4大理由批「限貸回溯條款」　專家噴：補繳N年前罰單合理嗎？

▲2025年Q3央行理監事會議即將登場，市場聚焦會有什麼房市政策調整。（示意圖／ET資料照）

記者項瀚／綜合報導

2025年Q3央行理監事會議即將登場，市場聚焦會有什麼房市政策調整。專家表示，政府不可失信於民，限貸令「回溯條款」是最該取消的一道措施，並提出4大理由。

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央行將於今（18日）召開理監事會議，外界對於央行決策有不少的預測，各家預估內容不盡相同。房市專家何世昌表示，限貸令「回溯條款」是最該取消的一道措施，否則難弭平民怨。

何世昌表示：「不少人當初買預售屋時，第二屋可貸7成，回溯條款一來，7成砍到剩6成，再來又只剩5成，突然要擠出2成自備款讓民衆斷頭違約。」

爲何「回溯條款」應該取消？何世昌提出4大理由，「首先是時空背景不同，央行前總裁彭淮南任內打炒房也實施回溯，但差異在於，如果頭期款不足的家庭，至少可以把預售屋換約轉手，拿回自己的血汗錢。」

不過，2023年7月「預售屋禁止轉售措施」上路後，頭期款不足的家庭只能被迫斷頭，建商沒收違約金又拿回房子，唯一受傷的是消費者。

第二是傷害無辜的自住客，何世昌表示：「央行限貸令回溯條款是無差別打房，而不是打擊投機，倘若一心只打擊投機，其實可以藉由聯徵紀錄、甚至與地政機關聯手，將5年內頻繁買賣房產的投機客揪出來，然而央行顯然不這麼做，而是把買第二屋的人通通視爲炒房客。」

▲何世昌表示，央行限貸令回溯條款是無差別打房。（圖／ET資料照）

第三是違反信賴保護原則，何世昌表示：「所有民衆買房都是按照當下政府訂的遊戲規則走，爲信賴保護原則的真諦，可是有一天，政府突然宣佈不認舊制，把新制回溯到好幾年前實施，會引發民怨並不意外。」

何世昌舉例：「2025年通過超速重罰五千元，並且回溯到Ｎ年前，然後要求Ｎ年前超速的人，每件超速案要補繳滿5千元，這樣合理嗎？」

第四，每件斷頭背後都是一個家庭。何世昌表示：「2021年7月至2025年6月全國預售屋買賣案件中，解約件數爲4418件，佔比1.1%，雖然佔比不高，但4千多戶背後是4千多個家庭，每個家庭的頭期款都要存很多年。」

何世昌說：「誠如消基會所言，在這場由制度引爆的風暴中，唯一站穩腳步的，恐怕只有建商。因爲根據現行制度，違約金建商可依法取得上限15%的違約金。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充，過去政府一些房市政策，也常看到不溯及既往的設定，像是2023年《平均地權條例》新法，因此出現所謂的末班換約車，當時造成的民怨就相對小，不過央行要取消回溯條款的機率仍不高。

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