不是商業改住宅！上海“商改住”新規真實內容是什麼？

上海“商改住”新規將允許將商業辦公物業改爲住宅？事實上，這是對政策的嚴重誤解！

近期發佈的《上海市人民政府辦公廳關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱“實施意見”）明確，允許符合一定條件的存量商務樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）、養老托幼等功能，並建立15年全週期合同管理模式。有業內人士將這份實施意見簡稱爲“商改住”新政。

不過，這裡的“商改住”，指的是符合一定條件的商務樓宇可改爲租賃住房，並非指商辦公寓可轉變爲住宅。

具體來看，在城市主中心和副中心區域，實施意見鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，根據周邊產業崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。

在地區中心區域，允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。

在社區中心區域，允許商務樓宇補充商業服務、文化體育、教育培訓、養老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設者管理者之家等功能。

在實施意見發佈後，有部分中介人士認爲政策是鼓勵市民購置、投資商辦屬性公寓。但實際上，實施意見明確，將從嚴管控商務樓宇分割銷售行爲，禁止以虛擬劃線或非實體牆等形式分層、分區分割轉讓，確保產權邊界清晰。對於已分割銷售和分割租賃的，應完善全週期合同管理，加強統一監管。

房地產律師宋安成認爲，本次實施意見鼓勵商務樓宇在改變功能的基礎上進行租賃，未涉及土地性質調整，也未放開分割銷售，因此不存在鼓勵投資交易的情況。

允許商辦樓宇兼容租賃住房功能，是多渠道增加租賃住房供給的一環。

2025年6月27日獲國務院第62次常務會議通過的《住房租賃條例》明確：國家鼓勵居民家庭將自有房源用於租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多渠道增加租賃住房供給。

此次上海“實施意見”的亮點是提出支持一定時期內商務樓宇功能兼容轉換，在不影響遠期商務辦公功能實現和符合安全、不影響相鄰關係等前提下，存量低效商務樓宇保持主體不變、產證性質不變、主體結構不變的情況下，允許在一定時期內兼容相關業態。具體兼容業態和年限經更新主體評估並經區政府決策認定後實施，年限不超過15年，建立全週期合同，實施後以樓宇更新後的功能業態進行監管。