臺灣也有地面師？投資詐騙「不肖代書」涉案 全聯會揭手法

地政士≠地面師！中華民國地政士全聯會龍頭鄭子賢今天出面喊冤指出：「地政士不是地面師！」並推動「天龍八部」防詐！圖∕業者提供

近年詐騙集團以假冒地政人員的地面師事件，屢見不鮮，外界、部分媒體也採用「地政士、代書詐騙」等詞來報導，實際上誤導民衆。對此，中華民國地政士全聯會理事長鄭子賢今（11）日代表全國地政士出來喊冤，指出地政士≠地面師！「地政士不是地面師！」並呼籲民衆以天龍八部，強化防詐能力。

地政士公會全聯會今天指出，近年不動產詐騙事件頻傳，動輒造成數千萬元財損，引起社會高度關注，與此同時，也有不少地政士涉案，被受牽連，地政士也出現被污名化跡象。

對此，地政士全國聯合會理事長鄭子賢表示，「全國約1.1萬名地政士，而實際涉案並被判刑者，比例不到萬分之三，實際上地政士是不動產詐騙的守門員，監守自盜者實爲極少數，但也籲請全國地政士共同打詐，一起降低社會詐騙事件發生的可能。」

據全聯會彙整司法資料，2023年全臺地政士約1.1萬名，僅有3名地政士涉入不動產詐騙案件，且最終被判刑者僅1人，涉案比例不到萬分之三，遠低於其他行業。

鄭子賢指出，「地政士不等於地面師，更不是詐騙問題的源頭，反而是協助民衆辨識風險、防止詐騙的重要夥伴。」地政士必須經過嚴格國考方能取得證照，公會不否認所有地政士都潔身自愛，偶有少數誤入歧途的地政士，但絕大多數都相當愛惜羽毛，但地政士絕對不等於地面師，部分媒體將採用「地政士、代書詐騙」等詞，實則誤導民衆。

鄭子賢指出，2024年全年實際涉案且被判刑的地政士僅1人，而地政士卻經常捲入詐騙案中，原因是所有的不動產詐騙，勢必會出現「過戶」、「設定抵押」等動作，而詐團經常「假裝地政士」代辦，而讓媒體經常出現「地政士、代書詐騙」等言詞，讓民衆對「地政士」與「地面師」混淆，這樣的報導方式不僅失真，還容易讓民衆產生錯誤認知，反而失去尋求幫助的機會。

鄭子賢表示，事實上，地政士是不動產安全交易的第一道守門員，在詐團想要對民衆的不動產進行任何動作時，「過戶、設定抵押」是必經過程，所以每個民衆在進行任何不動產異動時，都應該要有一位熟稔的地政士協助，也就是近年全國各地公會倡導的「雙地政士制」。

他指出，「雙地政士制」是指無論是買賣、設定抵押等動作，民衆都應該有一位自己可信任、熟悉的地政士協助監督整個過程，無論是房仲、詐團、金主等，有任何不正常動作，自己的地政士勢必會第一時間發現，並協助提醒或停止相關動作，讓財產損失終止在事情發生之前。

鄭子賢也提到，「我們不否認也無法保證所有的地政士都是絕對守法！」他舉例，2025年桃園地檢署起訴地政士涉與詐團勾結，非法設定抵押，金額近4,000萬元；2024年臺中有地政士與詐團合謀，協助人頭貸款詐貸逾3億元；2023年北部亦有僞造繼承文件非法取得不動產的司法案件。

他強調，「這些都是個案，不能代表全體，正因爲個案嚴重，我們才更要正視制度上的缺口與改革需求。」除了民衆可以採雙地政士制度保障自身權益外，也應該到各地政事務所或上網申請「地籍異動即時通」，「地籍異動即時通」是地政司推出的免費服務，申辦後，不動產有任何設定、過戶等行爲，可同步通知所有權人、所有權人子女等。

針對地政士涉案的原因分析，鄭子賢指出，問題往往出在部分從業人員法治素養不足，或因制度缺乏即時監督與懲處機制，導致交易流程遭有心人利用。他強調，「我們絕不包庇違法者，更不迴避檢討制度的責任。」

因此，全聯會已與內政部討論修法，包括增設職前訓練課程作爲登錄條件，提升專業倫理及風險意識；同時也建議延長撤照處分的時效至刑期確定後五年，並設立「業務暫停機制」，一旦地政士遭起訴且情節重大，即應暫停其執業資格，以防進一步損害民衆權益。

實務上，也有不少無辜地政士因第三方濫用或誤解遭誣指。鄭子賢舉例，有債務人誣告地政士「使公務員登載不實」，實際上只是企圖逃避個人責任。全聯會已設置申訴協助機制，邀請當事人說明並送紀律委員會處理，以維護清白。

爲強化民衆防詐能力，全聯會呼籲民衆可透過八項措施自保，包括申辦「地籍異動即時通」、「妥善保管重要文件」、「查證合法地政士身分」、採用「雙地政士制度」、「使用電子憑證及隱匿住址服務」、「尋求專業諮詢」、「警惕不合理交易」，以及撥打「165」專線等。

另外，全聯會也擬定將於公會網站上制定「打詐專區」，公告「地政士涉案、爭議案例、判刑確立、澄清正名、除名懲處」區塊，讓民衆可透過公會網站確認自己聘請之地政士是否涉詐，亦可提醒全國地政士應注意事項等。

鄭子賢強調，「全國地政士皆經國家考試合格，依法設有登記處所並受主管機關監督。極少數違法者不能代表整體，我們拒絕掩飾，也拒絕被誤導。我們是民衆財產的守門員，願與社會各界攜手守住交易秩序。」