拆解城家商改服務式公寓的高效盈利密碼
作者 | 樑秀傑
編輯 | 宋金煜、劉玉嬌
責編 | 韓瑋燁
近年來，住房租賃市場火熱，迎來了一批又一批的入局者。但面對保租房的海量供應，租金下行、空置率上升、爬坡期拉長的壓力越來越大。在此背景下，酒店式服務公寓憑藉長短租結合的靈活模式，不僅比傳統公寓更具盈利潛力，也比酒店業務更加穩定，正成爲衆多投資者和企業佈局的焦點，並與海量供應的保租房形成了錯位競爭。
雖然入局者衆，但到底什麼樣的產品才能真正實現高效盈利且收益穩定？
城家旗下的瑞貝庭公寓酒店，以亮眼的成績在一衆品牌中脫穎而出。以上海徐家彙的GROW瑞貝庭公寓酒店項目爲例，城家通過長日租幾乎無縫切換，顯著提升了運營效率，項目出租率達到95%、GOP達到78%。
現在上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，作爲寫字樓改造爲酒店式服務公寓的典型案例，在2024年12月正式迎來開業。
高坪效的商改酒店式服務公寓
上海蘇河瑞貝庭公寓酒店，是一個典型的城市中心商業地塊微更新項目。
項目原身爲歌斐香溢廣場寫字樓，於2019年竣工正式交付使用。地處上海核心商圈西北側、普陀區東南側，屬於非核心商務區。加之近年來上海辦公租賃市場整體低迷，項目的去化和收益都不及預期，亟待重新煥活資產價值。
項目位於上海市普陀區石泉東路286弄13號，屬於內環旁，距離地鐵3、4、7號線鎮坪路站約1公里，步行可達，軌道交通便捷；自駕10分鐘左右，即可上內環高架；地鐵半小時內可通達靜安寺、人民廣場等多個內環商圈。
同時項目周邊生活、休閒配套充分，樓下就是融創精彩天地（香溢店）。下樓就有各色美食，隨手就能買到Tims天好咖啡、星巴克、CHAGEE霸王茶姬，還有影院、健身房、SPA館等各項休閒娛樂設施。
基於此，城家對項目進行了整體規劃，並負責改造代建，將其定位爲中高端服務式公寓酒店——瑞貝庭。
圖表1：項目基礎資料
信息 來源：公開信息，睿和智庫整理
圖表2：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店 位置圖
圖片來源：企業自供
上海蘇河瑞貝庭公寓酒店共一棟樓，18層，可提供353間房源，屬於大房源量的服務式公寓。從產品及租金來看，項目以建面約40-45㎡一居室和48-68㎡一室一廳戶型爲主力戶型，定價在8500-14500元/月。
圖表3：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店不同產品佔比
數據 來源：公開信息，睿和智庫整理
睿和智庫調研周邊公寓及普通住宅發現，目前周邊中高端公寓上海Quartier 星薈公寓51㎡Studio約7500元/月， 保租房社區西部樂巢·中嵐居46㎡一居約6100-6600元/月、71㎡兩居租金約9700-10800元/月，香溢花城135㎡兩居約14000元/月，光新大樓54㎡一居租金約5300元/月。
可以看到 ，即便相較於其它中高端長租公寓，上海蘇河瑞貝庭公寓酒店依舊能夠提供更高的坪效。
圖表4：項目周邊部分公寓及普通住宅情況
資料來源：公開資料，睿和智庫整理
高出租率，才能真正實現物業收益的最大化
從資產盤活的角度來看，高坪效固然重要，但沒有高出租率，即使坪效再高，整體物業收益也難以達到最大化。尤其是在房源量大、租金高的情況下，更需要綜合考慮產品、服務、運營效率等多個層面的策略，從而有效地提高出租率。
通過深研目標客羣需求，瑞貝庭選擇立足“多功能、多場景、高顏值、高智能”的理念，打造產品差異化，爲租客帶來全新的租住感受。這種差異化策略，無疑更有助於吸引對居住環境、生活品質、服務及管理有更高要求的都市旅居人羣。
