容積率僅2.2！荔灣中山八地鐵站旁宅地上新！

8月15日，廣州市自然資源與規劃局公佈了《 荔灣區中山八地塊（AL0111規劃管理單元）控制性詳細規劃 》批前公示。

根據規劃，調整後荔灣中山八地鐵站旁將新增一宗容積率僅2.2的低密宅地。

項目地塊位於荔灣區北部，中山八路立交東北側。規劃範圍面積14.73公頃，北至規劃橫路，西至南岸路，東至規劃縱路，南至站前路。

該地塊原屬於貨運交通用地，規劃調整後，拆分爲三宗宅地，分別爲AL011119、AL011133、AL011134地塊。

其中AL011133、AL011134地塊爲現狀保留地塊，目前這兩宗地塊爲低層住宅。

AL011133地塊用地面積3192平方米，AL011134地塊用地面積2892平方米，按照現狀功能將用地性質調整爲二類居住用地。

而AL011119地塊，則是接下來將會進入市場的新增宅地。

早在今年7月中旬，廣州就已經在推介新一批的掛地清單，中山八地塊(AL011119)便位列其中。

該地塊用地面積爲26242平方米，用地性質爲二類居住用地兼容交通場站用地與體育用地，容積率2.2，計容建築面積56732平方米，綠地率≥35%，建築密度≤28%。

從地段來看，中山八地塊地處老西關板塊核心區位，緊鄰地鐵5/11號線中山八路站，可直達珠江新城、金融城、琶洲等核心板塊，交通便捷度優勢顯著。

地塊周邊教育資源密集，鄰近越秀・瓏悅西關配建的28班省一級華僑小學、廣雅中學等優質學校，該地塊大概率對口上述華僑小學，對口搖號的初中亦屬優質梯隊；

1.5公里範圍內覆蓋聖地新天地廣場、揚韜廣場等商業體，生活配套醇熟，另有兩所三甲醫院提供醫療保障。

景觀與環境方面，地塊南向爲荔灣湖公園，高層或可直面公園景觀。

來源：好地大數據

從地塊自身素質來看，其用地面積約2.62萬㎡，總建築面積約7.1萬㎡，是老西關近年出讓的最大體量宅地，體量超越秀・瓏悅西關三倍，開發商規劃設計的可操作空間較高。

更核心的優勢在於容積率，該地塊容積率僅2.2，而周邊新盤越秀・瓏悅西關容積率3.5、珠實・西關都薈容積率4.2，相較廣州中心區其他新盤，低容積率帶來的居住舒適度優勢更爲突出。

但需注意的是，地塊周邊環境較爲雜亂，這也暴露了老西關板塊的發展瓶頸：地鐵紅利能快速連接新城，卻無法改造老城區的街巷現狀。狹窄道路、老舊樓棟形成的“視覺擁堵”，會直接降低“低密度+高品質”的居住體驗，尤其對改善客羣而言，這種“新舊混雜”的環境短板難以通過交通優勢彌補。

且南向臨近軌道與內環路，存在一定噪音影響，後續需要通過加蓋蓋板措施降低干擾。

不過，老西關的新盤不算多。2024年10月越秀以底價競得的瓏悅西關地塊，實際樓面價3.1萬元/㎡，項目售價約4.7萬元/㎡，目前已售罄；2025年上半年，珠實・西關都薈網籤均價約5.7萬元/㎡。

中山八地塊接下來推出的產品，大概率會是片區內少有的新規產品。若後續規劃中小戶型產品，且能實現超100%實用率，疊加“優質教育+地鐵交通+成熟商業+荔灣湖景觀+低密社區”的綜合優勢，將對周邊有置換、改善需求的二手業主形成較強吸引力。