蘇州9月起公積金可付物業費

記者丨唐韶葵

編輯丨黃劍

8月12日，蘇州出臺樓市新政。當日，蘇州市住房公積金管理中心發佈《關於進一步擴大住房公積金使用範圍的通知》，明確使用住房公積金貸款購買家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例調整爲不低於住房總價的15%。

同時，優化公積金使用次數。繳存人家庭購買首套或第二套自住住房申請住房公積金貸款（不含“商轉公”貸款），原住房公積金貸款購買的住房已出售的，可覈減相應貸款次數。

此外，蘇州新政還支持提取住房公積金支付物業費。繳存人本人及配偶在蘇州範圍內支付自住住房物業管理費，可選擇家庭任意一套住房申請提取住房公積金，只要申請前12個月無住房公積金提取行爲即可，一年可提取一次，合計提取額不超過實際支付的一年物業費用。個人住房公積金賬戶須至少按最新繳存基數留存一個月的繳存額（不含新職工補貼）。

蘇州這輪新政將於今年9月1日起正式執行，有效期2年。

同策研究院聯席院長宋紅衛指出，蘇州此次新政，降低了剛需與改善羣體的購房門檻和成本，又通過拓寬公積金使用場景提升了資金效率，既減輕居民家庭支出壓力，也有助於促進住房消費與資源合理配置。

上海中原地產市場分析師盧文曦則認爲，北京啓動限購優化後，不少二線及強二線城市也陸續跟進，推出樓市寬鬆與優化政策。以蘇州爲例，其在公積金政策上的調控手段成效預期顯著，不僅進一步下調了首付比例，還拓寬了公積金使用範圍，將物業費納入可支付範疇。這種靈活運用公積金的舉措，對於提振樓市消費意願的意圖和效果都較爲明顯。

盧文曦指出，當前已進入8月中旬，傳統的“金九銀十”銷售旺季即將到來。此時儘早出臺相關政策，正是爲了給旺季樓市的暢旺表現做好鋪墊。

新一輪政策呈現多重特徵

此輪樓市政策優化已在多地啓動。8月8日，北京市明確符合條件的家庭購買五環外商品住房（含新建及二手）不限套數，並配套調整公積金政策，旨在引導人口疏解與職住平衡，爲超大城市郊區調控提供樣本。

更早之前的7月30日，海南瓊海市取消普通住宅、高檔公寓等新建商品住房的銷售價格備案管理（安居房除外），以應對當地量價齊跌的市場困境，成爲海南首個通過市場化定價激活交易的城市。試行期至9月30日。

從全國層面看，政策寬鬆呈現多重特徵：一是金融工具持續發力，2025年上半年首套房貸利率降至3.2%~3.6%的歷史低位，預計“金九銀十”期間LPR可能進一步下調，首套利率或破3%，“低利率+低首付”組合將顯著降低購房門檻；二是因城施策深化區域差異，超大城市通過郊區鬆綁引導需求（如北京通州、大興），二線城市依託公積金與人才政策激活市場（如蘇州人才家庭最高貸225萬），三四線城市則以“購房補貼+工抵房”等方式“以價換量”。

在供需結構上，改善型需求主導市場。2025年上半年重點城市120平方米以上戶型成交佔比首破30%，核心城市優質地塊集中入市，產品升級趨勢明顯。盧文曦認爲這一態勢將在“金九銀十”進一步強化。

在盧文曦看來，北京五環外不限購、蘇州公積金首付15%等政策直接拉動區域、板塊樓市成交。蘇州市公積金中心此次改革，增加了公積金流動性。比如，繳存人張某和配偶錢某名下有自住住房A和B，如果他們之前12個月沒有公積金提取記錄，可以以支付住房A物業費的名義申請提取公積金。

宋紅衛也指出，公積金屬於居民購房福利政策，能夠大幅降低居民購房資金壓力，蘇州此次公積金新政降低首套和二套首付，覆蓋面放寬，既包括剛需羣體，也包括改善羣體，大幅降低購房者的購房門檻和購房成本。同時，公積金可以支付物業費有兩個利好，一是降低居民家庭資金支出壓力，可以促進家庭消費和住房消費，二是提高公積金使用效率，避免其大量閒置，不能實現合理的資源配置。

“金九銀十”成色如何

2025年“金九銀十”將成爲政策效果的集中檢驗期，市場或呈現顯著結構性分化：核心城市在低利率、低首付與優質供給支撐下有望企穩回暖，非核心城市仍需依賴“以價換量”消化庫存。

數據顯示，2025年7月，蘇州市區新房市場量價齊跌。商品住宅取證面積14.8萬平方米，環比減少57.25%、同比減少28.6%；成交面積12.23萬平方米，環比減70.12%、同比減少58.09%；成交均價22626元/平方米，環比下跌9.65%、同比下跌12.63%。分析人士認爲，蘇州樓市受季節性因素影響，市場供求顯著回落，房價下降。

另一邊，非核心城市瓊海的樓市則持續低迷。據海南省統計局數據，2025上半年，瓊海僅銷售房屋17.16萬平方米，創下2021年以來上半年最差的銷售成績，同比下降幅度達21.8%。房價方面，2021年瓊海市房屋銷售均價約14135元/平方米，2025上半年瓊海房屋銷售均價僅約10636元/平方米。

盧文曦預測，即便各地交易量有所增長，幅度也或將會有限。這一判斷的前提是，近期不少城市可能會加快推出更多樓市寬鬆政策。

從政策方向來看，公積金工具的運用將持續深化，預計各地會在公積金政策上進一步發力；此外，結合今年中央城市工作會議的導向，城市更新中的舊改、棚改工作節奏將加快，各地可能通過房票安置、存量房收儲等方式（如將收儲房源轉化爲保障房）爲市場交易活躍度提升鋪路，進而帶動購房需求釋放。

對於2025年會否成爲成交量築底之年，盧文曦認爲，從長遠看，樓市正逐步迴歸理性。消費端政策可能仍以現有方向的延續爲主，更值得期待的是供給端發力，如針對民營企業的“白名單”制度或將做出調整，通過優化信貸支持等方式，助力資質良好的企業及項目走出當前困境。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨劉雪瑩 實習生鄭瑩瑩

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