深圳再出手，44億收儲華髮商業用地

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

華髮股份將不再繼續開發前海冰雪世界餘下的商業部分。

7月28日，華髮股份公告稱，其全資子公司融華置地收到深圳土儲中心函件，深圳土儲中心擬以44.05億元收回收購融華置地持有的前海冰雪世界項目7塊商業用地。此次交易不構成關聯交易或重大資產重組，已獲公司第十屆董事局第五十八次會議審議通過，尚需股東大會審議。

隨着這次收儲提上日程，華髮股份預計將產生虧損超過公司2024年經審計淨利潤的50%。賬面成本爲58.41億元，交易價格較賬面值折讓約25%。華髮股份表示，交易完成後，預計將增強公司流動性，優化現金流狀況。

至此，前海冰雪世界商業部分將僅剩下室內滑雪場部分在開發中。據華髮股份此前發佈消息，這個室內滑雪場預計將於今年年底開業。

本月以來，深圳土儲中心已經進行了若干地塊的收儲。此前，據中信信託向投資人發送的一份通知提及，深圳計劃以68億元的總價收儲 “深港綜合體項目”12宗地塊。

在多數房企流動性不足、商業市場需求下降的當下，深圳開始出手盤活存量土地。此前，廣州也曾通過對閒置土地進行收儲調規的方式，成功二次出讓一些土地資源。深圳此番收儲，瞄準的也是去化較爲困難、需求相對不足的商業用地，在爲房企減負之時，也有利於土地資源的靈活運用。

華髮退地

華髮此次退地的前海冰雪世界是一個綜合體項目，此前由華髮與融創合作開發。

2020年11月，華髮、融創以底價127.1億拿下前海冰雪世界綜合體項目用地，其時華髮認繳出資34.3億元，持有項目公司49%股權；融創文旅認繳出資35.7億元，持有項目公司51%的股權。

2021年3月，這宗地塊被命名爲融創華髮·深圳冰雪文旅城，並開始動工，總投資182.9億元，包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元化業態，項目總建面約爲131萬平方米。

此後，受到融創“出險”的影響，華髮單獨“吞”下了這一項目。2023年1月，華髮、融創發佈公告稱，融創將前海冰雪世界項目公司51%的股權與債權轉讓給珠海華髮，交易總金額約爲35.8億元，其中股權收購價爲35.7億元，債權收購價爲1190萬元。收購完成後，華髮擁有前海冰雪世界100%的股權。

經過了5年的開發，前海冰雪世界的住宅、室內滑雪場部分已經基本建成，但商業部分則基本上處於停滯狀態。根據華髮股份公告，此次被收儲的7宗地塊均屬於未建設地塊。

華髮股份在公告中表示，處置這些商業地塊能夠有效盤活沉澱資產，規避持續開發存在的市場風險。“若繼續持有上述標的地塊，可能面臨長期資產沉澱，佔用大量資金，持有成本增加等相關風險，未來存在較大不確定性。通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續開發的不確定性，實現風險對衝。”

此外，華髮股份還表示，商辦項目開發週期長、資金佔用大、變現週期長，可能制約公司其他業務（如住宅開發、現金流週轉）的拓展。而通過政府收回收購方式，預計回籠資金超40億元，將增強公司流動性，進一步優化公司現金流狀況，增強公司的投資能力和抗風險能力。

盤活資源

深圳此番收儲存量土地的背景，是去年以來隨着相關政策的完善，全國各地開始陸續推進存量土地的收儲。

今年3月11日，自然資源部和財政部聯合發佈《關於做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》（自然資發〔2025〕45號），明確了專項債用於土地儲備的多項細則，指導地方積極落實相關工作。此後，存量土地收儲的進程再度加快。

根據中指研究院數據，截至2025年6月底，全國各地公示擬使用專項債收購閒置土地的數量共3772宗，對應擬收儲面積1.99億平方米，合計擬收儲金額4759億元，其中六成以上來自二季度新增。2025年上半年，存量土地收儲有序推進，同時已發行和即將發行專項債規模爲961億元。

實際上，與其他城市不同，深圳土地出讓規模一直處於全國較低的水平，閒置土地的問題並不突出。本月兩宗收儲的地塊，均屬於前期規劃上存在一定錯配以及企業自身的發展原因以致無法正常開發，回收之後也有望通過修改規劃的方式，重新盤活。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，最新一輪市場紓困中，政策明確提出，對於拿地未開發、企業無力開發、司法判決等情況，政府可通過收儲來緩解企業資金壓力的同時，穩定土地市場和整體市場情緒。這種情況下，扶助開發商也是在穩定整個市場及土地收入。同時，不排除地方收儲後調整規劃條件後由原有開發商再次拿地的可能。

在當前商業用地過剩的市場環境下，商業用地收儲後改爲住宅用地是被採用較多的一種方法，深圳此番收儲的兩宗地塊是否會採取這種模式，值得關注。

李宇嘉認爲，過去深圳商業辦公項目、綜合體項目建設得比較多，現在這些項目不管是分割銷售、物業運營都存在困難。“參考其他城市的案例，深圳很可能收回來以後調整規劃條件，減少商辦綜合體指標，再行出讓。對於前海來說，前期非住宅出讓的規模太大，未來從產城融合、組團發展的角度來看，可能會增加出讓住宅用地。”

多位接受採訪的深圳房企人士告訴21世紀經濟報道記者，這兩宗地塊如若要盤活，仍然存在一定的挑戰。

“這兩宗地塊當時是通過招商引進的大項目，本身不是核心地段。如果改成住宅用地，我們也會根據區域的庫存以及去化情況進行測算，因爲這兩個區位我們相對會比較慎重。”一位深耕深圳的中型房企投資部人士向21世紀經濟報道記者分析稱。