閒置土地收儲節奏加快 市場預期或改變樓市供需

近期，各地方政府對閒置土地的收儲節奏明顯加快。 時報財經圖庫/供圖

張一帆/製表

證券時報記者 張一帆

近期，各地方政府對閒置土地的收儲節奏明顯加快。2月以來，廣東多地披露收儲計劃，總收購價格超180億元。在中央明確專項債收購存量閒置土地的管理辦法之後，各地政策執行意願積極。

梳理各案例顯示，較土地出讓價折讓一至兩成是廣東各地土地收儲的普遍價格，並對所收購土地的用途沒有特別的偏好。目前，各能級城市均沉澱了一批長久不開發的閒置土地，通過專項債資金實現庫存盤活，將大大減少市場存量地塊，有利於穩定市場預期，對於那些新房交易仍具有較大流量的區域而言更是如此。

觀察人士建議，下一步可以從收購價格標準、土地調規、土地置換等層面進一步優化收儲政策，更好發揮化解樓市庫存、穩定市場的積極作用。

1 收儲節奏加快

2月11日，湖南省長沙市就運用地方政府專項債券資金收回存量閒置土地發起徵集。長沙市自然資源和規劃局表示，將按照政策要求充分考慮市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃。

仔細來看，這份徵集對收購的土地用途沒有特別的偏好，對土地使用權持有方的企業性質亦無要求。只要是企業無力或不願再開發使用的土地，不論是已供應未動工的住宅用地和商服用地，或已動工未建設完成但具備分割條件的土地均可納入。同時，老舊廠區、倉庫等工業用地和教育、醫療、衛生等公共服務設施等低效用地也獲納入徵集範圍。

在此之前，廣東省各市先行一步。

1月底以來，廣東省多個城市公示了2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債的項目情況，據記者不完全梳理，共涉及9個城市（區）的63個地塊收儲信息，總收儲金額183億元。在2月7日，珠海市自然資源局公示擬收儲14宗用地，土地用途覆蓋商業、居住、旅館等各種類型，總收儲金額約66.4億元。珠海市將此次收儲命名爲“2025年第一批”，珠海市自然資源局相關工作人員表示，今年珠海還會繼續收儲存量閒置土地。

中指研究院政策研究總監陳文靜告訴記者，“近期監管部門明確各項政策，爲地方落地執行提供了一定指導，在此基礎上，今年以來部分地區發佈了徵集收購存量土地的公告。”

去年11月，自然資源部發文明確專項債收購存量閒置土地的細則，同年12月國辦發文明確允許專項債券用於土地儲備。至今年1月10日，財政部綜合司司長林澤昌發聲讓市場吃下了定心丸。在國新辦舉行的新聞發佈會上，林澤昌稱：“已經明確了專項債管理的相關要求，地方已經可以做了。”話音剛落，隨後的兩個交易日，申萬房地產指數累計大漲4%。

中央明確辦法，地方政府積極響應。觀察全國31個省份地方政府工作報告，至少有15個省份提及存量土地等有關內容。在落實動作最快的廣東省，其1月15日發佈的政府工作報告中即快速響應，表態要運用好專項債券資金回收閒置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房。

2 有效削減庫存

土地收儲如何作用於地產市場？

林澤昌預期，專項債收購存量閒置土地相關政策將有利於改善土地的供求關係、增強房地產企業資金流動性，同時有利於補充重點領域的土地儲備。

以此次收儲動作較大的珠海市爲例。在擬回收的14宗土地中，有8宗涉及住宅用途，合計收儲面積約18公頃，全部已超出約定開工時間，處於未開工狀態。其中，有6宗地塊處於斗門區，地方國企珠海大橫琴集團有限公司、珠海華髮集團有限公司是以上土地的最終持有人。

從回購總量來看，這些土地達到了珠海市現存未動工土地的8.5%，顯著地削減了潛在庫存壓力。根據珠海市最新通報的存量住宅用地情況，截至2024年底，珠海市存量住宅用地159宗，對應用地總面積802.52公頃，其中未動工土地面積210.21公頃、已動工未竣工面積592.31公頃。

僅依靠開發、銷售發揮作用，在供需兩弱的市場環境下，2024年珠海住宅市場庫存仍在累積。據珠海中原地產方面統計，截至2024年底，珠海住宅市場全市庫存363.36萬平方米，同比微增2.32%，按近6個月去化速度，去化週期約20.74個月，仍處於較高區間。

在此背景下，珠海房企的銷售戰略鎖定“去庫存”，一方面體現在全市新推貨量持續下探，另一方面則是樓市降價頻現。據統計，2024年，珠海全市市場均價2.36萬元/平方米，同比下跌7%。

珠海本輪收儲動作中，住宅用地最爲集中的斗門區，其實也是當下珠海市住宅市場庫存最爲集中的區域，該區土地庫存達90.07萬平方米，佔全市的25%。在激烈競爭之下，斗門區去年“以價換量”趨勢明顯，全年市場均價同比下降約11%，大於珠海市全市水平，且全年銷售套數仍然同比減少約20%。

珠海市的情況，在全國範圍內具有一定代表性。國家統計局的公開數據顯示，2024年末，商品房待售面積已超過7.5億平方米（竣工未售），同比增10.6%，其中住宅待售面積增長16.2%。同時，這一統計並不包括施工面積和待開發土地等廣義庫存。

