起拍價下調超44億，深圳地標商場三度上貨架，潮汕“房二代”鄭康豪地產夢漸遠

地標商場被擺上拍賣臺，皇庭國際的債務危機再度浮出水面。

8月11日，皇庭國際（000056.SZ）公告稱，全資子公司深圳融發投資有限公司（以下簡稱“融發投資”）名下的晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及附屬設施、設備，將於2025年9月9日至10日進行司法拍賣。標的物評估價約43.61億元，起拍價約30.53億元，相當於七折起拍。

這場拍賣緣起融發投資與中信信託有限責任公司（以下簡稱“中信信託”）的信託貸款糾紛。因未能按期償還27.5億元借款，抵押物皇庭廣場最終走上法拍程序。

皇庭廣場位於深圳福田CBD，毗鄰會展中心、市民中心等地標建築，是深圳的地標性商場之一。項目佔地面積約4.23萬平方米，總建築面積約13.8萬平方米，集餐飲、購物、娛樂、休閒等於一體。

事實上，皇庭廣場曾兩次掛牌出讓。

2022年3月18日，皇庭國際委託聯交所發佈《深圳融發投資有限公司100%股權轉讓意向徵集公告》，參考價格74.93億元。7天后，皇庭國際再次發佈徵集公告，參考價格調整爲56.20億元。不過兩次掛牌均未徵集到有效購買意願。

此次拍賣的起拍價較三年前的74.93億元下調44.4億元，截至發稿已吸引298人關注，9658人圍觀，暫無人報名。

由於皇庭廣場系皇庭國際重要資產，如拍賣成交，皇庭國際將失去其所有權，構成重大資產重組。皇庭國際稱，皇庭廣場拍賣成交後對公司的資產、負債及日常經營活動將產生重大影響，公司未來存在可能觸發財務類強制退市的風險警示情形。

地標商場被擺上拍賣臺，也撕開皇庭國際債務危機一角。

截至今年3月底，皇庭國際總負債高達77.77億元。爲此，皇庭國際一邊嘗試出售資產回籠資金，一邊跨界半導體產業，試圖開闢新的增長曲線。

這家曾在深圳地產黃金時代叱吒風雲的潮汕房企，如今正站在懸崖邊上。

港人北上消費，皇庭廣場經營回暖

皇庭廣場是皇庭國際法定代表人鄭康豪的成名作。

皇庭廣場前身是晶島國際購物廣場，由於佔據福田CBD核心地段，且體量不菲，估值一度接近80億元。2010年，鄭康豪力克深圳昔日首富黃茂如等競爭對手，成功受讓百利亞太股權，入主A股上市公司“深國商”，拿下晶島國際購物廣場。

2013年，晶島國際購物廣場改弦更張，以“皇庭廣場”的名字正式開業，成爲皇庭國際首個商業地產開發並運營的大型高端購物中心項目。

皇庭國際稱，皇庭廣場自駐足深圳商業市場以來，圍繞“國際匠心美食生活圈”“年輕潮流社交新聚點”“多元化時尚購物中心”三大標籤，以全新的業態組合形式，打造了一個可以多維滿足消費者需求的有溫度的空間，現已發展成爲深圳購物中心標識代表之一。

過去十年，深圳購物中心如雨後春筍，商業地產漸成紅海，尤其在福田CBD，星河COCO Park、平安PA Mall、領展中心城、卓悅中心、卓悅intown等購物中心爭奇鬥豔，頗爲考驗運營商的操盤能力。疊加地產行業去槓桿、新冠疫情衝擊等多重影響，皇庭國際經營受挫，2020年營業收入大降31.24%至6.86億元，虧損3.20億元。

