業主委員會成員積極宣傳自治的好處，也通過自身示範引領讓居民們切實感受到了自治的好處。2024年3月，小區下水管被水泥堵塞，污水倒灌至地下室。當時的業主委員會還未接管小區，但成永生主動承擔責任，積極協調城市管理部門進行維修，及時解決了居民的困難。

業主委員會成立後，小區嚴格按照國家規定執行收費標準，所有收支適時向業主公示，確保公開透明。與之前物業相比，現在物業服務人員從原來物業公司接管時候的13人精簡至7人，節約人工費用約10萬元。這些節省下來的費用全部用於提升服務質量，公共部分維修得以全面保障，門房實行24小時值班制度。通過合理優化資源配置，提高了服務質量，讓居民切實享受到了業主自治帶來的實惠。

居民提出修建電動自行車充電棚的建議，業主委員會充分採納建議並組織實施，項目投資6萬元，新安裝充電樁38個，有效解決了小區100多輛電動車的停放與充電難題，爲居民的日常生活帶來極大便利，同時也提升了小區的安全管理水平，減少了因私拉電線充電帶來的安全隱患。業主委員會成立之初，共有60餘名居民爲小區治理建言獻策，收集到意見建議87條。經過一年多的努力，業主委員會成功解決小區樓道破損、公共區域地板鬆動、樓道燈光維護、院內地面坑窪、停車棚以及水電消防設施破舊等一系列問題，讓業主真正成爲小區治理的主體，體現了民主在基層治理中的重要作用。

類似這樣的做法還有不少，這些做法不僅解決了居民眼前的困惑，更爲重要的是居民們對自治有了新的看法，也切切實實感受到了業主自治帶來的諸多變化。

於居民而言，不會過多關注自治的成效，他們所關注的是小區生活環境會不會有大的改觀，自己的訴求能不能得到及時迴應，能不能感受到實實在在的服務。

業主委員會成立後，市委北門高層小區第一時間在四個單元門口設立了意見箱，並通過選舉產生4個黨小組組長和27個業主代表，並建立全體業主羣和物業管理羣。黨小組長和居民代表負責徵求居民的意見建議，確保居民的訴求能夠及時、準確地傳達給黨組織，黨組織的決策也能更好地惠及廣大居民。這種完善的組織架構，爲小區治理提供了堅實的組織保障。對於重大事項，業主委員會會組織召開業主代表大會進行集體決策；日常事務則由業主委員會集體決策。這種科學、民主的運行機制，確保了決策的公正性和合理性，避免了個人決策的片面性，使小區治理更加規範、有序。

自治所取得的實實在在的成效就體現在居民自願自覺自省的意識中，小區退休老檢察官老陳主動擔任小區調解員，成功化解房屋漏水、房屋裝修擾民等3起鄰里矛盾，將居民糾紛化解在小區，避免了矛盾的激化升級，維護了小區的和諧穩定。

市委北門高層小區的實踐表明，居民自治不是簡單的“自己管自己”，而是權責清晰、運轉高效的治理體系，其成功經驗帶來多重啓示：

——小區治理中，黨組織不僅協調資源，更凝聚共識。黨支部面對下水管堵塞危及樓基的緊急情況，迅速協調城市管理局搶險維修，既解決實際問題，又樹立公信力。“黨建+自治”模式，將黨的政治優勢轉化爲治理效能，爲自治指引方向。

——新建小區居民背景多元、需求多樣，卻在自治中實現“216戶需求”到“1份共識”的轉變。關鍵是建立便捷參與渠道：意見箱收集靜態訴求，微信羣處理動態問題，居民代表參與決策監督，讓每個人都能找到參與治理的切入點。正如居民所說：“自己的事情自己管，不僅問題解決得快，住得也更舒心。”

——小區明確“三重一大”事項由業主代表表決、日常事務由業委會集體決策，構建規範運行機制。面對快遞丟失索賠、下水道維修爭議等問題，業委會通過完善制度、明確責任邊界，既保障居民合理權益，又避免自治陷入“無限責任”困境。這種“有邊界的自治”，讓治理既有活力又井然有序。

小區換新貌，居民有話說。今年86歲的業主劉瑞華逢人便誇：“以前是物業管業主，現在是業主管物業。由被動變成了主動，我們業主說了算！”劉瑞華大爺在與記者交談時風趣地說道。

治理好不好，居民說了算。如今的市委北門高層小區，不僅環境煥然一新，房屋售價、租賃價格也明顯上漲5%～10%，更重要的是居民主人翁意識顯著增強。從“事不關己”到“主動參與”，從“互相抱怨”到“互助共治”，這種精神層面的轉變，應該成爲全市城市小區業主自治借鑑的模式和範本。記者 馮海硯 王洋

來源：呂梁日報