太原學區房分化加速 業主購房需多維考量

6月10日，太原市教育局發佈了《太原市第五中學校麗華校區建設項目羣衆意見徵詢調查公示》，多年前爆火的“麗華教育園區規劃”消息終於有了新一步進展，此次信息公示顯示：太原五中麗華校區規模爲高中18軌（軌代表一個年級幾個班），共54個教學班。這個新校區僅有高中，業主在意的小學、初中未設置。

在太原新房及二手房市場，可以帶學位的學區房一直供需兩旺，價格穩中有漲。從2020年開始，省城基礎教育招生政策開始大改革，生源火爆的知名小學及初中，均採取了搖號方式招生，曾經火熱的“學區房”由此逐年降溫。

新一年的招生季即將來臨，省城的學區房目前的供需狀況及價格走勢有何新變化？山西晚報·山河+記者再次深入太原樓市，進行了調查走訪。

教育資源引進週期長　“學區房”升值預期變數多

太原長風西麗華片區的崛起與走熱，與優質教育資源規劃配套的助推不無關係。早在2020年初，萬柏林區經濟工作會議中首次提出：“籌建麗華教育園區，配建涵蓋小學、初中、高中的公辦學校，與北師大等國內名校對接合作，採用‘全託管’運行模式，打造優質教育品牌。”關於麗華片區教育擬選址的規劃方案，同樣在2020年便已公示：中學位於九院沙河南側，保利天悅項目東側；小學位於麗華北街北側，規劃中學以南，中海天鑽項目以東。在該規劃中，中學顯示爲萬柏林區麗華實驗中學，淨用地52261.12平方米；小學顯示爲萬柏林區麗華實驗小學，淨用地22423.29平方米。

隨後的幾年時間裡，關於麗華片區教育園區的消息陸續傳出，但是進展緩慢。直到2023年9月，隨着麗華片區內的泰康太原旗艦康養社區項目開始提速。萬柏林區召開的泰康太原旗艦康養社區項目工作推進會上，有消息稱，將聯動推進麗華教育園區建設，爭分奪秒促進項目落地。2024年初，太原市委經濟工作會議中提到：加快推進太原五中麗華校區建設。同年3月，太原市行政審批服務管理局對太原市第五中學校麗華校區選址進行公示，標誌着太原五中正式落地麗華片區。根據公示內容，太原市第五中學校麗華校區擬選址於麗華西路以東，九院沙河以南，爲太原市中心城區WBL-05-07街區中004-1地塊，用地面積52261.12平方米，用地性質爲中小學用地，備註爲中學。

此後，太原五中即將落子麗華的消息成爲區域價值攀升的核心引擎。開發商在項目推廣中將“毗鄰規劃教育用地”“名校資源導入預期”等暗示性表述，在購房者心中，構成了片區新房與二手房價格堅挺的重要基石。

回看麗華教育園區的進展過程，雖然早在2020年規劃信息已發佈，但直到今年5月，太原市行政審批服務管理局才公佈了關於萬柏林區麗華苑小學建設項目《建設用地規劃許可證》的公告，而關於中學的規劃，直至今年6月，公示文件才明確提出“高中18軌，54班”。“如果初中不是五中，我們購買的‘學區房’含金量還剩多少？”一位在麗華片區購置了房產的市民難掩失落與焦慮，片區內初中的引入是怎樣的規劃衆說紛紜。名校規劃落地週期長、不確定性多，在此過程中也會遇到樓市起伏等變化。山西晚報·山河+記者瞭解到，目前麗華片區內公開的二手房掛牌價尚未出現大面積、大幅度的直接跳水，但市場情緒的微妙變化已然顯現。多位資深房產中介坦言，近期麗華片區帶看量和諮詢量出現了下滑：“買家變得猶豫了，擔心現在買了以後價值縮水。”

片區樓價上漲需多維支撐　教育配套僅爲優勢之一

記者通過查詢知名中介平臺瞭解到，麗華片區內中海天鑽5月掛盤均價爲2.1萬元/平方米，相比上月增長8.1%；保利天悅5月掛牌均價2.08萬元/平方米，相比上月僅下跌0.4%；融創學府壹號院5月掛牌均價2.03萬元/平方米，相比上月上漲0.4%……即使擴大到整個麗華區域，5月掛牌均價也高達1.49萬元/平方米，相比上月上漲0.4%，這一價格甚至遠超目前太原市的新房成交均價。此外，片區內5月漲價房源數量爲39套，環比上漲30%。

“麗華教育園區多年來的規劃進展、變化，對片區內房價的影響其實並不大。”業內人士介紹，太原市小學、初中招生近年來嚴格執行“多校劃片”“民辦搖號”等政策組合拳，一定程度上削弱了“學區房”過高的溢價。特別是“小升初”，政策大方向非常明確，“買套房等於穩上好初中”的舊邏輯已經逐漸被打破。更爲重要的一點是，麗華片區的特殊性弱化了教育資源變化帶來的影響。“麗華片區是太原‘地王’頻出的優質區域。”業內人士介紹，多年以前，開發商就願意支付高昂的價格競拍該區域的土地，對該片區未來的發展潛力、房價上漲空間以及項目盈利能力有極高的信心，例如中海天鑽、保利天悅、碧桂園天境等多個“地王”的出現本身就是市場對該區域價值認可的最有力證明。從目前片區已售項目的產品來看，項目普遍定位較高，具有知名開發商、高品質設計建造、先進的配套設施等特點。在省城樓市深度調整階段，中高端、改善性需求成爲支撐市場的主力，麗華片區憑藉其較新的城市界面、相對完善的規劃配套，對中高端客羣仍具吸引力。片區內教育預期的變化，雖然不確定性明顯，但很難抵消其綜合優勢。多名中介從業者表示，在這裡買二手房的業主，更在意這裡的環境、位置、房子本身的品質。

