民企懋源10.3億拿下北京順義中央別墅區宅地 地塊經歷三次調規

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

8月26日，北京順義中央別墅區一宗宅地出讓，民企懋源地產以10.3億元底價摘得，後續將主打洋房及低密別墅類產品，延續區域高端改善定位。

業內專家指出，作爲天竺板塊近三年唯二供應的低密宅地，該項目的入市將進一步強化中央別墅區“濱水、生態、活力、宜居”的國際化住區形象，同時爲北京高端改善市場注入新的活力。項目的開發建設將對區域城市界面提升和高端居住品質改善產生積極影響。

地塊曾三次調規

《中國經營報》記者瞭解到，此次出讓的地塊爲順義區薛大人莊村SY00-0025-6017地塊，爲純二類居住用地，位於中央別墅區天竺板塊核心區。

地塊規劃指標顯示，土地面積2.3萬平方米，規劃建築面積3.68萬平方米，容積率1.6。

地塊距地鐵15號線國展站僅1公里，周邊溫榆廣場、天竺公園等生活配套成熟。值得注意的是，根據出讓條件，需在地塊西側建設一條8米寬南北向街坊路，該道路計入容積率，建成後由競得方永久維護並向公衆開放。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，這些出讓條件的設定與地塊歷經的規劃調整密切相關。該地塊曾經歷三次重要規劃調整：

在2014年至2020年年底期間，它由兩塊地組成，東面爲一塊居住用地，西面爲一塊公園綠地。2020年12月，爲了滿足規劃區的主導功能，實現居住區的配套設施完善，該地塊經歷首次調規，即增加兩條街坊路，將居住用地縮小至3.75萬公頃，其餘面積調整爲托幼用地、醫療衛生用地、機構養老用地和公園綠地。

至2022年3月時，該地塊經歷第二次調規，此前規劃的醫療衛生用地、機構養老用地和公園綠地被全部取消，整宗地塊轉爲兩塊居住用地和一塊幼兒園用地。

這次調整促成了隔壁居住用地的成交。2022年6月7日，懋源地產以19.55億元+3萬平方米現房拿下隔壁6001、6003（幼兒園）地塊。當時受“供地兩集中”政策影響，地塊吸引多家房企參與競拍，懋源地產拿地溢價率達15%，成交樓面價約3.36萬元/平方米，隨後打造懋源璟橒。

第三次調規則是在今年：西面住宅地塊明確爲6017地塊；街坊一路從東西“一”字型，改爲L型，寬度8米不變；6017地塊的建築限高由原來的30米變成40米，容積率1.6保持不變。

稀缺性凸顯

隨着規劃調整的完成，6017地塊的市場稀缺性愈發凸顯。

據瞭解，板塊近三年僅兩宗宅地供應，除本地塊外，毗鄰的懋源璟橒目前網籤去化率約60%，成交均價7.3萬元/平方米，成交金額已覆蓋地價成本。目前該項目還有3萬平方米現房待售。該項目包括平墅、疊墅以及合院產品，共217戶，單套總價2500萬～4000萬元。

而此次成交的6017地塊，沒有配建，成交樓面價低於懋源璟橒。張凱指出，本次懋源地產再度摘牌，可整合東西兩側地塊形成規模開發效應，提升產品溢價能力。地塊限高40米（高於懋源璟橒的30米）爲產品設計提供了更多靈活性，有望通過洋房+別墅組合補齊差異化競爭優勢。

去年9月份，懋源地產還以43.2億元底價摘得順義後沙峪地塊，成交樓面價23241元/平方米。據悉，此地塊容積率僅爲1.1，控高只有24米。該地塊隨後被打造爲懋源雲紀，項目總計588套房源，主力產品爲260平方米平墅和300平方米疊墅，總價在1800萬～2450萬元。值得注意的是，該項目銷售指導價爲6.1萬元/平方米，目前網籤26套，成交均價略高於指導價，達到6.19萬元/平方米。

6017地塊五公里範圍內另一宗華潤後沙峪地塊於今年2月以60.24億元成交，尚未入市。鑑於區域內二手房以十年內次新房爲主，新房供應長期空缺，業內普遍認爲該地塊將有效填補需求缺口。

據悉，懋源地產成立於2000年，長期深耕北京市場，擅長打造豪宅產品，在京開發的項目包括紅璽臺、釣雲臺、璟嶽、璟璽等住宅項目。

記者就再次在順義區拿地的考量以及後續產品打造聯繫懋源地產，截至發稿未獲回覆。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）