國泰海通：房產市場處於築底期 一季度新房成交延續上漲態勢

智通財經APP獲悉，國泰海通發佈研報稱，截至2025年Q1，新房價格環比持續增長城市數量增多，但持續時間較短。96%城市不超過2個月。二手房價格上漲持續性更弱，81%的城市不超過1個月。2024年四季度起，一線城市受益於限購鬆綁、首付比例下調及核心區優質房源供應，新房成交同比漲幅達50%，2025年Q1同比仍增33%；同期二線城市受存量房貸利率下調等政策推動，新房成交漲幅從2024年Q4的10%收窄至2025年Q1的5%。二手房市場類似，一線城市2024年底同比漲幅超50%，2025年Q1續增37%，而二線同期漲幅穩定在19%。

國泰海通主要觀點如下：

由於全國各城市地產政策採取因城施策，疊加各城市對土地財政依賴度存區別，因此中國城市地產週期存在地方差異。爲更直觀地觀察每個城市所處週期，國泰海通建立城市房地產週期綜合評分模型：該模型選取27個一二線城市新房、二手房住宅價格，新房、二手房住宅成交套數，新房庫存去化週期，新房、二手房住宅價格連續漲跌月數，新房、二手房住宅成交連續漲跌月數七大指標進行加權綜合評分，動態判斷城市樓市所處週期階段。

截至2025年Q1，81%城市房地產市場處於築底期

1)成交量率先回升，但持續性不足：模型顯示大部分城市成交套數呈現連續增長，但持續增長月份數普遍不超過3個月。以二手房爲例，僅有33%城市成交套數環比持續增長超過1個月，但是均沒有超過3個月。成交量是市場回暖的先行指標，這表明市場信心正在逐步恢復，但購房者仍持謹慎態度，觀望情緒較濃。

2)價格企穩，但未形成趨勢：新房價格環比持續增長城市數量增多，但持續時間較短。96%城市不超過2個月。二手房價格上漲持續性更弱，81%的城市不超過1個月。價格是市場週期的滯後指標，其上漲需要成交量持續支撐。目前價格企穩回升，更多是前期政策刺激和市場情緒修復結果，尚未形成穩固上漲預期。

3)庫存壓力依然存在：儘管部分城市庫存去化週期有所縮短，但平均狹義新房可售庫存仍處於高位。截至2025年3月，41%城市去化週期在18個月以上，且相較2024年底變化不大。

從2024年Q4起，新房住宅價格一二線率先止跌企穩，二手住宅價格僅一線回暖

1)新房價格方面，一二線城市於2024年四季度率先企穩。自房企開啓去金融化，房價漲幅開始回落，一線城市於2024年11月環比止跌，二線城市隨後跟進，但三線城市仍未止跌。

2)二手房和新房趨勢幾乎一致，但一線城市二手房價無論漲幅還是跌幅波動更大。一線城市二手房價環比在2024年10月止跌回穩，但是二三線城市還未看到止跌跡象。

2025年成交延續上漲態勢，一線好於二線，庫存持續去化，但速度放緩

1) 2024年四季度起，一線城市受益於限購鬆綁、首付比例下調及核心區優質房源供應，新房成交同比漲幅達50%，2025年Q1同比仍增33%；同期二線城市受存量房貸利率下調等政策推動，新房成交漲幅從2024年Q4的10%收窄至2025年Q1的5%。二手房市場類似，一線城市2024年底同比漲幅超50%，2025年Q1續增37%，而二線同期漲幅穩定在19%。

2)一、二線城市去化週期均在2024年6月達到峰值(22/23個月)後下降。其中，一線城市去化速度在2024年底降至16個月後開始放緩。二線城市在同期降至18個月，也有放緩跡象。

風險提示

收儲進展以及房企金融政策不及預期。