“從片區的綜合素質來看，教育一直是麗華片區內偏弱的一項，麗華教育園區的落地就是爲了改變這一格局。”業內人士介紹，麗華教育園區周邊的樓盤有麗華苑、中海天鑽、保利天悅、碧桂園天境、融創學府壹號院等，根據麗華教育園區最初發布的規劃信息，園區將配建涵蓋小學、初中、高中的公辦學校，並與北師大等國內名校對接合作，優質教育資源配套，是區域樓市價值提升的錦上添花，但不是唯一要素。

學區房即將迎來供應潮　市場分化，部分區域價格鬆動

雖然學區對麗華片區的影響不大，但通過查詢中介平臺二手房價格，太原傳統頂尖學區房依然彰顯着其作爲市場“硬通貨”的地位。青年路小學、山大附小、九一小學總校等老牌名校周邊，部分樓齡超過20年、設施陳舊的小戶型“老破小”，單價仍能輕鬆突破2.5萬元/平方米，甚至逼近5萬元大關，溢價率遠超同區域非學區房產，普遍高出50%以上。

根據知名中介平臺的信息，迎澤區郵電宿舍37.15平方米的1992年兩居房，掛牌價99萬元，單價超過2.7萬元/平方米；小店區山大附宿舍78.67平方米1997年三居房，掛牌價253萬元，單價超過3.2萬元/平方米；小店區九一小學宿舍45.02平方米的1986年兩居房，掛牌價212萬元，單價超過4.7萬元/平方米。據中介從業人員介紹，最熱門的還是“雙學區”的房源，這種房源不但可以就近進入知名小學，小升初還可以進入優質初中，比如迎澤區的“本本直升”、小店區的九一小學等，此類房源價格一直十分堅挺。

然而，學區房市場分化趨勢也極其明顯。隨着升學政策的均衡化推進和部分區域新建學校的崛起，受升學政策影響和依託於“次優”名校的學區房，價格已出現鬆動跡象。例如，小店區依託老牌重點小學新校區的某小區，即使5月掛牌均價僅7000多元，相比去年仍有小幅下跌，成交週期更是超過200天；再比如迎澤區從去年開始傳出了部分小學不再全部“本本直升”，優質初中也需要搖號，導致區內某小學附近的“老破小”價格明顯下探，一套81平方米的三室房源，去年三月掛牌89萬元，近半年內7次下調掛牌價，目前爲81萬元。業內人士分析，頂級名校資源稀缺性仍在，支撐其學區房價格。但非頂尖或優質教育資源稍弱的學區房，在政策變化和市場下行雙重壓力下，價格回調的壓力更大。

暑期將至，一年一度的學區房“供應潮”將如約而至。不少中介從業人員表示，大量有置換需求的家庭選擇在此時出售房產，市場掛牌量在6月下旬開始顯著攀升，預計7月中旬會達到高峰。隨着供應量的激增，疊加市場觀望情緒，直接擴大了買方的議價空間。多位經紀人表示，當前學區房成交價普遍低於掛牌價5%-10%。

“學區至上”觀念漸漸走淡　購房決策趨向多維度綜合考量

業內人士表示，省城樓市學區房市場的分化，指向一個清晰的趨勢：購房者的決策邏輯正在發生深刻轉變，單純的“學區至上”觀念正在瓦解，取而代之的是對房產價值的多維度綜合考量。

“政策變得太快了，今年買了‘學區房’，明年劃片規則一變，或者學校升學質量有明顯起伏，購房款可能會打了水漂。”計劃購置新房的劉女士道出了許多購房者的心聲。“對政策不確定性的擔憂，使得購房者更加看重那些確定性高、即時可享的資源。”業內人士介紹，教育資源固然仍被購房者考量，但其權重正被稀釋。現如今，學區房的主力消費羣體已經從“70後”“80後”漸漸轉向“90後”，年輕一代的家長對居住品質、生活配套、商業配套等更加關注，而省城老牌優質公辦小學主校區的學區房，往往位於城市中心的老舊小區。這些二手房房齡大，普遍存在管道老化、戶型不佳、停車不便、物業服務有待提升等問題。同時，由於幼升小、小升初的招生政策調整、名校教師資源的更迭變化，家長買了學區房有可能上不了名校。此外，近年來，優質的民辦教育資源給家長們提供了更多的選擇。所以，相比幾年之後才能實現的教育規劃願景，購房者更在意當下可享受的成熟配套，關乎百姓日常生活品質的“現在時”配套，正獲得前所未有的重視。

業主選房邏輯的變化直接推動了市場風向的轉變。近年來，省城新建房市場“所見即所得”的現房、準現房項目熱度持續攀升，購房者開始有意無意地規避期房交付的不確定性，包括規劃變更、延期交付等問題，更傾向於爲看得見、摸得着的實體房屋和已投入使用的配套設施買單。在此背景下，佔據城市核心地段、由品牌開發商打造且口碑良好的高品質住宅項目，展現出更強的抗跌性和流動性。這些項目即使身處非傳統頂尖學區，其綜合價值依然能贏得市場認可，麗華片區就是最好的證明。未來，支撐房價的核心要素將進一步傾向更好的房子、更便利的生活、更舒適的環境，對於開發商而言，需要摒棄過去依賴類似“名校配套”營銷噱頭，沉下心來打磨產品，而對於購房者，更需擦亮雙眼，以更全面的視角審視房產價值。

來源：山西晚報