上海這幾類房子，成交正在快速回暖
最近上海多個新盤認購表現亮眼
尤其像翡雲悅府，在浦東新楊思板塊“地王”的加持下
首開便收穫了近千組認購，刷新了今年上海新盤的最高認購數據
數據整理自網絡，僅供參考
當然，比起現在價格節節攀升的新房市場，二手房的行情更能反映樓市情緒
據統計今年一季度上海二手房累計成交約6.45萬套，同比大漲42%，創下自2021年三季度以來最高季度交易量
數據整理自網絡，僅供參考（去除2022年Q2）
整個3月“小陽春”的態勢都不錯，成交量保持在高位
4月的熱度也在延續，連續兩個週末的單日成交量都突破了1000套
我們發現，這其中有幾類房子的成交正在快速爆發，逐漸成爲二手市場的領頭羊
01
“地王”旁邊的品質次新開始冒頭了
自去年下半年開始，上海多批次土拍都有“地王”產生
今年一批次，虹口瑞虹新城地塊打破了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄
三批次靜安大寧和浦東北蔡的兩個地塊，更是雙雙刷新了板塊最高單價紀錄
資料整理自網絡，僅供參考
核心地段土拍的火熱，對周邊二手房尤其是品質次新的帶動是顯而易見的
據中原地產統計，3月這些地方的在售項目周均帶看量環比增加了47%，購房決策週期也從23天壓縮到了11天
最典型的就是瑞虹新城
新地塊根據成交樓面價測算，保本價格在15.5萬/㎡左右，接下來入市價格很可能高達17萬+/㎡
和目前瑞虹新城11到15萬/㎡的二手成交價格之間，形成了鮮明的價差
大大刺激了3月的成交，一到九期整整賣了37套
比1月18套和2月16套加起來還多，僅次於去年12月新政刺激下的40套
數據來源：兔博士APP
不光成交量有明顯提升，而且議價空間也在收窄，去化速度同樣在加快
多個附近的中介反饋，瑞虹新城去年年底還有8%左右的議價空間，目前已收窄到5%以內
部分數據來源鏈家
連帶旁邊中信兩個次新小區，和平家園和虹港名庭3月加起來也賣了7套
另一方面，浦東新楊思的“地王”在一批次土拍中，溢價率達到了33.38%
附近的次新房金地灣流域，包括小高層、洋房和別墅多種改善產品在內，3月總成交套數突破10套大關
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還有合生前灘一號，前兩個月還只賣了2套，3月也成功賣出去4套
包括像去年11月，中海地產在楊浦周家嘴路拿下的新“地王”，成交樓面價73288元/㎡、溢價率16.33%
隨後12月整個板塊的成交總套數創下新高，來到210套
3月總成交量也有196套，一舉排進了全市板塊成交排行榜的前10
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板塊內的次新代表寶地東花園，也有不錯的成交表現
3月單月成交套數也達到了12套的小高峰
02
一年一度的“學區房”熱不能少
上週，我們剛給大家分析過爲什麼浦東這麼多學區房（浦東爲什麼這麼多學區房）
當時就提到，浦東全區有兩類學區房在3月成交突出
一種是掛學區的老破小，以梅園、濰坊、金楊幾個板塊爲代表
還有一種是有一梯隊的品質次新，包括張江湯臣豪園一到四期和仁恆河濱城一到三期
而從更大的全市範圍來看，每年學區房在升學季的成交表現，也是二手房樓市的一大重要風向標
畢竟對口學校有一點點風吹草動的變化，就能讓房價上漲或者下跌好幾十萬
據不完全統計，3月這些學區房的單月成交都在8套及以上
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儘管成交量還在，但成交價還是跌了不少，10多個學區房裡沒有一個房價超過10萬/㎡
和去年3月同期相比，這一年來的價格走勢更爲明顯，仍處於“以價換量”的狀態
最突出的莘鬆三村跌幅達到18%，一直“跌跌不休”的梅園三街坊又跌了15%，金楊四街坊和崮山小區跌幅也超過10%
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這也說明，學區房剝離投資屬性後，正在迴歸居住本質
當下有需求的家長在關鍵時刻，買房也更加理性
03
浦東的中產板塊也有所回暖
讓人意外的是，以源深、花木、聯洋爲代表的浦東中產板塊，在“小陽春”中也打了一個翻身仗
3月不僅成交量都是近期的小高峰，源深板塊成交136套、花木72套、聯洋56套，比起去年同期有明顯增長
