3.1億能否拯救虧損10億的天地源？銷售暴跌58%卻向西部信託舉借高息債務

近日，天地源股份有限公司（以下簡稱“天地源”）第十屆董事會第四十四次會議審議並通過一項融資議案，公司擬向西部信託申請不超過 3.1 億元人民幣融資。這筆資金將專項用於下屬公司合規項目的開發建設。融資期限設定爲不超過 27 個月。而融資成本爲年利率 9.3%，這一利率明顯高於天地源 2024 年整體平均融資成本 6.78%以及新增債務平均融資成本 5.95%。

融資方主體：天地源面臨的多重困境 財務業績大幅下滑

作爲融資方主體的天地源是一家房地產開發經營公司，實控人西安高科集團有限公司。從財務數據來看，2024 年天地源的全年實現營業總收入 107.43 億元，與上一年相比下降了 6.79%；歸屬淨利潤爲 -10.20 億元，同比大幅下滑 161.26%；扣非淨利潤爲 -11.11 億元，同比下降 181.55%。

在銷售方面，2024 年天地源全口徑銷售金額同比下滑 58.53%，達到了近年來的低谷，而且 2025 年一季度下滑趨勢仍在延續。從銷售區域來看，銷售主要貢獻城市爲西安、蘇州、咸陽，上述城市合計銷售金額佔比爲 86.42%，其中西安單一城市的銷售佔比近七成。根據中指研究院發佈簽約銷售金額排行榜，2024 年公司在西安商品房市場的銷售金額排名第十五，已跌出了前十排名。

截至 2024 年末，天地源合併口徑對外擔保餘額 1.32 億元，佔同期末公司淨資產的比重爲 3.50%，被擔保方均爲公司的合營公司。雖然目前擔保餘額佔比不算高，但一旦合營公司經營出現問題，天地源可能面臨代償風險，這將給公司的財務狀況帶來不利影響。

此外，天地源涉及多起未決訴訟。例如，2024 年 8 月 15 日，原告河南省第七建築工程集團有限公司訴請被告天地源下屬全資子公司鄭州天地源置業有限公司給付工程款等 0.78 億元；2024 年 10 月 15 日，公司下屬天地源唐城公司、天津天地源收到天津市河西區人民法院《民事起訴狀》及《應訴通知書》，原告訴請長楓建設集團有限公司給付工程款及利息合計 1.06 億元，並由天地源唐城公司、天津天地源分別承擔相應責任；2024 年 11 月 13 日，原告宏盛建業投資集團有限公司訴請被告天地源下屬全資孫公司鄭州天地源置業有限公司給付工程款等 1.40 億元。這些未決訴訟不僅可能給公司帶來經濟損失，還會嚴重影響公司的聲譽和市場形象，降低投資者和消費者對公司的信任度。

在房地產行業融資環境趨緊的背景下，天地源融資難度增加。天地源主要通過銀行借款、信託借款和公開市場融資進行籌資，融資渠道較爲分散。雖然 2024 年公司整體平均融資成本同比下降，但此次向西部信託申請融資成本爲年利率 9.3%，高於平均水平。在房地產行業融資環境趨緊的背景下，公司融資難度增加，融資成本上升將進一步壓縮公司的利潤空間，加重公司的財務負擔，使公司的經營雪上加霜。爲保障此次融資順利進行，天地源全資子公司西安天地源曲江房地產開發有限公司將提供抵押擔保。

截至 2025 年 3 月末，天地源全口徑銷售物業土地儲備總建築面積爲 170.31 萬平方米，權益土地儲備總建築面積爲 150.50 萬平方米。項目儲備主要分佈在陝西省，佔比達 55.27%，這使得公司面臨一定的區域集中度風險。此外，天地源西安市外項目去化速度整體偏慢，若後續去化情況依舊不佳，將導致天地源資金回籠緩慢，進一步加劇資金壓力，給天地源的資金鍊帶來嚴峻挑戰。

資金提供方：西部信託房地產佔比13.86%，風險敞口擴大

本次事件中的資金提供方——西部信託，其誕生有着特定的歷史背景，它是由陝西信託投資有限公司和陝西省西北信託投資有限公司進行合併重組而設立的。截至2024年12月31日，西部信託的股東總數已達24家。在這衆多股東之中，陝西投資集團有限公司出資額在公司註冊資金中的佔比高達57.78%，毫無懸念地成爲公司的第一大股東，在公司決策和發展中佔據着舉足輕重的地位。

從業績表現來看，2024年是“三分類”新規實施後的首個完整年度，西部信託在這一年裡業績表現較爲平穩。財報顯示，西部信託淨利潤爲4.37億元，與上一年度相比，下降了0.63%；營業收入達到9.21億元，同比下滑了2.16%。儘管業績有小幅波動，但整體仍處於相對穩定的態勢。

然而，在信託資產方面，西部信託面臨着一定的挑戰。截至2024年末，其信託資產規模爲3627.68億元，與上一年度相比，降幅達到了19%。從信託資產的分佈情況來看，房地產領域佔據着重要位置，金額高達502.63億元，佔比爲13.86%，在所有信託資產分佈領域中位列第二，僅次於實業領域，而2023年房地產佔比爲11.81%，西部信託房地產風險敞口有所擴大。在當前房地產行業整體仍在復甦的階段，西部信託在房地產領域的信託資產可能面臨違約、減值等風險，一旦出現問題，將對公司的財務狀況和經營業績產生不利影響。

在2024年西部信託的年報中也明確指出，當前信託行業防範化解風險的工作形勢依然嚴峻。目前信託行業投向房地產等重點領域的業務，有部分仍存在風險較高的情況，個別高風險信託公司的風險化解工作還在推進中。整體來看，防範化解風險仍然是行業近幾年需要持續進行的工作之一，面臨較大的壓力。

後續，天地源能否通過此次融資緩解資金壓力、改善經營狀況，以及西部信託在房地產信託領域如何應對房地產敞口風險，都值得市場持續關注。

本文源自：金融界

作者：吳言