《「我是有錢人」迷思784》連巴菲特也不買房！理財專家3理由勸年輕人別投資房地產

示意圖／聯合報系資料照片

自去（2024）年下半年，央行採取第七波房市信用管制以來，市場就一直在關注國內不動產市場的價格走勢變化。從業者的角度來看，只要央行收緊的政策不變，其對於房市後市的看法，莫不都是「悲觀以對」。

根據信義六都第3季房價指數資料顯示，雙北呈現盤整但季增。雙北以外區域房價通通下滑，尤其桃園與中南部三都，都是季、年雙減。其中，又以高雄房價下降5.71%最重。

不過弔詭的是，中央大學與臺灣房屋合作編列的「購買房地產時機」指標，10月份的調查數據爲90.42點，月增1.48點，呈現「止跌回升」現象；至於「未來半年投資股票時機」，10月調查爲36.52點，暴跌了15.16點。

更多美國年輕人選擇租房

但同一天的一則外電報導，反倒更吸引了筆者的目光。該報導表示，越來越多美國年輕人，選擇租屋而非買房，並將資金投入股市。且與過去買房累積財富的觀念不同，如今，投資股票的回報並不亞於房地產」。

看到這則報導裡，關於美國年輕人「棄房就股」的理由外，筆者其實還想進一步，補充一些在臺灣的年輕人，「寧可投資股市，也別買房地產」的重要理由如下：

理由一、不動產買賣的流動性、複雜性及投資門檻，都遠高於股票投資。這裡包括不動產的交易曠日廢時、流動性較差，以及未來人口變少、坪數太小的「下一手接手」風險。更何況，不動產還有房屋老舊的問題難解。

別看現在媒體上，三不五時出現的老屋都更的成功案例。但事實上，老舊公寓（特別是都會區精華地段）由於稅制與補貼等問題，都更之路更是困難重重。甚至，只要其中一戶不同意，整個計劃就會被卡死。

投資股市最低門檻僅千元

再以最便宜的套房爲例，總價終究要數百萬元起跳，臺北市更是輕鬆就上千萬元。就算是透過銀行貸款，以「自備款五成爲例」，也至少要數百萬及上千萬元。反觀股市投資，零股交易或基金、ETF定期定額投資的最低門檻，只需要千元就可搞定。

且相對於不動產投資，股票市場不但流動性高，整個過程及手續，也更爲簡易。例如股神巴菲特就曾說過，他之所以不投資房地產的原因，主要是因爲「房地產交易牽涉多方利害關係人，談判複雜又冗長，交易即使達成，也可能曠日廢時才真正過戶。相較之下，股票市場提供的效率遠高於房地產，『談好價格，按下按鈕，幾分鐘內交易完成』」。

理由二、稅率負擔差異甚大。從稅負的考量來看，有價證券投資更能見其優勢。目前，證券交易所得稅是暫時停徵的，唯二的成本只有0.3%的證交稅，以及0.1425%的交易手續費，兩者相加的成本，連0.5%都不到（請見下表一）。

反觀不動產買賣的稅及成本，可以說是「落落長」地多。光以最大成本的所得稅及仲介費爲例，前者的房地合一稅（賣方支付），最低是15%（必須持有超過10年），最高可達45%；後者的仲介費，也至少要2%（買方支付）或4%（賣方支付）。其成本負擔與股票投資相比，根本是差到十萬八千里。

製表：李雪雯

以上只是有償（買賣）的成本，假設是無償的贈與，例如有錢的父母，未來想要將資產轉給子女。單是不動產方面的贈與稅負，也遠高於有價證券。對此有興趣的讀者，可以參考筆者過去寫過的專欄。

理由三、不動產報酬率長期可能輸給股市。例如之前，就有專家回溯2009年初，至2025年近17年的數據變化，整理出非常有趣的結果顯示：無論美國或臺灣，風險性資產的價格，大致隨貨幣供給增加而上升。其中，房價的年化報酬約比貨幣供給年增率，低上1個百分點；股市年化報酬則約爲貨幣供給年增率的2.0~2.4，請見下表二。

資料來源：《風傳媒》

年輕人投資態度轉變

這也難怪有媒體，引述摩根大通的一份報告發現，在2024年，37%的25歲年輕人，透過自己的帳戶投資股票，高於2015年的6%。且拉長時間來看，過去10年投資股市的年輕人，數量增加了5倍。這些數據似乎顯示，他們對投資及累積財富的看法，產生重大的轉變。因爲從以下的長期數據來看，美國的不動產長期總報酬率，與股市的差距「非常之大」。

圖、美國股市與房市的長期表現對比：

資料來源：https://www.storm.mg/article/11074608

對於以上的理由，一定會有很多偏愛不動產投資的人「嗤之以鼻」。首先，他們會說：「我過去投資不動產，都能賺到錢，但投資股票或其他投資，則是虧損連連」。

他們也會再三強調：不動產的優點，除了投資之外，還有「自住」的功能。且只要繳完房貸之後，不動產就100%屬於自己，不像租房子，一輩子都要繳錢給房東。

但是，以上所說的這些理由，恐怕是禁不起實際驗證的。首先，不動產投資與基金、ETF投資最大的不同就在於：不動產標的單一，但基金或ETF卻可以分散投資。因爲理論上，只要正確分散投資，一籃子投資標的的虧損風險，是會低於選擇「單一標的」的。

不動產租金投報率低

其次，就算不動產有「自住」功能。但除非是「全現金」的不動產投資，屋主總有一定的貸款成本得支付。這與單純將不動產自備款，投資進股市的同時，另外支付一筆租金居住的情形，並沒有太大的差別。

甚至，由於不動產租金的投報率不高，實際租金可能低於房貸金額之際，「租房子，再將兩者差額（每月房貸金額—每月租金）用於投資」的投報率，可能還遠於「投資兼自住」的不動產投資。

還有，上表一列出的不動產成本，只是幾個比較重要的項目。事實上，持有不動產還有更多每年持有成本（地價稅自住0.2%，及房屋稅自用1.2%），以及折舊、維修…等成本，會再一步降低整體投報率。

且這部分，根據過去筆者所接觸的案例爲例，大部分的不動產投資散戶，其實並不太知道，如何「真正正確」計算不動產的投報率。爲什麼正確計算如此重要呢？因爲假設未正確計算不動產的投報率，又如何能100%確認「投資房市鐵定比股市好」，而不是因爲自己高估了不動產的投報率，或是隻是剛好因爲自己運氣太好，押對了較高報酬的單一不動產標的？

最後，回到本專欄的核心主旨，筆者並不否認東方人的血液裡，普遍有着「有房才安全」的基因。然而，筆者想真心奉勸：除了錢太多（可以100%現金買房），又不知道這世界上，還有比不動產投資報酬率更高、成本更低的人之外，想要累積更多資產的年輕人，千萬要認清事實，別再將投資與自住混爲一談，並繼續進行「成本更高，且報酬率低」的無效率的不動產投資啦！