在軟裝色調上，瑞貝庭打造了兩種色系風格，深色系偏中古風，淺色系偏現代奶油風，以滿足不同客羣的風格喜好，爲租客提供充足的選擇空間，從而提高銷售去化。
圖表5：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店 室內效果圖
圖片來源：企業自供
戶型上，通過設計優化，不僅大大減輕了寫字樓改造常見的痛點，如窄面寬、長進深等，還使得空間佈局更爲科學，視覺感受更加開闊，採光更好。
獨立且充滿儀式感的玄關，適配聚會、辦公、用餐等多種功能的休閒區域，可滿足日常輕餐烹飪，功能完備、收納性強的開放式標準廚房，大尺度三段分離式的盥洗空間，配備洗烘一體機的貼心功能，以及能夠滿足長期居住生活的超大儲物空間，爲租客創造出一個高品質居住空間的同時，更營造出家的溫暖感和歸屬感。
同時，客房使用全屋智能客控系統，一鍵控制室內燈光、窗簾排氣扇等，更爲生活添加了一份儀式感。
圖表6：上海蘇河瑞貝庭公寓酒店 戶型圖
圖片來源：企業自供
瑞貝庭還將項目整體規劃爲一個“垂直微型社區”，1F爲公寓大堂+商業；4F爲公寓公區+商業配套；5-18F爲客房層，公寓、酒店、社區商業等不同業態被更好地結合在一起。
4F超大且有品質感的公區，設置了咖啡水吧、廚房、早餐廳、健身房、洗衣房、影音娛樂等空間，整體兼顧功能與靈活運營，能滿足目標客羣日常生活所需。
其還將頂層約400㎡的超大景觀露臺，打造爲綠地休閒區和寵物樂園區，爲“毛孩子”打造了一片專屬的休閒區。提升整體居住體驗的同時，還可以吸引更多有寵物的租戶，促進租戶之間的社交互動，增加客戶粘性。
值得注意的是，依託華住集團供應鏈能力與集採優勢，城家還進一步打破了“改造週期長”的行業現狀。一方面，有效縮短工期。整個項目從開始改建到正式入市，用時不到8個月，降低了營建產生的空置成本；另一方面，進一步優化造價，可降低採購、營建、維護成本達5%-10%。相較於同檔次酒店，城家旗下服務公寓每平米造價低約24%以上
可以說，在產品打造上，瑞貝庭把高品質、高效率、低成本發揮到了極致。
同時，通過數字化能力與源自華住基因的專業服務基因，瑞貝庭實現了運營成本與客戶體驗的多重平衡。在城家CAS系統上，租客從找房、預約、看房、簽約、支付、入住、到退房全流程都可以線上實現，提升管理效率同時，也讓租客的服務體驗更方便、快捷、透明。
除了數字化帶來的便捷，瑞貝庭還提供個性化的客戶體驗。區別於傳統酒店，瑞貝庭通過基礎服務、主動服務、社羣運營，爲租客提供“相伴不打擾”的舒適體驗。比如，24小時管家和前臺服務團隊的及時響應、公區定期清理、免費洗衣等等。這種服務理念既讓租客感受到家的溫暖，同時保持了適當的私密性和獨立性。
作爲華住集團旗下品牌，瑞貝庭還能共享華住會2億自有客源，直銷佔比達90%。這種渠道優勢使得瑞貝庭能夠更有效地觸達目標客戶，減少對第三方平臺的依賴，降低營銷成本。
瑞貝庭最大的優勢還在於，採用長短租結合的靈活運營模式，優化出租率。基於數字化管理優勢，瑞貝庭能夠精準配比長短租房源比例，並根據市場動態調整價格，實現短租做溢價、長租兜底，幫助門店實現出租率和GOP雙贏。
結語
好的品牌自己會說話。瑞貝庭公寓酒店做爲城家的主打品牌之一，通過全面的佈局，如今已逐漸形成了一定的品牌影響力。不僅自帶產品、服務和流量優勢，也爲資產增值提供了空間。結合數據來看，瑞貝庭OTA渠道網評分已達到4.8+，遠超業內平均水平。這一成績也表明了，其在客戶滿意度和口碑建設方面的成功，深受中高端旅居人羣的青睞。
綜上，在住房租賃快速發展的大趨勢下，所有運營方應迴歸服務的核心——關注客戶需求，找準自己的立足點，構建具有競爭力的服務新質生產力，這纔是品牌不變的答案。
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