掘金養老   綠城服務的“老年”生意經

觀點網 “銀髮經濟”一詞起源於20世紀70年代的日本，最初指的是爲老年人提供的商品和服務。

2024年，國務院發佈《關於發展銀髮經濟增進老年人福祉的意見》，當中提出了銀髮經濟的明確定義：“向老年人提供產品或服務，以及爲老齡階段做準備的一系列經濟活動的總和”。

根據復旦大學老齡研究院的預測數據，在人均消費水平中等增長速度背景下，2035年銀髮經濟規模將達到19.1萬億元，佔總消費比重爲27.8%，佔GDP比重爲9.6%。在2013年至2024年的12年時間裡，中國養老企業數量從9529家遞增到76132家。

從種種數據來看，銀髮經濟具有十分龐大的發展潛力與前景，因此也有人將“銀髮”經濟稱作是“金髮”經濟。銀髮經濟主要包括六大板塊：養老服務、養老金融、老年用品、養老地產、醫療保健、休閒娛樂。

目前，我國養老服務已經形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家養老，7%左右的老人依託社區支持養老，3%的老人入住機構養老。以此來看，物業管理公司可以說是養老服務提供者的最優選擇之一。

然而現實是，物企們對養老服務興致缺缺，探索相關業務的上市物企更是少之又少，僅有10家左右。

其中，綠城服務是最早佈局養老領域的物企之一，可以說是遙遙領先於大部分同行，但也走過一些“彎路”。

起航：從零到一

綠城服務對養老賽道的探索早於大部分同行，集團獨創學院式頤養模式，以“醫食住行、怡康養護、頤樂學爲”爲核心理念，構建了養老地產開發、小微機構運營、社區養老服務、諮詢培訓服務、養老物業服務及適老化改造六大核心產品體系。

早在2006年，綠城服務啓動了“天使計劃”，首次將老年業主納入服務體系；2007年，以杭州藍庭項目爲養老服務試驗田，通過適老化改造和社區活動初步建立長者關懷網絡；2009年，綠城服務“紅葉行動”在全國園區鋪開，養老服務正式從地區實踐轉向系統化運營。

到了2015年，綠城服務已構建起覆蓋“頤、樂、學、爲、居”五大類的“百項長者服務體系”，當時服務60歲以上業主超1.2萬人，70歲以上超4000人。

2019年，國務院出臺《國務院辦公廳關於推進養老服務發展的意見》，首次提出探索“物業服務+養老服務”模式。

同年，綠城服務成立了綠城椿齡康養集團，專注於居家養老、機構養老和CCKC（全齡頤養）康養社區，覆蓋“醫食住行、頤樂學爲、怡康養護”等服務場景，形成了“物業+養老”、“醫養+康護”等社區養老服務體系。

自此，綠城服務已經走到了大多數同行的前面，當大部分物企僅提供社區養老與居家養老兩種養老場景時，其選擇了三線齊推進，並初步形成了以“椿悅薈”爲代表的機構養老運營、以“陶然裡”爲代表的康養小區運營、以“椿天裡”爲代表的居家養老運營三大服務模式。

不過，雖然綠城服務早早落子，但公司養老業務的發展規模並不算很大。

綠城服務旗下業務主要分爲物業服務、園區服務、諮詢服務以及科技服務四大板塊。2024年，來自四大業務的營收分別爲124.01億元、33.73億元、24.12億元、3.41億元，對應占總營收的比例爲66.9%、18.2%、13.0%、1.9%。

其中，園區服務板塊又被拆分爲園區產品和服務、居家生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務、文化教育服務五個子業務，分別對應社區零售、到家服務與健康養老、廣告投放等空間業務服務、車位運營等置換服務與資產管理、文化教育業務。

因此，雖然沒有單獨披露相關情況，但從居家生活服務的規模發展，亦能窺得綠城服務在養老業務方面的歷史進程。

2016年，綠城服務來自居家生活服務的收入爲6462萬元，佔總收入比例1.7%；2024年，該業務實現的收入爲3.96億元，佔總營收比例漲至2.14%。從營收規模來看，實現了八年複合增長率約爲25.42%；但從總營收比例來看，綠城服務在養老業務方面的擴張並不算快。

轉舵：從重到輕

雖然機構、小區、居家三大模式能夠在很大程度上豐富完善綠城服務的養老服務體系，但也在無形中給公司增加了不少的重量。

比如在康養小區運營方面，綠城服務旗下的杭州之江陶然裡是一個模範項目。該項目由綠城服務、藍城房產、西湖城投共同開發，整體定位爲以長者爲主要服務羣體的城市高端頤養標杆園區，採用“同城頤養+混齡社區+醫養結合”模式。

項目包括了6萬多方827戶的公寓，類型涉及頤養公寓、康養公寓、雙鑰匙LOFT公寓和抱團養老公寓四類時尚康養產品；以及1萬多方的自持商業配套，包括護理院、代際幼兒園、園區餐廳、超市等商業配套。

如此大規模的項目，全部由綠城服務自持運營，這與物企身上的“輕資產經營”標籤並不相符。

在公司層面，綠城服務曾在2018年以2000萬元的代價，與天津鼎輝弘衣股權投資合夥企業合作成立了餘樂投資有限公司，並持股40%。

據瞭解，餘樂投資主要參與養老地塊建設及養老服務體系的落地。當時對於此次合作，綠城服務感到甚爲滿意：“藉助優質基金之力，落實本集團於健康養老闆塊的戰略佈局，推進園區服務中養老服務體系的深化。”

此外，綠城服務在過去還曾通過收併購壓縮了公司居家生活服務業務的發展進程。

比如在2021年10月，綠城服務通過附屬公司浙江綠城生活服務以代價2200萬元收購杭州健成資產管理有限公司（以下簡稱“杭州健成”）20%的股權。

資料顯示，杭州健成間接持有一座位於杭州的土地開發及建設若干康養服務設施，並擁有投資項目100%的權益，擬建設爲用作預防、康復、教學及科研用途的綜合設施。而通過此次收購，綠城服務決定自己做相關的醫療康養等重資產運營。

操之過急的步伐爲綠城服務埋下了一個個重資產的雷，而在市場調整期，有些雷爆了。

比如，公司曾在2019年7月以約5026.76萬澳元（約合人民幣2.4億元）收購了一家澳洲教育公司MAG（Montessori Academy Group Holding Pty. Ltd.）56%股權。

原本綠城服務計劃透過MAG的澳洲教育系統及商業模式，支持其在中國幼兒教育相關業務大規模發展。然而，MAG近兩年的除稅後溢利出現大幅度下滑，2022年度僅有117萬澳元，2023年度再次同比下滑75.43%至28.86萬澳元。

虧損危機之下，綠城服務選擇在2024年12月出售MAG的11.64%股本。有分析認爲，此次出售正是爲了剔除重資產對公司現金流造成的影響。

重資產投資的失利，讓綠城服務開始調整方向，再次迴歸輕資產運營航道。

同在去年12月，綠城服務再次收購了杭州健成25%股權及相關股東貸款，交易總價爲2.23億元。此次收購過後，其所持有股權從20%上升到45%。

不同的是，綠城服務上一次收購杭州健成是公司自行投入運營並自負盈虧；而這一次在經過戰略權衡後，把投資項目調整爲收租模式，將物業整體出租給政府機構用作醫院運營及使用，公司收取穩定租金。

前後兩次收購，從自行運營到當“包租公”，背後是綠城服務從重資產到輕資產的航道轉向，也是公司重新聚焦主航道戰略的體現。

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