消保處查覈預售屋契約20案違規 裁處983萬元

買房示意圖。圖／ingimage

爲檢視建商對於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之遵循狀況，保障消費者購屋權益，行政院消費者保護處會同內政部地政司及各直轄市、縣/市政府地政局/處，於2025年3月至6月間辦理「114 年度預售屋買賣定型化契約查覈」。總共查覈74案，其中有20案違規，共裁處983萬元。

消保處表示，本次查覈，除以2024年9月至12月之銷售戶數爲基準，就「全國銷售排名前10名」及「地方銷售排名(直轄市銷售排名前4名；縣/市銷售排名前2名)」之建案進行查覈。

消保處提到，另分析2020年年至2024年行政院消保處與內政部地政司及各直轄市、縣/市政府地政局/處合作辦理之「預售屋買賣定型化契約查覈」結果資料，就同一建商過去查覈有2次以上違規紀錄者，再次加強查覈。

消保處指出，本次共計查覈74建案，每個建案均查覈「驗收」、「房地所有權移轉登記期限」、「通知交屋期限」、「違約之處罰」等15項目，整體查覈結果如下：

一、全國銷售排名共10建案，其中有4建案契約內容部分不符合規定，計有4項次不符合規定，契約內容整體不合格率爲2.7%（4/150）。

二、地方銷售排名共50建案，其中有11建案契約內容部分不符合規定，計有23項次不符合規定，契約內容整體不合格率爲3.1%（23/750）。

三、過去查覈違規二次以上建商共14建案，其中有5建案契約內容部分不符合規定，計有10項次不符合規定，契約內容整體不合格率爲4.8%（10/210）。

對於契約內容不合規定之建商，行政院消保處已請內政部地政司督導各直轄市、縣/市政府地政局/處依「平均地權條例」第81條之2第5項規定，本次查覈共計裁處新臺幣983萬元。

消保處說明，本次查覈項目中，主要違規態樣如下：

一、違反「驗收」規定

本次查覈發現，部分建商將交屋保留款併入銀行貸款中，未讓買方於「自備款」中保留「房地總價5%」之交屋保留款，實質降低消費者對於瑕疵修繕之保障。

亦有建商將「交屋前」之修繕義務變更爲「交屋後」之保固責任，迫使買方接收有瑕疵之房屋。例如：契約中記載，驗屋時所發現之瑕疵，如改善結果未達標準，買方須依保固維修程序要求賣方辦理，不得作爲拒絕交屋之理由。

另有建商以錯誤之方式計算天然瓦斯配管費用，將賣方應負擔之費用轉嫁由買方負擔。例如：天然瓦斯配管費用原應以「預售屋基地範圍」進行區分，但契約中卻以「瓦斯表」之位置進行區分，進而將「瓦斯表」至「預售屋基地範圍」一段之費用轉嫁由買方負擔。

二、違反「房地所有權移轉登記期限」規定

本次查覈發現，部分建商於買方未履行所有權移轉登記之協力義務（例如：配合加蓋印章、出具證件、繳納各項稅費等）時，擅自增列權利義務失衡之契約條款，侵害消費者權益（例如：契約中記載，買方未履行所有權移轉登記之協力義務，賣方得解除契約，且買方須賠償賣方房地總價15%之違約金）。

三、違反「通知交屋期限」規定

本次查覈發現，部分建商增列不當之契約條款，免除賣方應於領得使用執照後 6 個月內通知交屋之義務。例如：契約中記載，賣方辦理對保、貸款撥付等時程，不計入6個月期間。

亦有建商要求買方提前負擔水電費、瓦斯基本費，轉嫁賣方付費之義務，增加買方負擔。例如：買方原應於「通知之交屋日起30日後」負擔水電費、瓦斯基本費，但契約中卻記載，買方於「通知交屋日起30日後」即負擔水電費、瓦斯基本費。

四、違反「違約之處罰」規定

本次查覈發現，部分建商以不當之契約條款，限制買方解除契約之權利。例如：契約中記載，建材設備之價值、效用及品質須達到「重大減損之程度」，買方始得解除契約。

亦有建商以不當之「特約條款」，排除應記載事項之規定，使消費者陷於動輒違約之處境，並訂定高額之違約金，增加消費者負擔。例如：契約中記載，如有「貸款差額」，不論其原因爲何，均要求買方依限繳清差額，否則應支付房地總價16%之違約金。

行政院消保處呼籲建商應依照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，擬定各項契約條款，切勿隱瞞重要消費資訊，影響消費者判斷；亦不得以「契約自由」爲名，增列「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所無且不利於消費者之契約條款。

行政院消保處提醒消費者，簽約前做到下列步驟，以保障自身權益：

一、至實價登錄網站確認建案契約備查狀況。

二、逐點核對契約內容是否與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定相符。

三、倘遇契約內容不合規定之建案，應拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。