全臺還有992億元祖產無人繼承 專家揭破解公式能解套

早年因人口登記問題，導致許多土地無人繼承。圖僅示意，與新聞無關。 記者黃羿馨／攝影

多年無人繼承的土地，只是卡在登記問題、家族內鬥或是費用誰出等關卡無解，據內政部最新統計，全臺仍有近5千戶建物、超過7萬2千筆土地逾期未辦理繼承登記，總面積約3,400公頃，估算市值高達992億元。專家指出，這些「沉睡資產」多年無人處理，但只要找到破解方式，仍有機會活化。

正業地政士事務所所長鄭文在舉例，近期一件實際案例中，繼承人原本遲遲無法處理祖產，直到找來買方、配合仲介協助，以及善用法律途徑，才成功突破僵局。

鄭文在指出，這宗土地繼承案中，雖然繼承人多數早已失聯或彼此不來往，但經過統籌規劃，順利依據《土地法》第34條之1啓動「多數決處分機制」，也就是說，只要應有部分達三分之二的繼承人同意，就能合法出售整筆不動產。

然而，前提是必須先完成繼承登記。鄭文在說，因被繼承人過世已久，後代子孫中可能有人被收養、出養，身分必須一一釐清，製作完整的繼承系統表，才能順利辦理登記，這也是許多繼承案件停滯的主因。

祖產繼承常卡關 先有買方、協助處理手續與費用是關鍵

至於外界最擔心的遺產稅問題，不必過度憂慮。鄭文在分析，根據《稅捐稽徵法》第21條，若逾期7年以上未申報，通常已超過核課期間，等於免繳遺產稅，這對老祖產的繼承是一大利多。

該案在成功登記爲公同共有後，原本不理會的繼承人見有實際利益可分配，紛紛現身爭取權利，很快就集滿超過三分之二的應有部分，完成「多數決」的條件。

鄭文在說，原本只是依法程序，寄出存證信函給剩下兩位不同意出售的共有人，詢問他們要不要優先買下土地，沒想到其中一人動作超快，沒回信，卻偷偷跑去地政事務所先申請領取土地權狀，搶先一步主張優先購買權，結果整起買賣案大轉彎，原本談妥的買方只能認賠退場，拿回已經付出去的第一期款項，土地最後改由這位共有人買下來。

鄭文在提醒，祖產繼承常因家族糾紛或程序複雜卡關，但只要有買方出現、並願意先協助處理繼承手續與必要費用，往往能促成大多數繼承人合作，無論是區段徵收、重劃或一般買賣，只要資產價值夠高、後續分配合理，就有機會讓多年未繼承的土地成功活化，不再白白沉睡。