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而且成交均價也在穩步回升
其中最受大家關注的就是一度漲瘋了又跌慘了的聯洋板塊
周邊中介表示，聯洋已經從去年年底的10萬/㎡出頭，在今年逐步回到了11萬+/㎡
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事實上，聯洋在前兩年下滑嚴重，主要是因爲主力客戶都被內環新房產品吸引走了
和浦東一江之隔的楊浦、虹口、徐匯，甚至寶山都在加大新房供應
我身邊就有不少在陸家嘴和世紀大道工作的朋友，最後選擇買了楊浦濱江的新房
但是隨着這些區域的新房供應開始減少，價格也在不斷上漲，跨江“打新”的性價比不再那麼顯著
部分新房項目分佈示意圖，供參考
以及浦東多個新房的價格和分數也在水漲船高
在這樣的對比下，越來越多的人又轉而對聯洋的二手房“真香”了
畢竟這裡的環境確實好，學區等相關配套成熟，日常的上班和生活都很方便
而且多個標杆小區的產品力能打，仁恆這樣的老牌房企物業也做得好
哪怕是已經交付快20年的小區，光看泳池的水質維護程度就知道居住品質了
仁恆河濱城室外泳池，圖源網絡
與此同時，上海其他幾個中產板塊如新江灣城、徐匯濱江還有新華路
也有不同程度的成交回暖
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04
郊區次新房延續了年底以來反彈的態勢
我們在去年年底，統計過幾個郊區的次新房成交情況
當時着重提到松江的次新房截止2024年12月19日，已經賣出了4829套
緊挨着老大哥浦東，這個數字也是奉賢的近2倍、閔行的3倍
等到補充了今年最新的數據，發現松江次新房的成交還在強勢增長
截止4月18號，松江總成交量已經超過了浦東，在郊區遙遙領先
數據來源：兔博士APP，4月數據截至本月18日
特別是3月有幾個盤憑藉3.5到4萬/㎡的價格優勢
成交都在10套及以上
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松江之外，多個郊區次新也賣出了性價比
金山新城2016年建成的正榮御首府，成交均價甚至還不到1.8萬/㎡
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還有像位於外環外唐鎮的仁恆東郊花園、大名城紫金九號
3月部分成交也比去年稍有上漲
05
還有一些典型大盤的提振
最後，同事麗麗老師還給我分享了兩個成交量風向標小區，也是大家所熟知的內環內大盤
普陀的中遠兩灣城和陸家嘴的世貿濱江花園
兩者因爲體量大，中遠兩灣城一共11895戶，世貿濱江花園也有3874戶
而且戶型分佈豐富均勻，掛牌和成交相對活躍
前者是剛需改善盤的代表，後者也是典型的二手豪宅，成爲了我們觀察分析上海樓市日常動態的晴雨表
目前兩個小區在鏈家網上掛牌套數加起來在300套左右，掛牌佔比在2%以內，還屬於一個較爲健康的均值
具體到成交方面，前者去年3月成交22套、今年3月27套
後者去年3月成交10套、今年3月14套，均小有漲幅
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中遠兩灣城今年的成交週期略有縮短
3月的掛牌均價小幅上漲，議價率在5%到7%之間波動
不過由於戶型多、位置差異大，具體到每一套還是有不小的成交價差
數據來源公衆號：中遠兩灣城
世貿濱江花園的議價空間也有所收窄，很多房東現在都不願意降價了
209平同戶型、低樓層的房源，3月成交單價還是11.7萬/㎡，4月已經來到了12萬/㎡，不到一個月的時間多賣了50萬
部分江景房的成交週期縮短到了半個月以內
06
總的來看，這幾類房子成交量回暖的原因各不相同
比如“地王”旁邊的次新房出現了倒掛紅利，還有學區房是因爲特殊需求支撐
一些中產板塊和郊區次新房則是凸顯出了性價比
兩個典型大盤憑藉內環內的地段優勢，也是長期有穩定的主力客羣
多種原因疊加，因而在3月小陽春有了一波集中釋放
在這些領頭羊的推動下，一季度上海樓市成交量提振明顯，給大家帶來了一定的信心
具體到成交的區域、板塊、房屋類型、戶型各有不同，愈發走向分化
有人開玩笑說，現在的樓市可以說是進入了新一輪的週期，也可以叫“結構性牛市”
而買房人和房東雙方的博弈還在繼續升級
接下來的走勢還會發生怎樣的變化，我們也會持續關注
以上爲正文，來自遠山
這是真叫盧俊公衆號的第6036篇原創文章