北京新房，終於過了5千套大關！

大家好，我是慶哥。 關注樓市的朋友，務必要關注政策，我在直播會繼續解讀，掃碼加企微，能夠聽我分析政策。

另外，未來還想換房買房的朋友，務必加上企微，我還會送你我的三節換房實操課，這是必學的。

01

如果評選今年上半年最亮眼的樓市，那毫無疑問就是上海。無論是房子銷量還是房價走勢，還是網紅盤熱度，還是政策走向，上海都是全國當仁不讓的NO1。

但到了8月，各個城市的517新政效應，均已退潮，就連上海也不例外。

此時，一向萎靡的北京，卻突然有了動靜，反應大到月初就能看出來：

新房月銷量，今年終於能過5千套了。

▲可以看到，截至本月21日，北京新房成交已達3700套，接近今年上半年全月的水平。而滬深廣杭，無論新房還是二手房，成交量大多隻有過去的一半。

由此可見，8月，是北京今年首次“收復”新房月銷5千套大關的月份。

02

那麼，月銷5千套，這意味着什麼呢？

（1）北京新房泡沫正在緩解。

都說北京樓市有泡沫，最大的泡沫在哪裡呢？其實是新房。

我在之前文章《 》裡曾說， 北京樓市有一個“五環豪宅圈”，目前除了永豐、東壩和大紅門能夠勉力支撐8.5萬的價格，其他的“地段泡沫”基本都已破滅。

▲2023年北京新房的"五環豪宅圈”，絕大多數地段已經破滅。

而除了價格虛高之外，北京新房還有個問題就是，供應極多。

比如豐臺，上個月西南郊冷庫、花鄉、豐臺站前、盧溝橋、橋南五大城中村改造，一次性規劃住宅建築面積156.41萬平米，即如果以每套100平米計算，豐臺將新增1.56萬套住宅。

你要知道，目前豐臺在售樓盤約有30個，其中前10個主要在售樓盤，就有近6千套房源可售。而且整個上半年，這10個樓盤的去化並不優秀。

但即便是庫存如此積壓，豐臺仍然通過舊改新增了1.56萬套住宅。對此圈內人評價說，“豐臺，真是“瘋”臺！”

而庫存積壓的區域，又何止豐臺呢？

朝陽的奶西、崔各莊、東壩、王四營、金盞、十八里店等板塊，過去幾年持續不斷的供地，總量大的驚人，比如奶西總共規劃10個地塊，這纔開盤了四五個，後面五六個地塊還在等着上市，預計依然還是8w左右的單價。

你說如此大的供應，價格都是七八萬，產品同質化、營銷惡性競爭如此嚴重，銷量、價格怎麼提得上去？

▲據統計，北京各城區的熱點在售樓盤和即將入市的樓盤供應，接近7.5萬套，庫存去化週期超過18個月。

如此，月銷5千套以上，才能夠將北京樓市去化週期拉近到15個月以內，北京新房的泡沫，亦能得到緩解。

我整理了一份《買房城市價值名單》，大家可以添加我的小助理獲取

（2）北京新房與二手房的性價比差距正在拉近。

仔細查看第一張圖，我們會發現，相比新房，二手房的銷量並未增長，甚至隱隱有下降趨勢。

爲什麼會這樣？

其實很簡單，經過近一年的大幅調整後，市面上出現大量“優惠力度”超過二手房的新房，並且不少樓盤是現房銷售，所見即所得。

再疊加626的2成首付新政，不少買房人就破釜沉舟，衝了。

其實對於北京新房，在我看來，原本是非常搶手的，因爲相對於北京大片大片的老舊家屬樓、宿舍樓，北京新房整體是非常稀缺的，不少樓盤在其片區，都有一種“鶴立雞羣”的感覺——那爲什麼會滯銷呢？本質就是新房品質的提升，追不上價格的提升。新房是好，但價格更貴。

比如，現在的北京新房流行加陽臺，很多樓盤都把戶型有幾個幾個陽臺作爲賣點，還有的說自己有玻璃幕牆，用的都是巖板、德系廚電。但恕我直言，加個陽臺很難嗎？玻璃幕牆、德系廚電也算是創新？

就算絕大多數北京二手房大多破破爛爛品質極差、新房品質相對更好，可同片區同面積的新房和二手房，價差達300萬甚至500萬，這價差也實在太大了吧？

所以從這方面看，新房賣不動，降價真的是王炸，現在的行情也只有降價才賣得動，也只有降價才符合市場供需！

當然我也理解，過去幾年二三四線大環境不好，很多房企爲了保險，把北京樓市當成了避風港。加上21年以前指導價是壓制房價漲價，現在指導價放開甚至託市鼓勵漲價，所以多數開發商都寄希望北京樓盤能賣個高價、搶收點利潤彌補其他城市的虧損。

但事與願違，北京樓市也是普通剛需撐起來的，提價太高太快，市場壓根吃不消。

如今，北京新房降價，相比年初，不少樓盤降了2-300萬（比如崔各莊新房），這個價格、這個品質，相比周邊二手房，性價比差距已然縮小不少了。

03

對於樓市，坦白說盡管形勢不好，但我仍然是非常看好的，這是一個永續行業，所謂衣食住行，只要有人，住的需求是永遠存在的。

但是，樓市與樓市之間的差距，已經拉得非常大了。四大一線城市裡，現在最有投資性價比的，我首推深圳，其次纔是北京。

爲什麼？深圳現在的新房，你知道捲到什麼程度了嗎？

上週深圳最熱鬧的樓盤，一個是龍崗的勤誠達譽府，早前的銷售價格是約4.2萬元/㎡，現在最新折後單價僅2.1萬~2.7萬元/㎡，近乎腰斬的價格引發老業主強烈不滿而維權（從深圳核心區到勤誠達譽府，大約40公里，地段類似北京的五環外）；

另一個是福田梅林的京基宸悅府，3個月前的開盤均價僅7.6萬/㎡（北京新房四環五環的價格，這還是深圳核心區），如今官網顯示僅賣掉18套，這應該是深圳今年賣的最慘的新房之一。

如此，勤誠達譽府是類似北京五環外的地段，2萬多的均價，京基宸悅府是類似北京五環外的價格，實質是深圳核心區的地段，所以從這方面看，如果想要投資一線城市，投資深圳其實是挺不錯的選擇~~

本文作者：陳慶

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