爛尾樓，真被炸掉了

沒有什麼，是炸彈解決不了的。

當代網友們曾經對爛尾樓，以及過剩的住宅供應提出過一個解決方案——全給炸了！只要這些鋼筋水泥隨着一聲轟響倒塌，一切就都能煙消雲散。

彷彿，什麼事情都未發生過。

聽罷，大家也就把這類偏激的言論當作閒暇之餘的笑料，畢竟現實情況遠比想象複雜，不可能一炸了結。

但是！

現實偏偏更魔幻！

爆破爛尾樓的戲碼，真實地上演了。

如下圖。

接下來，江月就好好地給大夥兒覆盤“爆破爛尾樓”的全過程——

2021年，湖北最大的民企當代集團在武昌主城二環旁，城市副中心南湖北岸議案臨湖地段，造了個住宅項目，命名爲“當代天譽”。

這是個豪宅項目。

該項目佔地約13萬㎡，總建築面積近50萬㎡，規劃了別墅、高層以及部分商業配套。與此同時，項目擁有華中首個WELL健康建築標準最高級別（鉑金級）認證，以及稀缺的南向一線湖景。

這還是個雄心勃勃的豪宅項目。

項目所在片區新房價格在2.8萬/㎡左右，而該項目的備案價直接擡高了一個水平線，每方要賣3.55萬。

衆所周知，2021年是樓市的轉折時刻。

儘管當代天譽開盤推出272套房源，成交了120套，去化率高達44%，成爲當時的熱銷樓盤，但在行情轉折之下，項目的短板也被暴露出來，如沒有地鐵交通不便，所在板塊的豪宅氣質欠缺等。

