規劃的筆“勾一勾”土地價值“不一般”，多地通過“調規”優化出讓地塊

各地土地市場上出現了越來越多調規後再重新面市的地塊。

8月18日，浙江寧波以超19億元的總價出讓了一宗收儲而來的地塊，重新出讓時該地塊不僅住宅面積變大，限高降低，還取消了部分配套建設；同期，深圳出讓的今年最貴宅地——寶中南街坊地塊，也歷經了降低容積率、大幅降低商業用地配比等規劃調整，最終溢價35%成交。

土地市場相對的低迷，各地對地塊進行調規以調動企業積極性已是今年以來的賣地的常態。據中指數據統計及監測，目前地塊“調規”包括降低容積率、降低商業比例、提升住宅佔比/得房率等方向。土地回收後的調規再上市，正爲市場帶來更多高品質土地供應。

土地也在“優化升級”

8月18日，寧波城宏置業以19.3億元的底價競得寧波市江北區一宗地塊。這是一宗“收儲-調規-再出讓”的地塊。

該地塊曾經於2022年6月由寧波城投競得，其時以30.3億元底價成交。今年6月，該地塊以18.17億元被收儲，並經歷一番調規後於7月重新掛牌出讓。

據克而瑞監測，該地塊由兩宗子地塊構成，多項開發指標均有調整，包括將更大面積的商住子地塊變更爲宅地，小面積的宅地變更爲商住，容積率調低，限高從原先的100米降低至80米，綠地率調高，並取消了一宗地塊內規劃的9班幼兒園。

深圳亦有一宗調規後的地塊成功出讓。8月15日，華潤&招商聯合體以86.4億元的總價拿下了深圳寶安區A002-0108地塊，溢價率35%。

該地塊在今年4月份時曾掛牌又“中止出讓”。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，該地塊體量大，且商業比重過大，且要求整體轉讓，對開發商的資金實力要求過高；同時，深圳當地非住宅（特別是公寓）存量較大，包括酒店、商辦等，目前正面臨着空置和去化壓力大、招商難的問題，這些都抑制了開發商拿地意願。

7月份重新上架時，該地塊的相關規劃已經過調整。例如，地塊面積減少5000平方米，容積率從5.7降至3.4，且住宅佔規定建築面積比例提升至近90%；大幅降低商業用地配比，起拍價格也從86.27億元降至64.09億元。整體來看，地塊開發門檻明顯降低，居住屬性更加純粹，吸引力增強。

今年以來，全國各大城市的土地調規越發頻繁。在蘇州工業園區，8月份有兩宗地塊由商辦混合用地調整爲二類城鎮住宅用地；在廣州南沙區，7月有宗收儲的地塊發佈公示擬進行調規，由商務用地調整爲二類居住用地，此後再掛牌出讓；在杭州蕭山區，4月份時有一宗地塊也進行了“商改住”，將一宗商業/商務金融/公共交通地塊調整爲二類城鎮住宅用地……

業內對土地規劃調整已經有了一定預期。今年7月底，華髮股份在深圳前海冰雪世界項目中的7 塊商業用地退回後，就有分析指，前述地塊可能會選擇調整規劃條件後再出讓。李宇嘉就認爲，對於前海來說，前期非住宅出讓的規模太大，未來從產城融合、組團發展的角度來看，可能會增加出讓住宅用地。

如此多城市頻繁對土地規劃進行調整，背後有來自政策的支持。2024年6月，自然資源部、發改委聯合下發《關於實施妥善處置閒置存量土地若干政策措施的通知》，提出三個方面18條舉措處置閒置存量土地，明確鼓勵地方政府“收、調、供”聯動，爲調規提供了政策依據。

隨後，北京、上海、廣州、武漢等地出現多個“商改住”“降容”“退地再掛”案例。

以上海爲例，上海徐彙區斜土街道地塊原作爲商業辦公用地交易成功，由小米以15.5億元的成交價底價摘得，作爲小米上海總部。2024年3月，上海市控規部門調整了該地塊屬性，重新上架出讓的地塊容積率由3.0調整爲2.2，土地性質也變爲住宅。2024年8月7日，該地塊再由綠城以總價48.05億元、30%溢價率搖號獲取。

中指研究院統計顯示，武漢2024年超過10個項目申請將存量地塊中的商業部分調整爲住宅；2025年以來，“調規-再出讓”的地塊保持着一定規模。

優化的背景和途徑

根據中指數據統計及監測，目前地塊“調規”方向大致有以下三點：一是降低容積率，這將有助於釋放改善型需求。二是降低商業比例，增加項目住宅可售貨值，上海、武漢、深圳等城市部分地塊進行商改住調整後地塊價值獲得市場認可。三是提升住宅佔比/得房率，如取消或縮小商業、幼兒園等配建，或把陽臺、空中花園不計容等。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，目前土地調規再出讓主要分爲兩類，一類是地塊此前遭遇“流拍”，通過調規可以增加地塊吸引力使其順利出讓；另一類是回收閒置土地再出讓。今年以來多地專項債收購存量閒置土地取得一定進展，政府收回地塊預計將通過調規後重新出讓，而入市時間也與市場情況密切相關。

爲何近兩年來土地調規的情況越發常見？曹晶晶表示，一方面，中央層面已將“盤活存量土地和商辦用房”寫入中央經濟工作會議文件，自然資源部也明確允許“依法調整規劃條件”。

另一方面，從市場端來看，根據中指數據，重點50城新房可售庫存出清週期仍在20個月，市場仍面臨一定去化壓力；與此同時，“好房子”項目普遍實現較好去化，表明改善性住房需求仍有空間，地塊通過適當調規可以更加適應當下購房需求趨勢。總結而言，調規不僅可以優化土地利用，推動地塊出讓，也可以使地塊更符合當前市場需求，推動項目開發，爲企業提供更多經營空間。

有代建頭部企業管理層就曾向記者表示，此前部分城投托底獲取的地塊開發條件並不理想，因爲當時地價高，若仍以傳統的開發邏輯或傳統產品應對，項目已經無法開發，業績也無法兌現，開發就會面臨虧損的局面，因此，這樣的地塊只能被閒置。此時，對地塊進行適時調整成爲一種解題思路。例如一地塊原本容積率很高，對應的剛需產品沒有市場需求，經過重新算賬後發現，若將容積率調低，產品形態變好，可以造洋房、四代宅、低密產品等，目標客戶可承受的價格也得到提升。

“這種情況就需要進行調規，或者與政府協商退地，調整好規劃後重新掛牌。”上述管理層表示，項目既有了市場需求，也在經營上產生了更多空間。

基於樓市、地市現狀，業內認爲，土地調規這一趨勢將得到延續。

58安居客研究院院長張波表示，城市供地策略不斷優化，調規後的地塊更符合市場需求，高品質住宅供應增加，以“好房子”爲導向，改善供應結構，滿足改善性需求；這也有利於促進房企拿地信心的恢復，提升房企參拍積極性；同時地塊開發門檻降低，能讓更多房企參與開發，提升市場活躍度。

曹晶晶認爲，短期來看，在全國土拍情緒整體偏低下，預計各地將根據當地實際情況，在政策允許範圍內繼續推進土地“調規”，以幫助地塊實現順利出讓。