大數據專家：明年上半年有機會放寬限貸令 房市量回穩價微跌

屏東大學不動產大數據暨大量估價研究中心主持人楊宗憲31日指出，由於不動產放款集中度，預估在明年第二季可望降至36.5％，因此，央行有機會最快在明年第一季進行限貸令的滾動檢討。圖／顏瑞田

屏東大學不動產大數據暨大量估價研究中心主持人楊宗憲，31日在一場商用不動產市場發表會指出，受到川普關稅的衝擊，總體經濟成長轉弱，加上「限貸令」等房市管制措施，住宅市場的資金成本增加，流動性惡化，國內房市將呈剛性需求大幅萎縮，交易量規模縮小成常態等五大趨勢，預估2025年房市將屬價量俱跌的局面，2026年上半年則量回穩，價微跌的格局，不過，不動產放款集中度預估在明年第二季降至36.5％，因此，央行有機會最快在明年第一季進行限貸令的滾動檢討。

富住通商用不動產31日與國立屏東大學、高雄市不動產估價師公會、高雄市房屋市場調查協會、以及高雄市商業會等，共同舉辦「商用不動產市場發表會」，國立屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲31日應邀，以「臺灣住宅市場的趨勢與變化，2025下半年～2026年房市展望」爲題，發表專題演講。

他說，根據多項技術指標綜合觀察，受到川普關稅政策影響，經濟不確定性高，成長轉弱、貨幣供給、利率環境稍微收緊、以及限貸令影響層面持續擴大的情況之下，導致住宅市場資金成本大增，加上流動性惡化，促使房市價量俱跌。

楊宗憲表示，中古屋領先預售2季下跌，全年交易量可能僅26萬棟，中南部修正幅度恐將大於北部，加上新建案銷售率，普遍持續劇降，市場促銷大亂鬥，房價今年下半年，有機會出現明顯鬆動。

由於新青安刺激剛性需求，提前消費，加上少子化，未來3到5年剛性需求，將大幅萎縮，而且，家戶結構轉變，小宅需求將加速成長，六都需求皆強勁。

他認爲，由於不動產貸款集中度已從最高點的37.40％，下滑到今年第二季的36.97％，預估2026年第二季將低於36.5％，因此，2026年上半年，央行將有機會放寬限貸管制，進行滾動式檢討，「把水龍頭打開一點一點」，但，仍屬於「調而不退」，房市管制措施還不會退場。

至於今年下半年到明年上半年的房市表現，楊宗憲指出，2025下半年，中古屋將續跌，進而拉動新建案價格，開始有感修正，讓2025年的房市出現「價量俱跌」的局面，如果央行今年第四季到明年第一季滾動修正限貸令，2026年上半年房市則有機會「量回穩，價微跌」。

他說，2026年下半年限貸令應有機會有感放鬆，但，房市因已陷入剛性需求不足的困境，房市將持續價跌格局，2026全年房屋交易量估計在27萬戶，即使新青安優貸續辦，受限於剛需透支，效果有限。

而新案完工交屋增多，解約、轉售賣壓，將逐步擴大，增強新屋市場價格的不穩定性，此外，因少子化趨勢擴大，小宅、低總價需求，將增強，中南部房市修正壓力相對大，銷售率如持續惡化，價格可能會有近一步修正空間。

他說，目前存在的房市五大趨勢，都是影響房市價量和產品的變動，其一是剛性需求大幅萎縮，交易量規模縮小成常態，其二是選擇性信用管制「調而不退」，其三是小宅需求加速成長，其四是資金成本、購屋負擔逐漸升高，「有土斯有財」觀念面臨挑戰，最後第五項則是租屋市場逐步擴大，居住成本將快速提高。