住房消費納入提振消費方案：適時降低住房公積金貸款利率、進一步降低購房門檻和成本

3月16日，據新華社報道，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》，行動方案部署了8方面30項重點任務。

在大宗消費更新升級行動方面，方案提出，更好滿足住房消費需求。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用範圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

58安居客研究院院長張波指出，從《提振消費專項行動方案》涉及房地產方面來看，總的指導思想和兩會保持高度一致，目標都是推動房地產市場止跌回穩。在實施路徑上突出五個強調，強調盤庫存、穩需求、優稅收、降利率，並重點加大公積金政策支持。

釋放剛性和改善性住房需求潛力

此次將住房需求列入“大宗消費更新升級”範疇，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，房子有金融和大宗消費品的雙重屬性，這是全球共性。過去快速城市化時期，我國房地產金融屬性很突出，大宗消費品的屬性被抑制。現在房地產供求關係發生重大變化，房住不炒深入人心，房地產逐步迴歸以大宗消費品爲主要屬性。這也意味着後續房地產出臺的政策更多會站在內需和消費的角度，是基於美好人居的訴求，把潛在的住房消費需求釋放出來。

行動方案提出，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

業內人士認爲，這主要是釋放年輕人、新市民的租房買房需求、保障房需求和老市民的換房需求。這是我國大城市結構性需求中最主要的部分。在大部分城市居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的新階段，城中村和危舊房中的住戶是未來住房消費的核心和主體。

行動方案還提及，允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。

李宇嘉認爲，專項債收儲存量房屋，其用途主要是用作保障性住房、拆遷安置房、人才住房和學生宿舍，能夠儘快解決城市新增的住房需求，讓這些需求主體儘快地通過住房能夠在城市紮根落戶，安頓落腳，在城市穩定後，相關的消費也會帶動。

進一步降低住房消費的門檻和成本

行動方案還提及，落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用範圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

李宇嘉指出，稅費政策和公積金政策，主要目的是降低住房消費的門檻和成本，在當前需求主體主要爲剛需和換房需求的情況下，住房消費對成本和門檻的敏感性特別高，不管是降低稅費還是公積金，都有利於促進剛性和改善性住房需求釋放。

“公積金政策主要體現在降利率、擴範圍、靈活用三個方面。”張波認爲，住房公積金本身就是重點用於住房消費，雖然各地公積金政策已不斷放鬆，但依然存在一定的挖潛空間，尤其是一二線熱點城市的公積金政策對於市場層面的邊際拉動效應會更爲明顯。

李宇嘉提及，比如提高公積金貸款的額度和用途，對於多子女家庭、首套房購置、保障房購置給予更多的額度等。同時支持“既提又貸”、擴大公積金提取用於租房以及異地公積金能夠貸款在本地買房等。

市場關注度較高的還有住房公積金貸款利率，方案提到要適時降低住房公積金貸款利率。

去年5月，個人住房公積金貸款利率曾迎下調。彼時，中國人民銀行發佈通知，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，從節奏上看，去年LPR調整的情況下，客觀上使得公積金利率下調有了空間。去年10月，LPR實現年內第三次下調，5年期以上LPR在年內累計下調60個基點，這使得公積金和商貸的利差逐漸在變小，從各地情況看，目前除北京、上海和深圳的房貸利率還停留在“3”字頭外，全國其他城市房貸利率均已進入到“2”字頭行列。當前，降低公積金貸款利率的市場呼聲較大，這也使得公積金下調利率的工作變得更有必要。此次提及適時降低住房公積金貸款利率，這意味着近期公積金利率有望下調，這對當前住房消費影響重大。去年商業銀行貸款利率調整後，房屋買賣活躍度明顯提升，降低公積金貸款利率，疊加房地產小陽春態勢，將更好發揮公積金作用，進一步提振住房消費。

華泰證券研報顯示，公積金貸款利率下調是進一步打開房貸利率下行空間的必經之路。2023年以來，雖然公積金貸款利率和住房商貸利率均有下調，但前者下調的頻次和幅度較小。此次提出“適時降低住房公積金貸款利率”，有望打開商貸利率下行空間，進一步支持住房消費需求。