建商賣房 留意所得年度

不動產示意圖。記者朱曼寧／攝影

財政部北區國稅局提醒，營利事業出售自行興建不動產時，應特別注意交易完成的時間點，正確判定所得應屬於哪一個課稅年度，若誤判認列時點，除可能面臨補稅與裁罰，還可能因此喪失日後可適用的虧損扣抵權益，影響整體稅務規劃。

依據現行規定，建設公司無論是自行銷售或委託他人銷售其興建的不動產，在判定所得歸屬年度時，應以所有權移轉登記日期爲準，但所有權未過戶給買受人前，已實際交付者，則應以實際交付日期爲準。

若兩者都無法查明，則應由稽徵機關根據買賣契約或其他可得資料進行認定。

北區國稅局指出，有些企業誤將收尾款或者開立統一發票年度作爲申報依據，這種作法容易產生短漏報風險。

像是轄內某建設公司於2023年出售一筆不動產，當年即完成所有權移轉登記，依法應於同年度申報，但該公司誤認至2024年收齊尾款並開立發票後，才需認列收入，導致2023年結算申報漏報所得200萬元。

雖然該公司2023年度原已由會計師簽證申報虧損3,000萬元，但國稅局查明後發現，該漏報金額已超過10萬元，且佔覈定虧損金額（2,800萬元）比率逾5%，不符合財政部函釋中「情節輕微」的標準，因此不予承認該虧損金額，不得於後續年度適用《所得稅法》的盈虧互抵規定。

國稅局進一步說明，依《所得稅法》規定，營利事業短漏報所得，即便整體申報結果仍爲虧損，亦須依法處以裁罰，同時，若該短漏報對虧損扣抵有實質影響，將可能喪失未來可用的稅負節省機會，對企業長期規劃構成不利影響。

國稅局呼籲，營利事業在處分不動產等重大資產時，應由專業會計或內部財會人員審慎確認交易完成的法律時點，確保申報所得年度與實際交易時點相符，特別是不動產交易金額通常較大，若任意延後認列或憑誤解操作，不僅可能導致罰鍰，還可能使企業未來幾年無法使用原本可用的虧損金額，得不償失。