房價走勢，正在加速分化！

房價究竟會如何走？

最近兩個月的樓市走勢又讓人有點迷惑了，原本一路回升的行情在4月份和5月份似乎有點要下探的感覺了。不過，由於今年房地產市場的發展目標非常明確，穩樓市的決心比較大。所以對於後市的行情還是繼續觀察一下，再做判斷。

不過房價走向有一趨勢卻是在加速顯現的，尤其自去年以來，房價走勢因城市而分化的態勢越來越明顯。

去年以來，尤其是9月份底之後，包括一線城市及部分二線城市在內的大城市的樓市在迅速回暖，樓市成交量大幅增加，房價也有所回漲。像一線城市中的上海和深圳，二線城市中的杭州、成都等等，這些城市的樓市走出明顯的反彈行情。當然深圳房價在連漲數月後，在最近兩個月有所回落。不過也不必這麼早的下結論，短期的回調一下也是很正常的。

而相反，大多數中小城市的樓市變化卻不太明顯。雖然在大力度的政策支持下，部分中小城市的房價下跌幅度有所收窄，但仍處於下跌的趨勢之中。簡單地講，就是樓市仍在下行，只是速度比之前慢一些。

實際上，樓市走勢出現這樣的現象也是很正常的，分化行情也是樓市走向成熟的一種標誌。過去，房地產市場的走勢呈現出來往往是普漲和普跌行情。

像2009年-2019年這段時間，房價呈現出來的是普漲行情，一般由一線城市開始上漲，繼而向二三四線城市甚至縣城傳導，最終就是一片普漲的行情。而2020年-2024年，房價又經歷一輪普跌的行情，這輪下跌的行情從小城市開始，逐漸向中大城市蔓延，繼而一線城市的房價也開啓了下跌的態勢。

如果我們理性看待過去房價的普漲普跌行情，就會發現裡面其實是有一些非理性的情緒在裡面。在過去普漲的週期裡，尤其是在上漲的最後幾年，一些中小城市的房價其實已經不具備上漲基礎了，但是還是慣性的上漲。而在過去幾年的普跌階段裡，一些大城市的房價也存在較爲明顯的非理性下跌的因素。

隨着市場自身調整，也會變得越來越成熟和理性。未來房價的走勢將會更多回歸到城市的基本面及城市自身的樓市供求情況。

總體來說，大城市在經濟、產業、基礎設施和城市配套、發展機會等方面都具有較大的優勢，能夠吸引年輕人的流入或是留住人口，這就爲其樓市發展提供了堅實的需求支撐，但城市的邊界不可能無限擴大，也就說其樓市的供應終歸是有限的，房價仍有上漲的動力。

中小城市的情況就大不相同了，不管是城市發展還是各項配套設施，都是不及大城市，且在總人口下滑的大背景下，大多數中小城市的人口可能會繼續減少，住房需求也就會隨之減少，但住房供應量卻不小，房價上漲是難以爲繼。

所以，未來房價走勢因城市分化基本上可以說是必然的。實際上一些其他國家和地區房地產市場的發展經驗已經證實了這一規律，即大城市的房價有望繼續上漲，而一些中小城市的房價下限就難說了。