年報觀察｜保利物業站上了8億平方米

觀點網 2024年物業行業規模增長有所放緩，企業面臨內生能力重構與外部競爭加劇的雙重挑戰。這種情況下，保利物業守住了增長趨勢。

3月31日，保利物業發佈2024年度全年業績公告，期內收入同比增加8.5%至163.4億元；公司擁有人應占年內溢利約14.74億元，同比增加6.8%；毛利約爲29.843億元，同比增加1.1%；毛利率約爲18.26%，同比下降約1.35個百分點。

年內溢利約爲14.89億元，同比增加6.6%；淨利率約爲9.1%；每股基本盈利約爲人民幣2.683元，同比增加7.1%。

得益於業績表現，保利物業擬派年度股息每股1.332元，較2023年同期每股增加人民幣0.334元（含稅），增加約33.5%，建議派息總金額佔公司擁有人應占年內溢利的50%，較2023年提高10個百分點。

有參會投資者透露，在當天稍晚時候召開的業績發佈會上，管理層對2024年的財務表現總結出三大特點，即規模穩健增長、盈利高水平穩定、股東回報提升。

各項業務成色究竟如何？站在已經開啓的2025年，管理層又對市場作何判斷？

增長中的下降

保利物業收入主要來自物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務的所得款項。

2024年，物業管理服務的表現可圈可點，但另外兩項業務的收入均不同程度回落。

數據顯示，期內，保利物業物業管理服務收入較2023年同期增加約15%至116.745億元，主要由於在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。

非業主增值服務收入爲約19.6億元，社區增值服務收入約27.08億元，分別較上一年下降減少6.4%、減少3.9%，來自這兩項業務的收入已經連續兩年下降。

據查，保利物業三項主要業務板塊收入在2022年均取得增長。其中，物業管理服務收入、非業主增值服務收入、社區增值服務收入分別同比增長26.4%、21.2%、33.1%。

2023年，除了物業管理服務業務依然錄得19.9%的增長之外，非業主增值服務與社區增值服務的收入同比減少4.7%、8.1%。

彼時，保利物業解釋稱，源自非業主增值服務的收入下降是由於提供案場協銷服務的項目數量下降，且寫字樓租賃業務收入由於市場波動出現小幅下降。

社區增值服務板塊中，社區資產經營服務實現約6.8%的同比增長；但社區生活服務及其他收入降幅達13.9%，該部分收入下降與受消費下行、競爭加劇的市場環境相關，導致部分生活服務業務出現收縮和波動。

2024年，上述導致業務收入下降的原因依然不同程度存在。

年內，保利物業案場協銷業務規模有所收縮，且寫字樓租賃業務收入受市場供需動態調整出現下降。體現在具體數據上，分別同比減少9.43%、19.41%，佔非業主增值服務比重由2023年的54.8%下降至53%、由18.5%下降至16%。

有減就有增，其他非業主增值服務收入佔非業主增值服務收入的比重由26.7%提升至31%，期內錄得收入約6.08億元，同比提升約9%，主要得益於工程維修業務的開拓及地產服務鏈條延伸，實現業務組合的結構性優化。

整體而言，非業主增值服務的毛利下降了19.75%，對於這項業務的回撤，管理層坦言對2024年度的整個增長目標，形成了明顯的壓力。

並且，“在未來一段時間，不排除還要和整個房地產行業，包括房地產行業調整週期有一些同頻共振……雖然仍然會受到行業波動的影響，但是它的能力複製和延伸也會形成一個新的增長級。”

保利物業的社區增值服務板塊則是圍繞社區資產與社區生活場景，打造覆蓋家裝美居服務、車位代銷服務、房屋租售經紀、社區零售、家政服務、車場服務、空間運營及其他服務的增值服務生態體系。期內收入減少是由於社區消費景氣度波動、市場競爭加劇等綜合原因。

據參會投資者透露，管理層認爲，社區增值服務的規模相比過去是在築底階段，目前保持基本穩定。從結構來看，社區增值服務也可以分爲兩大板塊，即生活服務和資產服務。

生活服務主要包括零售，以及社區的到家服務，2024年的生活服務收入與上期基本持平，但盈利情況有所改善，毛利潤的貢獻同比上期有四個點的提高。

據稱，管理層在會上表示，過去的一段時間，公司對生活服務的結構進行戰略性調整，將一些非持續的業務進行剝離。同時對發展策略進行調整，由社區全品類佈局轉變爲將核心單品做透，目前也受到比較好的市場反饋。接下來的主要方向還是提升社區的覆蓋度和滲透率。

