持續走高的杭州土拍 華潤置地溢價72.5%落子城東新城

觀點網 2月25日，杭州舉行2025年二批次土拍。此次共出讓3宗地塊，分別位於上城區、拱墅區和濱江區，總出讓面積116430平方米，總規劃建築面積292705.8平方米，總起始價46.679億元。

最終3宗地塊均溢價成交，總成交額達67.98億元。

隨着2024年10月，杭州樓市全面取消限價後，杭州土拍市場的按下了加溫鍵，高溢價地塊層出不窮，頻頻刷新杭州各板塊以及整個城市地價紀錄。

溢價成交 華潤置地再刷城東板塊地價紀錄

此次土拍備受矚目的地塊是華潤置地溢價72.5%斬獲的安琪兒5.0地塊。

安琪兒5.0地塊爲城東新城單元SC080201-46地塊，用途爲普通商品住房用地，土地出讓面積22456平方米，規劃建築面積51648.8平方米，容積率2.3，建築高度不大於80米。

該地塊起始價約15.18億元，起始樓面價29385元/平方米。競拍過程共有11家房企報名，經過110輪競價，最終由上海泓喆房地產開發有限公司（華潤置地）以總價26.18億元競得，成交樓面價50683元/平方米，溢價率72.48%。

值得注意的是，這是城東新城板塊1周時間內第二次刷新板塊樓面價紀錄。

2月20日的土拍中，杭州成功出讓了城東新城單元SC080201-48地塊，即安琪兒4.0地塊。該地塊出讓面積9504平方米，建築面積22800平方米，最終大家房產以10.83億元競得，成交樓面價47486元/平方米，溢價率54.04%，超越了此前城東新城的新房限價46500元/平方米。

5天就刷新一次紀錄，可見當下杭州土地市場的競爭有多麼激烈，並且安琪兒5.0地塊的成交標誌着城東新城板塊成功跨過5萬元/平方米的地價大關。

此外，位於拱墅區華豐板塊的石橋單元GS130202-42地塊在此次土拍中也是以超過50%的溢價率成交。

石橋單元GS130202-42地塊用途爲普通商品住房用地，土地出讓面積40865平方米，規劃建築面積81730平方米，容積率2.0，建築限高50米。拍賣時，該地塊共13家房企報名，經過64輪競價，最終由中天美好集團有限公司&海威置業有限公司以18.83億元競得，成交樓面價23035元/平方米，溢價率50.29%。

最後一宗地是位於濱江區的浦沿單元BJ040501-04地塊，該地塊是一宗TOD商住地，土地出讓面積53109平方米，規劃建築面積159327平方米，商業、住宅比例爲3:7，要求開發利用地下空間。由於該項目地塊內部還包括在建地鐵18號線浦炬街站，因此規劃要求項目地下室建設不少於2層，且與地鐵站點互聯互通。

持續走高的杭州土拍

2024年，爲了挽救房地產領域，中央和地方接力出臺樓市新政。10.9新政限價全面放開後，杭州土拍市場熱度明顯提升，據統計，2024年溢價率前十五名的地塊中，僅有4宗爲限房價地塊。新政施行至今不到半年的時間，全杭州的樓面價紀錄就已經刷新了兩次。

2024年10月22日，綠城以樓面價50717元/平方米競得錢二宅地，地價上漲近60%，刷新綠城在2016年以37.35億元競得鳳起潮鳴地塊，創下45368元/平方米的杭州宅地樓面價紀錄。

隨後在2025年1月24日的土拍中，濱江集團以54.56億元總價競得湖墅單元GS0201-R21-05地塊，成交樓面價64834元/平方米，溢價率71.25%，成爲杭州涉宅地新單價地王。曾經8年不曾打破的紀錄，如今僅時隔3個月再度刷新使得杭州的土拍行情進一步沸騰。

在城市總地王不停刷新的同時，各種高溢價地塊也在不停的刷新杭州各大板塊的地價紀錄。以此次出讓的城東新城板塊爲觀察點。10.9新政後，城東板塊的板塊紀錄就在安琪兒地塊上刷新了三次。

2024年11月15日，杭州出讓的城東新城首宗不限房價地塊，濱江集團以13.8億元競得該地塊，樓面價40479元/平方米在當時創下板塊紀錄，溢價率35.3%。項目案名爲濱江·錦上萬象府，預計新房首開價格會在6萬元/平方米以上，將於今年一季度入市。

隨後2月20日出讓的安琪兒4.0和2月25日出讓的安琪兒5.0分別以樓面價47486元/平方米和50683元/平方米連續刷新板塊紀錄。

溢價率方面，華潤置地創下的72.5%還不是杭州的最高溢價率。此次競得石橋單元地塊的中天美好集團有限公司&海威置業有限公司曾在2024年12月19日的土拍中以18億元的價格競得蕭山北幹東單元宅地，溢價率76.5%，創下2018年以來杭州宅地溢價率新高。

爲何在新政後杭州土拍市場能夠長時間的保持火熱？

據數據統計，在新房限價放開的利好下，杭州2024年提高核心四區供地規模，宅地成交總建面高達243.4萬平方米，佔比44.6%，較2023年提升了15個百分點以上；外圍區域供地以低密地塊爲主，2024年全年容積率1.5以下的地塊共計有15宗，佔比20%左右，基本位於外圍三四圈層區域，主城&區域核心以及近主城低密地塊競爭激烈，這導致涉及杭州核心區域的土拍溢價率屢創新高。

實際上，杭州土拍的區域熱度出現明顯分化。蕭山、臨平、濱江、上城、拱墅等核心區域地價上漲明顯；餘杭、錢塘樓面價僅能維持原價；而富陽、臨安的地價出現了超30%的下調幅度。

另一方面，2025年初，DeepSeek與“杭州6小龍”的爆火，提高了市場對於杭州未來的AI產業發展的預期。在AI產業預期的加持下，房企自然上調了對杭州的土地估值，願意以更高的溢價來搶佔市場。

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