2022年，項目單套房源最低價格降至2.5萬/㎡，依舊少有人問津。

同年，當代集團出了問題，多支債券違約。

於是，原本的豪宅項目成了知名的爛尾樓項目。

兩年之後，

長城資產與綠城中國、綠城管理簽署了戰略合作協議，計劃在地產不良處置領域展開戰略合作。

他們合作的項目之一，便是當代天譽。

隨着長城與綠城的入住，當代天譽的爛尾樓結局即將改變，但新的問題也緊跟着出現——

過去的兩年，樓市變得太快。

價格、戶型、裝修風格……當代天譽的設計風格早已難以適應如今市場的情況。

最終，長城大手一揮，就把當代天譽給炸了。

一切推倒重新來過。

今年，南湖出現了一個名爲“桂湖雲翠”的熱銷盤。

鮮少有人知道，它就是當年的那個當代天譽。

炸樓，絕非易事。

一枚炸彈落地，一切開始新生。這樣的操作看似簡單粗暴，但其中需要打通很多難點。

首先，你得讓樓炸得有價值。

以當代天譽爲例，假設長城資產將其爛尾的部分給建成了，該項目也可能面臨兩重困境。

一、去化困難。

此前，我們已經說過該項目在市場迅速調整的兩年時間內，早已經過時。

二、貨值不夠。

想讓項目賣出去，就得降價，甚至打骨折出售。

對於接管爛尾樓的資方來說，很可能面臨即使房子賣完了，錢沒賺到的尷尬局面。

因此，想要接盤方把樓炸了必須要拿出動人的籌碼——

要麼調容，

通過增加項目容積率，進而提高可建面積，那麼能出售的房源面積規模得以增長，整個項目的貨值自然就增長了；

要麼調規，

只有項目整個的建設規劃能夠重新設計，只有允許開發商建設更好的產品，符合當下市場趨勢的產品，才能穩住項目的價格，才能讓項目重獲市場的青睞。

其次，你得讓業主同意。

爛尾樓的複雜性就在產權上。

一邊是已經賣出的房源，這些房源已經有了新的主人；一邊則是尚未賣出的房源，它們還在尋找新主人的路上。

尤其是當代天譽，該項目只是部分樓幢被爆破。

也就是說，

重建的那幾幢樓將是新戶型新產品，而其它已出售的樓幢則是老產品。未來，小區建成後，那幾幢新戶型新產品勢必會對老戶型老產品產生價格壓制，老業主天然的低人一等。

這，自然很難接受。

那麼，這條難走的路，當代天譽是怎麼走通的？

一、從第三代住宅到第四代住宅。

當代天譽通過項目的優化，比如陽臺、飄窗的贈送等等，使得項目接近“第四代”住宅。

重點區別就在戶型的得房率上。

2021年，原設計的當代天譽得房率僅爲80%左右。

2025年，新版的當代天譽得房率在93-97%。

通過下圖的戶型對比，你就能感受到差別之大——

左邊是138㎡的老戶型，如此大面積下的戶型竟然是三房兩衛的剛需戶型；右邊則是同等面積段的戶型，除了黃色全贈送紅色半贈送部分以外，整體也進化成了四房兩衛的邊廳戶型。

與此同時，新項目的單價在2.5-3.2萬/㎡。

由於得房率的提升，把項目的價格也穩住了，貨值也就變向擡高了。

二、給老業主嚐嚐甜頭。

除了超高的得房率外，重新規劃後的項目還設計了超2萬方的園林景觀與4000方的會所，這個利好老業主們也能享受到。

與此同時，小區遲遲不能交付，在長城接手之後也讓大家看到了交付的希望。

可是即便如此，長城資產也與已購房業主進行多輪談判，耗時七八個月，最終才達成共識。

被爆破的爛尾樓，還有很多。

以長城資產爲例，它對待不良資產總有“重頭再來”的魄力——

2017年，長城資產成爲泰禾深圳院子的最大債權人。

自2015年泰禾拿地，深圳院子停停建建攏共過了將近10年，原本的項目規劃早已過時。長城資產爲了把泰禾院子賣出也用了與當代天譽同樣的模式，採用了新規劃，新設計，讓新戶型在舊址上拔地而起；

早在2021年，雲南也有爆破爛尾樓的先例。

位於雲南昆明的麗陽星城二期長達7年，就是被爆破拆除的。隨着一連串巨大的爆炸聲，大約用時45秒時間，15棟樓房便在漫天粉塵中轟然倒下。

與當代天譽類似，該項目經歷了漫長的爛尾期後，項目的戶型與當時的市場並不能匹配，同時，長期爛尾之下，雨季雨水進入爛尾項目地下室，基礎長期浸泡水中，建築存在質量缺陷和安全隱患。

此後，該項目重新調整了容積率，部分地塊更改了土地性質，地方希望讓這片土地上新開發的項目在品質上、形象上與周邊項目拉開差距，起到改變片區形象的作用。

以上項目都算是不幸中的萬幸，他們都面臨着開發商資金鍊斷裂，商品房爛尾的困境，好在最終都涅槃重生。

但是，也有更不幸的案例——

比如，長江錦苑項目。

該項目原先計劃是中國南車集團貨車生產基地的職工安置用地，但在開發時，原來的開發商武漢天道資金出了問題，再加上管理層也出現變故，項目一直被擱置。

後來，項目兩次拍賣，起拍價超過24.5億元，保障金第一次需要13億元，第二次下調，但仍需要10億，接盤壓力不小，均以流拍告終。

最後，該項目也被爆破拆除，只是至今重建工程仍未啓動。

比如，大家耳熟能詳的柳州輕軌項目。

雖然柳州輕軌項目不是商品房項目，但與地產之間的關係相當密切。

2016年，柳州軌道交通首個試驗段，火車站試驗段開工建設。2022年，柳州輕軌工程因“未批先建”，不符合程序流出而被叫停。

與此同時，爲了建個輕軌柳州的負債率也越來越高——

柳州市主要存續城投債平臺有息債務規模合計2604.43億元，其中，柳州市軌道交通投資發展集團有限公司負債超350億。

2024年，柳州輕軌開始被拆除。

這一根根本應該撐着輕軌軌道的厚實墩柱，以10萬元/根的代價被一一拆除。

雖然不是爆破拆除，但水泥墩柱倒下的轟聲同樣震耳欲聾。

對於以上這些建築/工程而言，與其留着它們任其成爲城市發展中的一道傷痕，不如來一場瀟灑的“爆破”，爲今後的城市發展留出空間。