別因誤信「代書借款」　而成爲一生心血的陷阱

▲民衆若有資金需求時，請務必優先考慮透過合法銀行、租賃公司辦理信用貸款或其他貸款，相較於費用疊加且風險極高的非法代書借款，金融機構的機制更爲透明且安全。（AI協作圖／記者郭運興製作，經編輯審覈）

●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

在我國對於不動產登記專業工作者建立考試製度以前，不動產登記與代辦業務的從業人員，多憑藉長期實務經驗、法律知識積累或師徒傳承進行執業。當時這些從業人員常被稱爲「土地代書」。

爲提升服務品質並保障民衆權益，政府先於民國64年7月24日修正公佈<土地法>第37條之1，建立「土地登記專業代理人」，嗣後更於民國90年10月24日製訂公佈《地政士法》專法，並自民國91年4月24日起施行。建立規範嚴謹的國家考試與執照登記制度，正式正名爲「地政士」。往昔舊稱「代書」的名稱，坊間仍有人以此稱呼。目前民間也會聽到「代書借款」，這種究竟在做何工作？與之接觸有無風險？

「代書借貸」通常不屬於受金融監管的借貸管道。依據我國《民法》第205條規定（民國109年修正），約定利率上限爲16%，然而民間借貸業者常以手續費、代辦費、諮詢費或顧問費等名目拆分收費，藉此規避法定最高利率的限制，而使實際年化利率遠高於法律最高限制的規定。

這類短期高利貸一旦無法準時還款，極易因嚴苛的利滾利計算方式，或「違約金」條款（《民法》第250條），在短時間內累積出令借款人難以負荷的鉅額債務 。

除了高額利息，此類案件最危險之處，乃在於不動產所有權移轉的陷阱。不法集團常利用被害人急需資金的心理，強調「免擔保、快速撥款」，以誘使當事人簽署各類契約，其中常隱藏「買賣契約」或「不動產買賣預告登記」，或「流抵契約」等條款。

一旦辦理「預告登記」，被害人雖名義上仍爲登記名義的所有權人，實則已喪失對於不動產的處分權，而無法隨意買賣、轉讓或向正規銀行辦理「轉貸」。

當被害人因高額利息導致還款困難時，從事「代書借款」的人員，便會利用先前已設定的「預告登記」，強迫被害人配合過戶或變賣，藉此達到表面合法、實則奪取房產所有權的目的。

又詐騙集團常透過話術取信被害人，例如：聲稱「僅需簽署未填金額或已預先蓋章的不動產買賣契約與授權書」，而非傳統上令人不安的「商業本票」，藉此降低當事人的心理戒備。

然而，這些文件實際上也是致命陷阱；詐騙集團取得簽署文件後，隨即將被害人的房屋所有權直接辦理所有權移轉過戶，或擅自設定「高額抵押權」，一旦當被害人意識到自身權益受損時，往往其房產所有權已遭處分，而陷入難以挽回的困境。

再者詐騙集團也有更進一步的惡劣手段，即於透過虛僞的借貸流程，將騙取而來的房產所有權，再迅速抵押給詐騙集團內部的共犯或其關聯人士，藉此塑造「善意第三人」合法取得抵押權的假象。當受害者察覺受騙並嘗試報案時，往往因法律上難以證明該筆交易並非合法債務關係，導致受害者無法塗銷抵押權。

最終被害人不僅面臨房產所有權遭行使抵押權，法院強制拍賣抵押房產的風險，更因難以擺脫法律認定的債務負擔，而陷入財產損失與鉅額負債的雙重絕境。

依據《地政士法》第16條規定，地政士之專業服務範疇並不包含「金融借貸事項」。事實上，絕大多數地政士皆深知專業證照取得不易，極爲珍惜執業資格，絕不會逾越法律界線，而從事法定業務以外的業務。因此，凡是以「代書借款」名義招攬貸款者，民衆均應保持高度戒心，警惕其中可能隱藏的詐騙陷阱。

若真有資金需求，即使處於緊急狀況，也務必優先考慮透過正規金融機構辦理信用貸款或其他貸款；相較於名目繁多且費用不斷疊加的代書借款，銀行或租賃公司的利率與收費機制均更爲透明且低廉，這纔是保障自身財產安全的最穩妥選擇。

依筆者經驗，若接觸的借貸服務具備以下特徵時，極大機率可達屬於高利貸或詐騙陷阱：

一、非法扣留個人證件與權狀：正規金融機構絕不會要求民衆將土地或建物所有權狀正本、印鑑證明及印鑑章交由代辦人員保管

二、以「低門檻」誘騙上鉤：宣稱無需審覈信用評分或還款能力，僅憑一紙房產所有權狀即可快速撥款者，其目的往往不在於利息獲利，而是直接覬覦被害人的不動產所有權

三、強迫辦理指定公證：若對方強行要求前往特定民間公證人事務所辦理公證，並刻意阻撓您諮詢親友、專業律師或代書的建議，這往往是企圖利用公證效力，爲後續侵奪房產所有權，披上「合法外衣」最後誠摰建議，民衆若有資金需求時，請務必優先考慮透過合法銀行、租賃公司辦理信用貸款或其他貸款，相較於費用疊加且風險極高的非法代書借款，金融機構的機制更爲透明且安全。不動產是民衆一生的心血，面對任何異常要求，請務必保持警覺，避免自己一生積蓄，因不小心而付諸東流。

▼嘉縣警偵破不肖代書假藉不動產借貸詐財案 。（圖／嘉義縣警察局提供）

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