多城土地“調整規劃再出讓”：增加居住用地佔比，房企拿地積極性提高
今年以來，多城土地市場出現地塊“調整規劃”後再出讓的現象，成爲土地市場一大新看點。據不完全統計，2024年以來，包括上海、深圳、廣州、武漢、寧波、長沙等多個一二線城市已有地塊通過調整規劃重新入市。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，地塊“調規”主要通過降低容積率、降低商業比例、放寬計容規則等方式，增加項目開發價值與市場吸引力。
多城土地“調整規劃再出讓”
多地土地市場已涌現出一批“調規再出讓”的地塊，調整規劃後的地塊市場表現顯著提升。
以深圳寶安區一宗宅地爲例，其在規劃調整後以高溢價成交。8月15日，深圳寶安區新安街道A002-0108地塊成功競拍，地塊吸引了招商及華潤聯合體、中海、建發等3家房企參與競價，經過187輪競價後，招商蛇口及華潤聯合體以86.4億元競得，溢價率34.81%，摺合樓面地價約59586元/平方米，刷新寶中住宅用地單價紀錄。
該地塊爲原計劃於4月30日出讓的寶中西組團南街坊地塊—A002-0060宗地，地塊原起始價爲86.27億元，地塊住宅部分佔比49%、酒店及商業佔51%，地塊在競買保證金截止後仍無房企報名，隨後官宣中止出讓。今年7月，該地塊重新掛牌，地塊不僅大幅降低商業用地配比，還提高居住用地面積佔比，容積率從原來的5.7調至3.4，並將起始價定爲64.09億元。
業內人士曾提及，上述寶安區地塊雖地理位置具有稀缺性，但原本過高的商業規劃佔比以及近90億的起始價，對參拍房企具有一定的壓力。
從國家統計局公佈的數據來看，受住宅銷售放緩導致的定金及預收款、個人按揭貸款收入減少，房企資金狀況呈現邊際趨緊。1—7月份，房地產開發企業到位資金57287億元，同比下降7.5%，跌幅較1-6月擴大1.3個百分點。
據克而瑞數據，截至2025年7月，銷售TOP100中仍有半數房企尚未有新增土儲入賬。同時，從拿地房企的動作而言，主要集中於熱點核心城市，拿地策略聚焦“確定性”，資金向收益確定性高和現金流回籠快的項目傾斜。2025年1-7月，重點30城含住宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增17%，與全國300城成交面積同比降9%形成鮮明對比。
深圳另一宗調規地塊同樣表現亮眼。位於深圳龍華區的A815-0037地塊再調整規劃後也以溢價15.12%成交，該地塊原爲上塘醫院（01-13）地塊預留用地，今年4月19日深圳規劃局通過[龍華新城核心地區]法定圖則01-13規劃調整爲居住用地。根據地塊成交信息，經過49輪競價後，深業集團聯合龍華建設集團於8月8日以總價17.89億元競得地塊。
此外，公開信息顯示，近期廣州市規劃和自然資源局連發兩則控制性詳細規劃調整批前公示，擬將南沙區南沙街道市民廣場北地塊、金洲地鐵站東北側地塊兩宗商業用地調整爲商住用地。蘇州工業園區也於近期發佈地塊控規及調整公示，兩宗地塊均由商辦混合用地調整爲二類城鎮住宅用地；更早前，長沙洋湖片區Y06-H492地塊調規爲二類居住用地，地塊原先規劃爲商業用地。
58安居客研究院院長張波認爲，城市供地策略不斷優化，調規後的地塊會更符合市場需求，也能使房企拿地信心逐漸恢復；地塊開發門檻降低，可能促使更多房企參與開發，提升市場活躍度。同時，地塊調規之後，土地出讓的流拍率也有所下滑。根據58安居客研究院統計，7月全國重點65城的涉宅用地流拍率持續走低，總計僅2宗地流拍，流拍率降至1.2%，創年內新低。
政策爲土地收儲及調規提供支撐
業內人士指出，目前土地“調規再出讓”主要分爲兩類：一類地塊是通過調規增加地塊吸引力，使其順利出讓，另一類則主要是收儲地塊。
值得一提的是，政策層面的支持爲土地收儲、規劃調整以及重新出讓提供了明確的指引。
曹晶晶指出，2024年6月，自然資源部、發改委聯合下發《關於實施妥善處置閒置存量土地若干政策措施的通知》，提出三個方面18條舉措處置閒置存量土地，明確鼓勵地方政府“收、調、供”聯動，爲調規提供了政策依據。隨後，北京、上海、廣州、武漢等地出現“商改住”“降容”“退地再掛”案例。
例如上海徐彙區斜土街道地塊，該地塊原作爲商業辦公用地交易成功，由小米旗下公司於2021年10月以15.5億元底價摘得，作爲小米上海總部。公開信息顯示，小米競得該地塊後並無建設進展。2024年5月，徐彙區規劃和自然資源局對《上海市徐彙區黃浦江南延伸段WS3單元控制性詳細規劃xh128D街坊局部調整》公衆參與草案進行公示。其中，原控規xh128D-07地塊由商辦混合用地調整爲三類住宅組團用地，地塊容積率由3.0調整爲2.2，並於當年的8月7日由綠城以總價48.05億元、30%溢價率搖號獲取，成功刷新了當時全國住宅地塊的最高單價。該地塊即於今年5月11日線下開盤的綠城潮鳴東方項目，均價約19.5萬元/平方米的120套房源實現“日光”，單日銷售金額69.88億元。
此外，據中指研究院監測，武漢2024年也有超過10個項目申請將存量地塊中的商業部分調整爲住宅。
另以浙江寧波地塊爲例，今年8月18日，寧波江北區01-06-01、06地塊成功出讓，寧波城宏置業以19.3億元的底價競得該地塊，成交樓板價9574元/平方米。該地塊2022年6月曾由寧波城投以30.3億元底價摘得，2025年6月政府以18.17億元完成收儲，此次重新掛牌不僅調整了起拍價，還優化了開發指標——將部分商住地塊改爲純宅地、降低容積率與限高，並取消原規劃的幼兒園，更貼合當前開發需求。
曹晶晶認爲，今年以來多地專項債收購存量閒置土地取得一定進展，政府收回地塊預計將通過調規後重新再出讓，考慮到政策要求“收回收購的土地原則上當年不再供應用於房地產開發”，因此今年收回地塊預計需要未來幾年才能陸續入市，當然入市時間也與市場情況密切相關。
張波認爲，由於前些年土地出讓量大，且地方城投托底現象嚴重，導致不少城市土地庫存規模較大，不少地塊規劃條件不適應新形勢，需要通過調規來優化土地利用。
中指研究院報告也指出，土地調規一方面可解決“商辦過剩、住宅錯配”的結構性失衡，另一方面可降低房企開發強度、減輕資金壓力，有助於穩定市場。政策端來看，中央層面已將“盤活存量土地和商辦用房”作爲房地產重要政策方向，自然資源部明確允許“依法調整規劃條件”，爲政策執行提供操作指南。市場端來看，根據中指數據，7月末重點50城新房可售庫存出清週期仍在20個月左右，市場仍面臨一定去化壓力，與此同時，“好房子”項目普遍實現較好去化，表明改善性住房需求仍有空間，地塊通過適當調規可以更加適應當下購房需求趨勢，有助於推動市場“止跌回穩”。