昌平新城東區“宅教商”組合地塊成交｜大俠看房

7月31日，北京土地市場迎來昌平新城東區一幅組合地塊成交。該地塊由北京新恩祥睿澤置業有限公司以底價13.69億元摘得，住宅和教育用地由龍湖承擔代建銷，綜合成交樓面價約1.52萬元/平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，有別於傳統純住宅開發模式，該地塊整合了居住（R2）、幼兒園（A33）及商業（B1）多種功能於一體，是政企協同推進新興區域城市開發路徑轉型的一次探索。

該地塊坐落於昌平區南邵鎮北六環外區域，具備多項區位資源優勢：距離地鐵昌平線北邵窪站約800米步行距離，交通便利；西鄰白浮泉公園，東南方向約2公里對接蟒山國家森林公園，生態資源優越；周邊2公里範圍內已有路勁世界廣場商業體和清華附中昌平學校等基礎配套。但區域成熟度仍明顯落後於昌平核心區，東北方向約1公里處的在售新盤“首開·梧桐山語”（2023年取證）當前網籤去化率約51%，顯示市場接納度仍有提升空間。

值得注意的是，當前成交的這幅“宅產配”組合地塊，在供應過程中經歷了規劃調整。該地塊最初於第二輪供地清單中呈現時，僅包含0026、0033兩幅住宅用地及0036號教育用地。後在3月27日預申請階段，新增納入0044、0045、0046三幅商業地塊進行捆綁供應，彼時土地總面積約15.6公頃，規劃地上建築規模約21.9萬平方米（其中商業規模約9萬平方米），起始價達31.7億元。或因規模過巨、非住宅部分佔比過高，這幅捆綁六幅子地塊的地塊最終未能如期掛牌。直至6月底重新掛牌時，相關部門優化組合方案，保留了住宅、教育、商業用地各一幅，使整體地上建築規模降至約9萬平方米，總起始價相應調整爲13.69億元。

張凱認爲，此舉體現了相關部門在供應端對開發瓶頸的靈活應對策略：一方面解綁前期過多的商業用地以降低總投資門檻，減輕企業資金壓力；另一方面通過推進區域路網（如景昌北街）等基礎設施建設改善環境。根據昌平新城東區四期規劃，後續預計還將釋放約24萬平方米住宅用地，形成持續供應。相關管理部門同時協同推進“職住平衡”戰略：一方面強化地鐵昌平線與生命科學園、西二旗等產業功能區的連接；另一方面通過捆綁商業用地開發，彌補區域消費服務不足的短板。此外，規劃顯示0033地塊東側尚有36班九年一貫制學校用地，區域基礎教育資源將得到持續補充。

張凱稱，本次交易標誌着北京遠郊新區開發模式的顯著轉向。相關管理部門通過明確捆綁相關基礎配套設施的建設義務，促使開發企業同步落實教育、能源等公共設施的代建。此種“住宅開發+配套代建”的新型機制，正逐步重塑北六環外區域的城鎮化推進路徑。該模式最終價值的實現程度，將高度依賴於區域商業運營的實際效能與未來人口導入節奏的匹配程度。

文/北京青年報記者 宋霞

編輯/胡克青