千億房企1470億債務"清零"

房地產企業傳來重磅好消息。

5月11日，*st金科發佈公告顯示，重慶金科重整計劃草案獲得普通債權組投票通過。至此，金科及重慶金科的重整計劃草案獲得多數債權人投贊成票。

5月10日及5月11日重慶五中院裁定批准金科及重慶金科的重整計劃。這意味着金科及子公司重慶金科的破產重整取得重要進展，下一步將進入執行環節。

金科方面提供的信息顯示，金科及重慶金科重整涉及債務規模高達1470億元，債權人數量超過8400家，這也是房地產行業迄今爲止最大的重整案。

預計化解債務1470億元

根據公告，5月10日及11日，金科股份及全資子公司重慶金科分別收到重慶市第五中級人民法院送達的《民事裁定書》。

重慶五中院裁定批准《金科地產集團股份有限公司重整計劃》《重慶金科房地產開發有限公司重整計劃》，並終止公司及重慶金科重整程序。重慶五中院裁定批准公司及重慶金科的重整計劃後，公司及重慶金科將進入重整計劃執行階段。

從2023年5月首次在內部董事會提出主動向法院申請重整及預重組的設想，到如今獲批正式進入重整執行環節，金科股份用了兩年時間。

2024年2月，金科股份正式向法院申請重整。兩個月後，重慶市第五中級人民法院裁定受理了重整申請。此後，包括中金資本、長城國富置業、深圳招商平安資管等12家意向重整投資人提交報名材料。

在2024年11月的重整投資人評審委員會上，上海品器管理諮詢有限公司與北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體被選爲金科股份及重慶金科的投資人。

此後，金科股份又引入中國長城資產、四川發展證券基金等產業投資人，同時完成了與20餘家財務投資人的滿額簽約，重整投資人以26.28億元認購公司資本公積轉增的30億股。

而在投資款之外，上述聯合體承諾額外提供不少於7.5億元的借款，用於補充金科股份的流動資金和新項目投入。

值得一提的是，今年2月，《重慶金科重整計劃（草案）》雖然獲得了第二次債權人會議有財產擔保組、職工債權組、稅款債權組表決通過，但普通債權組暫未通過。

究其原因，金科股份表示，主要是由於普通債權組爲金融機構債權人，部分債權人正在履行內部程序，待履行完內部決策程序後方可投票表決，因此將表決時間延長至2025年5月10日。

此次重整，金科股份及重慶金科重整涉及的債務規模達1470億元，債權人數量超8400家，這不僅是A股房地產行業迄今爲止最大的重整案，也是重慶市有史以來最大的重整案。

根據此前金科股份公佈的重整方案，在債務清償方面，金科股份力求最大限度維護各方債權人合法權益，其中，職工債權和稅款債權將依法得到優先全額清償；有財產擔保債權將通過公開處置變現或以物抵債等方式受償；對於普通債權，則採用“現金清償+以股抵債+信託受益權份額抵償”等多元化、組合式的清償策略，小額債權有望獲得較高比例的現金清償，而大額普通債權則通過設立服務信託和債權轉股權的方式予以清償。

《金科股份重整計劃》顯示，在重整狀態下，按照重整計劃確定的債權清償方案，破產費用及共益債務獲得全額清償；有財產擔保債權將在擔保物價值範圍內優先受償，職工債權、稅款債權和5萬元以下的普通債權獲得100%清償，債權金額爲100萬元的普通債權首次分配綜合清償率預計爲22.36%。百萬債權的清償率相當於2折。

《重慶金科重整計劃》顯示，在重整狀態下，按照重整計劃確定的債權清償方案，破產費用及共益債務獲得全額清償；有財產擔保債權將在擔保物價值範圍內優先受償，職工債權、稅款債權和5萬元以下的普通債權獲得100%清償，債權金額爲100萬元的普通債權首次分配綜合清償率預計爲11.64%。百萬債權的清償率相當於1折。

產業投資人將成爲控股股東

金科股份通過本次重整，成功引入的戰略投資者——上海品器聯合體、中國長城資產、四川發展證券基金，將作爲產業投資人蔘與金科股份的重整，形成了“優質資本+央企AMC+地方國企”強強聯合的產業投資人組合。

根據重整方案，金科將對現有業務板塊進行整合與優化，剝離非核心或低效資產，輕裝上陣。重整後的金科股份將設置“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大業務板塊，並轉型爲聚焦強盈利能力和高投資回報的不動產綜合運營商。

不過，擺在金科重生之路上的挑戰依然嚴峻。2024年財報顯示，其營收同比下滑56.43%，淨虧損達319.69億元。這些數據暴露出企業在經營層面所面臨的壓力。

對於經營虧損的主要原因，金科股份在年報中稱，經營質效大幅下滑：公司整體項目銷售下滑，2024年達到交付條件的項目較2023年同期大幅減少，結轉收入下降至276億元，結轉毛利潤較2023年同期減少48億元；受各類因素的影響，2024年公司經營性物業的出租率、租金水平及客流量均出現一定程度的下降，導致以公允價值計量的經營性物業價值也較2023年減少約12億元。除此之外，還受存貨跌價準備增加等影響。

2025年金科股份的虧損也在繼續。4月29日的2025年一季報顯示，今年一季度公司實現營業收入爲7.53億元，同比下滑89.97%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損16.17億元，同比下滑39.27%；經營活動產生的現金流量淨額爲-3.34億元，同比增長64.12%。

根據目前重整計劃，金科股份現有總股本爲5,339,715,816股，按每10股轉增10股的比例實施資本公積轉增，股轉增股票不向原股東進行分配，全部由管理人按照重整計劃的規定進行分配和處置，其中3,000,000,000股用於引入重整投資人，剩餘2,294,365,816股分配給金科股份債權人用於清償債權，根據上述計劃，金科股份在重整計劃執行完成後，第一大股東可能會發生變化，產業投資人將成爲新金科的控股股東，金科股份將依法產生新一屆董事會。

在業內人士看來，重整計劃的批准只是第一步，後續執行過程中，仍面臨多重考驗。特別是在當前房地產銷售尚未明顯回暖的背景下，如何實現業務轉型和盈利修復，將是決定重整最終成敗的關鍵。