74.91億元底價拿下通州地王 中建玖合時隔兩年再度佈局北京核心區

觀點網 6月4日，北京迎來6月首場土拍，中建玖合以74.91億元底價成功競得北京城市副中心0101街區8宗組團地塊，按總建面計其樓面價約2.86萬元/平方米，創通州區住宅用地總價歷史新高 。

觀點新媒體瞭解到，北京城市副中心0101街區FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地塊，除0707地塊爲F3其他類多功能用地外，其餘7個地塊均爲R2二類居住用地。

地塊總用地規模11.28公頃，地上建面26.19萬平方米。其中，住宅地塊總建面23.73萬平方米，容積率2.1-2.3，限高均爲100米；多功能地塊容積率3.0，限高60米（局部80米） 。

此次中建玖合底價拿地，也是其時隔兩年再度佈局北京核心區 。

底價拿地

本次成交的8宗地塊（編號FZX-0101-0705至0811）位於通州區潞城鎮核心區位，東至運河東大街，西至副中心站前街，南至紫運西路，北至紫旭東路 。該地塊因坐擁一線運河景觀、緊鄰亞洲最大交通樞紐，被視爲通州“壓箱底寶地”。

早在今年1月底北京發佈的首輪清單上，該地塊就曾出現過。據查閱資料，當時的項目地塊包括編號爲FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810的5幅子地塊，用地規模合計7.44公頃。

在首輪清單發佈後，中建玖合曾就該宗地塊發出施工招標計劃，擬分3個標段進行招標，其中一標段0705、0706，二標段0707，三標段0708、0810，總建面約27.1萬平方米，投資估算27.87億元。

最終地塊並未在一輪供地中掛出，而是於4月底發佈的第四輪供地清單中正式上架。正式掛牌時，該項目又新增加3幅住宅子地塊，共8個子地塊。

其中0707號地爲F3其他多功能用地，用地面積8258.201平方米，地上建築面積2.48萬平方米，容積率3控高60（局部80）米；其餘7小幅地塊均爲住宅用地，容積率爲2.1-2.4，控高100米。

出讓文件顯示， 除各地塊配建的物業管理用房等外，該項目需配建家園中心1處，地上建築面積約1.38萬平方米，包含社區衛生服務中心、養老助殘中心、殘疾人託養所、機構養老、末端物流等功能；開發商需承擔近4億元的高壓線入地改造成本；此外，多規合一意見中，亦對於該這塊組團地塊的建築設計規劃提出多項細緻的建議。

截至競價截止時間，地塊只有一輪報價，由於無人競爭，最終由中建玖合底價收入囊中。

值得一提的是，5月12日，招商蛇口旗下的招商局地產(北京)有限公司對該項目發出一系列招標計劃，具體分爲三部分進行招標，其中0807、0808、0811三幅住宅地塊，地上建面約8.3萬平方米，地下5萬平米，總承包投資估算6億元；0708、0810兩幅宅地，地上建面8.7萬平米，地下5.2萬平米，投資估算6.2億元；0705、0706兩幅宅地以及0707多功能用地，地上建面約9.3萬平米，地下5.6萬平米，投資估算6.7億元。合計地上建面26.3萬平米，投資估算18.9億元。

通州熱度

今年以來，北京土地市場的熱度表現較爲活躍。從宅地供應情況來看，通州已成爲北京目前涉宅用地供應總建面最高的區域，達到37.04萬平方米。

加上此次的副中心組團地塊，今年以來通州共成功出讓3幅涉宅用地，其中，八里橋地塊和梨園強力家居地塊均經過了百輪的競價，最終分別以16.28%、21.94%的溢價率成交。

而此次副中心8宗地塊入市後，將爲通州運河商務區板塊帶來總建面超20萬平方米的新建住宅，與此同時，改善戶型的新房也對通州在售的新盤造成衝擊。

從周邊項目來看，北京城市副中心新房供應較爲充足，目前在售、待售項目共有4個，包括通州梨園板塊的招商·雲璟攬閱，網籤價約6.03萬元/平方米；中國鐵建·花語璟雲，樓面價3.58萬元/平方米；土橋板塊的金隅·花溪雲錦，樓面價2.52萬元/平方米；通州八里橋板塊的招商·朝棠攬閱，樓面價3.12萬元/平方米。

而根據出讓文件，副中心組團地塊限高100米，最高可以做到30層；居住用地在建築規模總量不變的前提下，各住宅地塊之間可結合高品質方案進行統籌平衡，合理調整各地塊建築規模指標。

且副中心組團地塊具體位於東六環內，緊鄰北運河與北京副中心政務核心區，地塊旁是正在建設的北京城市副中心樞紐站，爲亞洲最大的地下綜合交通樞紐，預計今年年底基本建成。

其產品及地標屬性，或爲區域內樓市帶來新的產品驚喜，該地塊的面世亦無疑會給周邊正在銷售的雲璟攬閱、花語璟雲、花溪雲錦和朝棠攬閱帶來壓力。

此外，今年通州依舊有大量項目入市，除了此次中建玖合拿下的“巨無霸”地塊外，短期內仍有5宗供應。

中建玖合在北京土地市場已有一段時間不曾露面，從拿地佈局來看，不難看出其落子核心區的策略。

觀點新媒體瞭解到，中建玖合上次在北京拿地已是兩年前，於2023年7月以54.05億元摘得大興西紅門的一宗地塊，溢價率15%，，後續項目被打造爲中建玖玥府，目前去化率82%；再往前則是2022年4月，經過激烈競爭摘下朝陽區太陽宮地塊，最終成交金額66.815億元，溢價率15%，後續項目案名爲中建玖閤府。

至於中建玖合對於該組團地塊的操盤，從體量上看，或許需要一定的開發週期。

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