上海“商改住”破冰，商務樓宇終能“解鎖新功能”

上海爲商務樓宇轉型租賃住房正式打開政策通道。

近期發佈的《上海市人民政府辦公廳關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》明確，允許符合一定條件的存量商務樓宇可以兼容租賃住房（含人才公寓）、養老托幼等功能，並將建立15年全週期合同管理模式。

業內人士認爲，這一政策將使得被禁止多年的“商改住”未來變得合法合規、高效且風險可控，上海核心片區也將迎來高品質的租賃住房供給。

據統計，上海現有約一萬棟商務樓宇，部分樓齡超30年的老舊寫字樓面臨設備老化、坪效低的問題，兼容租賃住房功能將有效緩解核心區域“職住不平衡”難題，同時也給資本市場帶來大量新的投資標的。

上海爲商務樓宇改造送出“政策禮包”

近日，上海重磅發佈《上海市人民政府辦公廳關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱“實施意見”）及相關問題解讀。

實施意見中提到，要推進商務樓宇功能拓展和融合發展，支持存量商務樓宇分區分類兼容符合地區發展導向和人民羣衆生產生活需求的功能業態。

具體來看，在城市主中心和副中心區域，實施意見鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能，根據周邊產業崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。

在地區中心區域，允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。

在社區中心區域，允許商務樓宇補充商業服務、文化體育、教育培訓、養老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設者管理者之家等功能。

這是上海關於商務樓宇出臺的又一重磅政策，也是全國首個聚焦商務樓宇更新的專項政策，其出臺爲上海商務樓宇的功能轉型和城市空間優化提供了系統性解決方案。

根據上海市人民政府網站，上海的高層樓宇數量約在一萬棟左右。南京西路、陸家嘴等片區堪稱上海乃至全國最具規模的CBD，但很多商務樓宇的樓齡已經有三四十年了。

部分商務樓宇啓用時間久了，面臨兩大問題：一是設施陳舊損壞，需要更新；二是規劃跟不上時代，周邊配套不夠、吃飯難停車難、職住不平衡。

去年6月，《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》提出，要對甲、乙、丙三個等級的樓宇分類施策進行更新提升，並圈定了10個區域進行試點。

而近期出臺的《上海市人民政府辦公廳關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》則主要解決了配套與功能兼容問題，樓宇可靈活解鎖新功能，除了可以用作酒店、教培等，還可以解鎖“住”的功能，能夠改造爲租賃住房、人才公寓、養老公寓等。

爲了鼓勵商務樓宇的更新與“變身”，上海還送出了“政策紅包”，比如：因提供廣場、附屬空間開放共享等公共空間、公共服務設施等需調整綠地率等指標的，可通過詳細規劃實施深化程序予以優化；對商務樓宇提供公共空間、公共服務設施、交通設施、市政設施等公共要素的，可按照相關規定，增加相應的經營性建築面積。

“商改住”將合法合規、高效可控

2017年，上海曾宣佈清理整頓商辦項目、停止審批公寓式辦公項目，時隔8年，上海終於對“商改住”禁令進行了一定程度的放鬆，允許商務樓宇改造爲租賃住房、人才公寓、養老公寓。

同策研究院聯席院長宋紅衛認爲，此次“商改住”政策改革的尺度將對未來整個上海住房租賃市場格局產生重要影響。

回顧多年前的樓市，直到2016年，商辦屬性的公寓都是炙手可熱的一類樓市產品，不但區位突出、價格相對低廉，還不限購、限售，是很多購房者的買房首選。但是，不按規劃的建築物使用性質來建設、擅自改變房屋結構等市場行爲，也帶來了社會治理隱患。

2017年5月，上海市發佈《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，宣佈遏制並懲處商業辦公項目開發建設過程中違法行爲，成立商業辦公項目清理整頓工作推進小組，停止審批公寓式辦公項目，加強商業辦公用地的控詳規劃管理，加強業態引導和管控，在商業辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目。

在上海之後，北京、天津、深圳、廈門等16個核心城市相繼發佈政策禁止“商改住”。

不過，近幾年來，隨着樓市行情的轉變，不少城市又開始探索放開“商改住”，禁令出現破冰跡象。

有熟悉商辦市場的業內人士對記者表示，在禁止“商改住”的核心城市，由於已存在一定數量的存量“商改住”項目，難以一刀切，導致“商改住”實質上在市場中長期存在，在二手商辦市場中一直有一個模糊地帶。

宋紅衛表示，本次“實施意見”的出臺，能讓“商改住”變得合法合規、高效且風險可控。

實施意見中提到，支持一定時期內商務樓宇功能兼容轉換。在不影響遠期商務辦公功能實現和符合安全、不影響相鄰關係等前提下，存量低效商務樓宇保持主體不變、產證性質不變、主體結構不變的情況下，允許在一定時期內兼容相關業態。具體兼容業態和年限經更新主體評估並經區政府決策認定後實施，年限不超過15年，建立全週期合同，實施後以樓宇更新後的功能業態進行監管。

宋紅衛認爲，之前實際操作中的“商改住”在產權性質、規劃用途、各部門的審批流程上，還存在着很多不確定性，本次意見出臺後，只要是在15年的期限內，可以全週期按照合同管理並且不用改變產證。

“本次政策實際上是‘寬而不亂，要求嚴格’。”宋紅衛表示，雖然“實施意見”對“商改住”進一步優化寬鬆，但是整體要求嚴格。

比如，實施意見提出，將從嚴管控商務樓宇分割銷售行爲，禁止以虛擬劃線或非實體牆等形式分層、分區分割轉讓，確保產權邊界清晰。對於已分割銷售和分割租賃的，應完善全週期合同管理，加強統一監管。

這一具體政策的提出，實際上就不再允許此前市面上存在的分割整層寫字樓、裝修爲大平層後售賣的模式。對於已經分割銷售的存量項目，也作出了具體管理規定。

“實施意見的發佈，意味着上海的租賃住房市場將出現一波高質量的供給，這些商務樓宇也許比較陳舊，不再適合用於辦公、運營效率比較低，但是它們的地段都很核心，改造爲租賃公寓後能緩解核心區域的職住平衡問題。”一位房地產行業內資深資管人士對記者表示。

宋紅衛則表示，有些核心區域辦公樓樓齡較長，租金很難上去，有些辦公樓剩餘年限不足20年，從大宗交易的角度來講，買家也不會介入，一旦“商改住”之後，功能改變帶來的產品和服務價值就會被創造出來，上海核心地段租賃住房供應很少，“商改住”可以極大優化租賃市場的空間佈局。而且，目前資本市場普遍缺乏好的投資標的，“商改住”也給社會資本打開了投資的空間。