克而瑞研究中心市場研究總監馬千里告訴記者，目前各能級城市均有大量廣義庫存爲10年前出讓的地塊，若能積極主動處置長久不開發的閒置土地，將這些出讓多年、仍未形成有效新房供應的廣義庫存再度盤活，將大大減少市場存量地塊，有利於穩定市場預期。

“尤其是對於那些新房交易仍具有較大流量，只是由於廣義庫存過高而導致預期下滑的板塊而言更是如此。”馬千里表示。

3 盤活存量項目

對於房企而言，獲得收儲機會，無疑是將閒置資產盤活，增加資金流動性最快、最直接的方式。

在珠海市本輪收儲的宅地項目中，位於金灣區的兩宗土地回購金額最高，合計收儲金額約爲18.68億元。據瞭解，以上兩宗土地落拍於2023年12月，彼時珠海華髮集團有限公司旗下公司以總價21.03億元競得該地塊，目前仍未開發。本次對應收儲價格相當於出讓價的八九折。

八折以上，是廣東本輪收儲動作中最爲常見折價比例。據中指研究院統計，近期出爐的收儲案例中，約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在80%至100%之間，超40%的地塊比值在90%至100%之間，13%的地塊比值在70%至80%之間。

“收地基礎價格就低確定，在收購價格的制定中，市場評估價、企業拿地成本等是重要參考。”陳文靜介紹。

2024年11月，自然資源部發布的242號文中明確，收儲價格爲土地市場評估價格與企業土地成本就低確定收地基礎價格，再根據市場形勢、合同履約情況等集體決策確定基礎價格下調幅度。記者獲得的一份回購土地申請表中顯示，地方政府還就企業對該地塊的預期回購價格徵求意向，並同步收集受讓後繳納稅費等支出情況。

記者從房企方面瞭解到，目前各家房企對各地政府收儲動作態度積極，保持較高的關注度，正在根據政策方向梳理旗下項目。華髮股份（600325）董事局副主席、總裁陳茵表示，2025年，房產開發板塊將圍繞“消化存量、優化增量、騰籠換鳥再出發”工作總基調，搶抓國家政策機遇，全力抓好去庫存、資產盤活、做優增量等攻堅重點。

有房企人士向記者表示，“事實上，一些閒置地塊即便沒有被收回兌現現金流，只要重新整理規劃，對我們來說都有很大的價值。”

目前，市場上已經出現房企溢價回購收儲地塊的案例。

去年年底，越秀地產以約20.23億元競得廣州市海珠區大幹圍地塊。值得注意的是，該地塊正是去年11月越秀地產以15.29億元現金補償退還的地塊，一出一入之間，大幹圍地塊“漲價”5億元。該地塊價值的盤活，正是受益於土地規劃的調整，在退地時大幹圍地塊性質爲商業用地兼容商務用地，而在收回時地塊已轉變爲二類居住用地，容積率、綠地率等也有調整。

同在廣州，去年年底，萬科方面底價競得廣州南站商務區3宗宅地，該地塊通過貨幣及指標返還的方式收儲零散留用地，優化規劃後再重新出讓。針對這一案例，觀察人士表示，通過貨幣補償及指標返還的方式收儲零散留用地，使地方政府有了定向託底土地市場的資金，對於緩解房地產源頭上的供求關係、促進房地產止跌回穩有重要意義。

4 進一步發揮作用

收儲節奏已經提速，下一步如何進一步更好地發揮作用，仍然存在一些難點有待攻克。

價格問題首當其衝。克而瑞研究中心企業研究總監房玲表示，目前對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎價格的原則，一般情況下不足以覆蓋房企已經進行的融資。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這就成爲了阻礙土地收儲的基本矛盾。

陳文靜建議，可以優化收購價格標準，將土地出讓時的起拍價作爲收購價格的重要參考。國海證券首席經濟學家夏磊建議，可以在符合國土安全規劃的前提下，通過合理調整規劃條件和設計要求，使其更好地適應市場需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統的單一功能和用途的用地方式。同時，加快土地二級市場建設，爲將來的專項債退出提供條件。

同時，當前收購標的物更集中在地方國企，有觀察人士認爲，這一現象或難以調動其他類型企業的積極性。陳文靜認爲，如果加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給，如形成地方國資、央企、民企按35%:30%:35%的收儲比例，部分地區可以將民企的比例提升至40%以上。

對於這一現象，房玲認爲，或與土地儲備中心目前只接受淨地交付有關。在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證後就會將土地抵押給銀行獲取開發貸，因此房企手中很少有閒置的淨地。“已經出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實力較爲雄厚的央企和地方國企則可以通過調配資金來解押土地，從而實現土地變現的目的。”房玲表示。

此外，根據自然資源部通知要求，運用專項債收儲存量閒置土地，再次出讓原則上不用於商品房建設，也就是要麼用於基礎設施或公共設施建設，要麼用於保障房建設。由於部分房地產市場低迷的城市消化土地的能力有限，或也降低了政府收儲的積極性。陳文靜建議，可以進一步完善收儲政策，儘快出臺詳細的操作細則，給予調規、土地置換等更多政策支持。

方正證券分析師劉清海表示，土儲專項債五年後重啓意義重大，全國範圍內或將持續落地，有效緩解房企現金流壓力，提振樓市信心，鞏固止跌回穩趨勢。房玲表示，展望未來，收儲政策有望在部分房地產市場和地方財政相對較好的城市促進樓市供需平衡與價格穩定，同時爲保障性住房和城市更新提供資源支持。