房市漸穩 由資金驅動轉向基本面定價

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛。（本人提供）

中央銀行18日召開第二季理監事會議，維持政策利率及現行選擇性信用管制措施不變。央行總裁楊金龍本月10日宣告「選擇性信用管制就到這裡爲止」，再加上本次決議，代表市場已脫離最劇烈的政策加碼、直球對決階段。歷時18個月的市場淘汰賽已進入尾聲，房市正式由政策博弈與資金槓桿驅動的浮動情緒，轉向以購買力與基本面爲核心的競爭新階段。

值得注意的是美國聯準會新任主席華許首次登場就對通膨、縮表展現態度，不但影響金融市場，也會擾動高利率對壽險業、建商等投資機構對投資需求的評估，驅動價格調整機制。

第七波選擇性信用管制在過去18個月信用管制的核心功能，在於完成市場預期修正與風險再定價。投資性需求已明顯退場，過度依賴槓桿與價格預期的交易結構逐步收斂，市場完成由「資金擴張定價」轉向「信用約束定價」的轉換過程。

隨着臺股維持高檔、出口動能穩健及整體經濟成長支撐，市場不確定性逐步鈍化，下半年房市可望從觀望與遞延需求中逐步回穩。然而，在限貸環境與資金成本仍偏高的條件下，價格走勢將持續受制約，整體市場將呈現量穩價整、結構分化的K型發展格局，有六大結構趨勢可供觀察，1、市場利空出盡但並非鬆綁，預期回穩但難見全面反轉；2、18個月淘汰賽結束，房市迴歸購買力競爭；3、區域分化深化，蛋黃區靠實力、蛋白區個案表現；4、長線資金逆週期進場，商用、土地市場領先反映景氣預期；5、新青安2.0走向精準化，信用資源鎖定剛性需求；6、信用管制政策由加碼轉爲維持，房貸市場邁向務實調整。

本次央行理監事會議象徵房市正式告別高強度政策干預階段，市場由單一政策驅動轉向多元基本面共構。過去市場比的是資金與槓桿；未來市場比的是所得與現金流。房市最終並非泡沫遊戲，而是一場迴歸基本面的購買力競爭。整體市場結構將呈現「量穩價整、區域分化、長線資金提前佈局」並行的中期格局，房市定價權亦由資金面逐步迴歸購買力面，提醒賣方認清目前的資金、供需環境，告別超漲泡影，儘早重新定價，而買方也要掌握難得的議價機會。