21評論丨貸款“商轉公”有利於穩定住房消費基本盤

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，廣州住房公積金管理中心向社會公開徵求《廣州商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》的意見，也就是“商轉公”。具體來說，就是指公積金繳存人申請將其在公積金貸款承辦銀行尚未結清的商業貸款餘額全部轉爲住房公積金貸款。就當前住房市場運行的態勢來看，“商轉公”政策具有重要的意義。

從今年以來的市場結構來看，住房消費屬性或大宗消費屬性的特徵越來越明顯，典型如低價位二手房源成交佔比明顯增加。以廣州爲例，根據第三方數據，6月份廣州總價在200萬元以下的二手房佔比45%，200萬-300萬元的佔比21%，合計佔比66%。這意味着，剛需購房絕對主導，也是穩定住房購置基本盤的彰顯，但這些人羣不僅對購房門檻敏感，對房貸月供也較敏感。

因此，“商轉公”有利於發揮公積金普惠金融的優勢，降低住房消費成本。在公積金貸款各檔期利率均低於商業貸款利率1-1.5個百分點（100-150個基點）的情況下，“商轉公”在降成本、惠民生方面的效果顯著。此次廣州提出，申請“商轉公”的貸款房屋，須爲產權人家庭在廣州市的自住住房，且爲唯一住房，也顯示對合理消費的扶持。啓動“商轉公”有利於穩定剛需交易，提振市場情緒並實現樓市回穩。

當然，申請“商轉公”有前提條件，比如在公積金個貸率（貸款餘額/繳存餘額）低於75%，不影響繳存人正常提取、貸款等基本用途的情況下，才能啓動“商轉公”；個貸率在85%-90%時，實施額度管控、預約申請等措施，意味着“商轉公”額度受限；個貸率超過90%要暫停申請。據報道，2024年廣州公積金個貸率爲88%，屬中性偏鬆，“商轉公”有一定潛力。

同時，此次廣州提出，“商轉公”貸款額度不得超過購房總價款的60%，購房總價款以房屋原購買價格與重新覈查（重新評估）價中的較低者爲準。這意味着，這一政策突破了約定俗成的70%貸款價值比（即貸款額度/房屋價值一般爲70%），本身就降低了可貸額度。另外，申請對象和條件中，廣州此次新政提出了多個條件。比如，原商業貸款已放款5年以上且已獲得原商業貸款銀行同意轉爲純公積金貸款；比如，原商業貸款在申請前24個月內沒有逾期記錄；比如，在廣州市開戶並累計繳存住房公積金滿60個月及以上等，這些條件有風險控制的要求，也有商業銀行利潤的訴求，但客觀上可能也濾掉了一部分可貸人羣。

6月13日的國常會提出“更大力度推動房地產市場止跌回穩”。在存量政策應出盡出的情況下，新的政策必須着眼於住房消費痛點、大宗消費特性、交易成本敏感等，從激活整體消費的架構入手。基於此，近期各地在公積金、老舊小區改造、好房子等政策上着力。

近期，低總價房源成交增加是共性。比如根據第三方數據，5月份上海、北京、深圳300萬元總價的二手房交易佔比分別爲50%、46%、44%。筆者認爲，剛需越來越主導是住房夯實消費屬性的體現，也是供求關係重大變化的情況下住房潛力需求的體現。在經濟轉型期，這類消費客觀上需要普惠金融的扶持。因此，“商轉公”也預計將會在更多城市推廣。

但據報道，多數一二線城市的個貸率在警戒線（85%）左右或上方，意味着一二線熱點城市“商轉公”的潛力餘額有限。筆者認爲，關鍵在於實現公積金的異地流轉、調節餘缺，特別是在都市圈內、省內等人口流動較大的區域，這能夠提升“商轉公”的深度和廣度。