降幅較大的是社區資產服務板塊，“可能也是受到整個房地產行業波動的一些影響，整個社區資產的租賃，包括交易領域的業務也受到一定的抑制。但是從中長期來看，在行業的存量時代，仍然非常看好社區資產的諮詢、養護等相關機會。”

未來指引

回到核心業務物業管理服務上，2024年該項業務佔總收入比重達71.4%，較2023年提高了4個百分點。相對應的，非業主增值服務、社區增值服務佔總收入比重分別下降1.9%和2.1%。

在物業管理服務收入提升的帶動作用下，於2024年，保利物業總收入約爲163.42億元，較2023年同期增加8.5%。

而物業管理服務收入的增長可以歸因於在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。不過，伴隨在管面積的擴大及在管項目數目的增加，相應的服務成本也提高。數據顯示，保利物業2024年服務成本約爲133.58億元，較2023年同期增加約10.3%。

截至年末，保利物業在管面積8.034億平方米，在管項目數量2821個。其中，來自關聯方保利發展控股集團的在管面積約爲2.778億平方米，較2023年底增長約2360萬平方米，佔總在管面積比重爲34.6%，較上年末降低0.7個百分點；在管項目數量爲1476個。

物業管理服務的合同面積約9.88億平方米，合同項目數量3230個。其中，來自保利發展的合同管理面積約爲3.59億平方米，佔合同管理面積的36.3%，較上年末減少0.8個百分點；合同項目數量1714個。

來自關聯方的在管面積及合同管理面積佔比均有所下降，也顯示了保利物業第三方拓展成果。

公告顯示，截至期末，來自第三方的物業管理服務收入約爲49.87億元，同比增長約19.64%，佔物業管理服務總收入的42.7%，同比提高1.6個百分點。年內第三方項目拓展規模保持行業領先，其中新拓展第三方項目的單年合同金額約30.052億元，達到歷史新高；新簽約第三方項目的單年合同金額約25.468億元（不含續簽項目）。

對於後續市場拓展的相關判斷，參會投資者轉述稱，在2025年，保利物業將繼續堅持深耕戰略，持續聚焦在城市加密、業態加密和客戶加密三個策略。

關於城市加密，始終圍繞城市密度提升，結合在管項目的回款週期，優質業態和優質客戶的分佈，聚焦在篩選出的一些核心城市提高投入產出比。在此策略下，2024年保利物業從15個城市退出。

在業態加密方面，於公共服務領域，將持續推進全域化的拳頭產品複製，構建專業壁壘，保持行業的領跑。在存量的住宅領域，發揮公司管理和品牌優勢，持續發力存量住宅拓展晉升拓展的第一梯隊。

至於客戶加密，據悉，保利物業於2024年退出了13個高風險的外拓項目。未來，該公司將圍繞金融服務、能源電力、交通通信等民生服務業，深化總對總合作。在新質生產力領域，擴大高新技術產業、生產製造企業等服務標準高、服務內容專業的客戶份額。

整體而言，2025年對於外拓市場仍然充滿信心，將發揮競爭優勢，貫徹優勝策略，取得高質量的拓展成績。

值得一提的是，保利物業在2023年度無任何重大投資、重大收購及出售，2024年度亦同樣如此。無論是在去年3月的年度業績發佈會上還是如今，管理層均提及會就相關機會繼續關注。

上述投資者表示：“保利物業過去着重於自身經營體系和產品能力的打造，關注內功的建設。實際上在市場風險比較高的過程中，保利物業也在看市場機會，但還是相對保守的。”

“經過了這些年的市場化沉澱、內功的建設，以及對行業的深度認知。接下來這個階段，在機體自身能力比較健康的情況下，（保利物業）也會積極去關注關於收併購的這樣一類機會。”

其補充道：“不管是在細分領域，還是在增值服務，保利物業都會用更加開放、更加積極的態度，去引入團隊和資源與其形成更好的協同和合作。”

基於以上種種，管理層對2025年做出判斷：“行業從增重到增肌這樣一個過程不會在一年內完成……一邊要應對於行業現在的調整、房地產的調整，另一邊又要形成整個產業模式的升級和變化。”

該名參會者表示：“可能在這一方面（保利物業）不會說一個過高的追求和要求。整體而言，希望在收入以及利潤都不低於5%的基礎上去完成一些探索和創新，並且對長期的能力建設做一些深度沉澱。”

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