北京順義核心區宅地再出讓 兩家區屬國企26億元“託底”

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

2月26日，北京順義老城區核心地段一宅地出讓，兩家區屬國企以26億元價格“託底”。

《中國經營報》記者瞭解到，該地塊在首次掛牌時曾綁定一宗商業用地，但之後再次上架時住宅與商業用地拆分，同一日，被拆分的商業用地同樣由順義區屬國企摘得。

拆分地塊再上架

本次出讓地塊爲順義新城0201街區東風商場片區項目SY00-0201-093、096地塊R2二類居住用地、SY000201-086地塊A334托幼用地。

出讓信息顯示，該地塊位於順義區勝利街道，土地面積約7.73公頃，建築控制規模133976.35平方米。其中，093、096爲R2二類居住用地，容積率1.8，限高54米（局部60米），093用地規模3.62公頃，地上建築規模6.52萬平方米；096地塊用地規模3.6公頃，地上建築規模6.47萬平方米。此外，086地塊爲托幼用地，容積率0.8，限高18米，用地規模0.51公頃，地上建築規模0.41萬平方米，規劃爲一所12班的幼兒園，建成後無償移交相關部門。

值得注意的是，該地塊是重新上架再拍地塊，它曾在2024年第三次供地清單出現過，擬出讓時間是2024年9月6日至9月底。到2025年1月14日，曾出現在用地預申請裡，土地面積7.73公頃，規劃建面13.4公頃，起始價26億元；1月20日出現在2025年第一批次供地清單裡。本宗地塊也是不限價地塊，即未設置土地出讓上限價格和商品房銷售指導價。

同一日出讓的地塊還包括順義區順義新城0201街區東風商場片區項目SY00-0201-116地塊B1商業用地，土地面積54036.49平方米。據瞭解，該宗商業地塊與上述住宅地塊相鄰，在2024年第三次供地清單中，住宅和商業地塊原本綁定在一起，不過今年再次上架時被拆分開來。

此前，地塊掛牌後，市場上曾有招商、金茂關於該住宅地塊的“好房子”設計方案傳出。不過，此次拆分後再次上架，住宅地塊最終由北京天竺房地產開發有限公司（以下簡稱“天竺地產”）和北京順義新城發展有限公司（以下簡稱“順義城發”）聯合體以底價26億元摘得。

天眼查信息顯示，天竺地產由北京大龍控股有限公司（以下簡稱“大龍控股”）100%持有，實控人爲順義區國資委。大龍控股註冊資本5.10億元，由順義區國資委監管的兩家原一級企業北京順義大龍城鄉建設開發有限公司和天竺地產整合設立。

大龍控股旗下北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司（以下簡稱“大龍地產”，600159．SH）具有房地產開發一級資質，先後在北京順義、廣東中山、內蒙古滿洲里開發了數百萬平方米的商住項目。旗下天竺地產主要從事土地一級開發，先後承擔了順義區天竺鎮、後沙峪鎮多個村的拆遷安置任務，以及多處回遷房、定向安置房項目的開發建設。

順義新城發展實控人同樣爲順義區國資委，是順義區土地一級開發專業平臺公司，下設一家全資二級子公司——北京順城錦匯工程管理有限公司。公司官網顯示，今年2月7日，公司召開了2025年土地供應專題調度會，提出要嚴格按照區政府2025年供地計劃時間要求，加速推進公司各項供地項目，高效落實區政府一季度“開門紅”工作要求。

當天，SY00-0201-116地塊B1商業用地則由北京國泰東風商城有限公司以5.64億元競得，該公司實控人同樣爲順義區國資委。

區域內新盤競爭激烈

據瞭解，上述住宅地塊位於順義區勝利街道，是順義老城區最爲核心的地段，距離15號線順義站約200米。目前周邊配套完備，商業包括新世界百貨、順義華聯、隆華等大型商業，緊鄰的116地塊商業用地計劃打造北京東北部特色商業中心。

根據規劃，R4線也將與15號線交會並在現有順義站實現換乘。R4線作爲規劃中的大站快線，設計時速120公里，未來將串聯中關村、三里屯、朝陽公園等高能級板塊，並與3號線，12號線實現跨線運營，屆時雙軌交通優勢的含金量將會不斷提升。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該住宅地塊所在片區主要承接望京、酒仙橋外溢購房羣體，相較於上述兩個片區新房單價來說，本片區價格具有明顯優勢，對於預算在600萬～800萬元的剛需、改善客羣來說吸引力較大。疊加首都機場臨空經濟區擴容帶來的高端產業人羣導入，未來置業需求具備可持續支撐。

不過，需要注意的是，當前該片區市場正面臨多維競爭壓力。其中，住總青年ONE以3.2萬元/平方米的網籤均價和46.17%的去化率，通過200萬級小戶型持續吸納剛需客羣。龍湖御湖境二期則以4.45萬元/平方米的價格和48%的去化率，憑藉小高層改善產品佔據市場高地。

此外，定位中間價位的璞瑅潤府（3.8萬元/平方米，去化率31%）與住總芳華里（3.8萬元/平方米，去化率17.6%）則陷入同質化困局。

張凱指出，面對價格梯度固化、產品形態重疊的市場格局，房企需在低容積率地塊上打造差異化產品——通過8～12層真洋房設計、80%以上得房率及科技住宅系統形成代際差，同時借力R4線規劃與TOD商業地標重塑價值認知，並積極爭取城市更新政策紅利降低開發成本，才能在改善紅海中開闢新航道。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）