2021年，因爲牽涉皇庭國際與中信信託的貸款糾紛，作爲抵押物的皇庭廣場被申請查封，再爲這個命途多舛的地標商場蒙上陰影。

轉機很快到來。

2023年2月，香港與內地全面通關，港人北上消費熱潮興起，距離福田口岸僅2個地鐵站的皇庭廣場迎來潑天富貴。

據21世紀經濟報道2024年5月報道，深港恢復通關後，2023年前幾個月皇庭廣場的香港顧客迅速提升，佔總人流量的三成，隨後穩定在45%以上，有店鋪甚至出現“競價入駐”的情況。

根據皇庭國際披露的數據，2024年，皇庭廣場出租率維持95%以上，日均客流超過10萬人次，週末日均12萬人次，大型節假日日均客流超15萬人次。

受益於港客北上消費，2024年皇庭國際商業運營服務業務實現營業收入約3.55億元，較上年同期減少706.99萬元，同比下降1.95%，跌幅明顯收窄——2023年，這項收入是3.62億元，較上年同期減少1352.29萬元，降幅爲3.60%；2022年，收入3.75億元，較上年同期減少6522.15萬元，降幅爲14.80%。

經營回暖，能否爲兩度交易折戟的皇庭廣場注入幾分確定性？答案已近在眼前。

五年虧損超45億，鄭康豪的地產夢與芯片賭局

皇庭廣場背後的操盤手——鄭氏家族，曾在深圳地產圈舉足輕重。

鄭康豪祖籍廣東潮陽，是典型的潮汕“房二代”。1997年，其父鄭世進創立皇庭國際前身恆浩地產，先後在深圳皇崗開發了皇庭居、皇庭彩園、皇庭世紀等樓盤。

2003年，恆浩地產投資開發的皇庭世紀創造了深圳樓盤銷售紀錄——開盤當天成交600餘套，金額突破5億元，成爲當年第四季度成交金額與成交面積“雙料冠軍”。

2005年底，鄭世進退居幕後，鄭康豪正式接手家族企業。

鄭康豪掌舵後，皇庭國際開始涉足金融產業。據第一財經報道，2016年，金融業務已成爲皇庭國際三大核心業務之一，皇庭國際擁有私募牌照，管理醫藥投資、定增、股權等三類基金，而其控股的深圳同心基金擁有深圳唯一的小貸再貸款牌照。皇庭國際母公司皇庭集團還佈局互聯網金融、保險、不良資產處置等多個領域。

時代紅利消退，不止是皇庭廣場多次面臨易主命運，皇庭國際也陷入經營泥潭。

根據皇庭國際2025年半年度業績預告，公司預計上半年虧損1.4億-2億元。Wind統計數據顯示，2020-2024年，皇庭國際淨利潤分別爲-3.20億元、-12.58億元、-12.00億元、-11.49億元、-6.53億元，累計虧損約45.8億元。

截至今年一季度末，皇庭國際總資產約80.08億元，總負債約77.77億元。其中，一年內到期的非流動負債約37.04億元，貨幣資金約0.92億元。

在房地產市場深度調整之際，鄭康豪開始轉向半導體產業尋求突破。

2021年8月，皇庭國際以6097萬元收購意發產投基金，間接持有江西首家芯片製造企業意發功率66.67%股權，切入功率半導體領域。深交所曾就此發函問詢，皇庭國際迴應稱，此舉是圍繞“商管+科技”發展戰略佈局半導體行業的第一步，不存在蹭熱點炒作股價的情形。

今年8月，皇庭國際宣佈與深圳市尊光固態電池有限公司簽署增資擴股協議。皇庭國際稱，重點佈局儲能等細分方向新材料領域，將進一步完善公司圍繞“功率半導體+”投資和發展邏輯構建的產業新生態，有望成爲公司新的業績增長點。

轉型之路並不平坦。2024年，皇庭國際功率半導體業務實現營收0.73億元，同比下降43.69%，佔總營收的11.05%，業績貢獻仍有限。

8月12日，皇庭國際股價大幅低開並封死跌停，收報2.76元/股。

本文源自：時代財經

作者：樑爭譽