153億押注朝陽 中海新城在京突圍成績幾何？

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

房企投資收縮聚焦之際，北京市場無論是拿地還是新房去化均面臨激烈競爭。

儘管多年來在北京市場保持銷售冠軍的位置，中海地產也未有絲毫懈怠，自去年以來，其已連續斬獲多宗百億地塊，進一步鞏固其地位。

據業內人士介紹，中海地產在北京有兩個操盤團隊，即中海新城和中海北京公司。市場競爭激烈之際，兩個團隊也在暗暗較勁。去年，中海新城憑藉西二環豪宅京華玖序的熱銷一鳴驚人，隨即於當年11月斥資153億元首進朝陽。而在這之前，其長期深耕石景山區域。

研究機構發佈的榜單顯示，今年上半年，中海新城在北京實現112億元銷售額，僅次於中建智地，趕超勢頭兇猛。不過，隨着今年同板塊內新房入市及市場整體壓力，其多個項目將面臨去化考驗。下半年，中海新城如何化解存量壓力、應對新盤挑戰，並鞏固其市場地位值得關注。

“朝陽三子”入市顯分化

自去年斥資153億元首次在朝陽拿下一組團地塊後，市場對於中海新城“朝陽三子”的進展十分關注。

今年4月27日，位於酒仙橋的中海萬吉玖序取得預售證，首批共332套，準售面積7.06萬平方米；6月24日，項目剩餘38套取得預售證。項目擬售價格爲10.6萬～13.5萬元/平方米。

5月18日，項目正式開盤，官宣口徑開盤當日成交額63.7億元。至此，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊三大住宅項目均已入市。

據瞭解，去年11月29日，朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊開拍，吸引了華潤和中海新城兩家房企報名，最終中海新城以153.32億元價格成交，溢價率0.21%。

其中，酒仙橋地塊與去年10月份入市的北京宸園相鄰，銷售指導價也和之前一樣，即12.5萬元/平方米。

在產品定位上，兩者均面向高端改善型需求。北京宸園是去年朝陽區的銷售冠軍項目，由中建智地打造，產品主推143平方米、165平方米、220平方米和249平方米的四居戶型，備案價11.5萬～13.5萬元/平方米，總價1500萬～2000萬元。項目距離最近的地鐵站14號線東風北橋站1公里，周邊有頤堤港、藍色港灣、798藝術區等知名商業配套。

北京宸園項目於去年10月13日開盤，當日斬獲61.5億元銷售額‌，根據其官微公佈的數據，項目五個半月實現110億元的收官成績。北京市住建委官網顯示，該項目已網籤551套（總計606套），成交均價11萬元/平方米。

《中國經營報》記者瞭解到，近兩年，北京樓市整體承壓的情況下，區域和項目之間分化愈加明顯。從今年上半年項目去化來看，豪宅和位置優越的剛需盤表現突出，流速更快。

同爲豪宅定位，萬吉玖序總計9棟樓370套房源，戶型四居起步，面積段在168平方米～372平方米，比北京宸園多出部分300平方米以上戶型。項目整體產權得房率73.7%～81%。

開盤兩個多月，目前萬吉玖序網籤178套，成交均價11.5萬元/平方米，網籤去化率48%。

值得注意的是，後續入市的黃杉木店項目，將對萬吉玖序形成有力競爭。

今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城開以126億元底價競得朝陽黃杉木店+孫河組團地塊，成交樓面價5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地總價紀錄。

其中，黃杉木店地塊位於東四環與五環之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊。項目南臨朝陽北路，東邊是平房公園，北側爲京城森林公園，西側800米左右是朝陽大悅城，距離地鐵青年路站直線距離900米左右。

在拿地之後，中建智地很快便針對黃杉木店02地塊發佈了產品海報，定位爲140平方米～300平方米的改善型產品，項目定名紫京宸園，將成爲繼中建宸園、北京宸園之後，朝陽的第三座宸園；01地塊則由金茂和越秀聯合開發，項目定名爲璞樾，面積150平方米起步。

兩個項目距離萬吉玖序約6公里，同爲朝陽高端改善型產品，據瞭解，黃杉木店兩個項目預計9月入市，面積段重合的情況下，考驗幾個項目的操盤能力。

與萬吉玖序的去化速度相比，中海新城所拿的組團地塊中，位於小紅門板塊的中海時光之境和位於十八里店板塊的中海朝陽ONE則稍顯緩慢。

其中，時光之境位於三環和四環之間，但板塊界面老舊雜亂，主要是老舊小區、汽配城、城外誠家居，以及難以拆遷的龍爪樹村，再加之配套不足，掩蓋了其環線優勢。目前，周邊在售項目中建·星光裡於2023年7月初開盤，總計322套房源，已網籤278套，成交均價7.5萬元/平方米。

時光之境於今年3月底開盤，總計432套房源，戶型包括105平方米～155平方米的三至四居，銷售指導價爲8萬元/平方米。目前，項目網籤64套，網籤去化率僅約15%，前期成交均價約7.7萬元/平方米。

中海朝陽ONE位於十八里店板塊，承接國貿—雙井—大望路的改善置換需求，近地鐵17號線十八里店站，換乘方便。板塊界面全新，環線+板塊+教育+臨鐵，幾大要素疊加對購房人羣有較強的吸引力。

目前，周邊競品主要爲金隅地產所開發的北京隅·東序。此前，金隅地產已在此開發有金隅雲築一至三期。隅·東序於去年底開盤，共有824套房源，主力戶型爲155平方米～193平方米的三居或四居。目前網籤178套，成交均價7.6萬元/平方米。

中海朝陽ONE於今年4月中旬開盤，總計888套房源，戶型包括102平方米的三居以及148平方米～190平方米的四居。目前項目網籤91套，網籤去化率僅10%。前期成交均價約7.7萬元/平方米，後期有所降低，整體成交價在7.6萬元/平方米。

記者針對上述項目後續營銷計劃、拿地投資等聯繫中海新城方面，截至發稿未獲回覆。

上半年排名躍升至第二

據瞭解，中海新城隸屬於中海地產，在北京市場，中海地產已連續7年保持銷售冠軍位置，自去年以來，其連續斬獲多宗百億地塊。

中海地產在北京有兩個操盤團隊，即中海新城和中海北京公司。其中，中海新城擅長舊改和城市更新，長期深耕石景山，開發有寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目，在西城區域有舊改項目京華玖序、都闕臺等。中海北京公司則主要佈局豐臺、房山和昌平等區域。

此前，中海北京公司在京銷售額遠超中海新城。不過，去年6月底，中海新城在西城區的京華玖序入市，成爲北京2024年度單盤銷售冠軍，使得中海新城去年業績大幅提升。據悉，該項目位於西二環，爲中信城五期，地上建面9.58萬平方米，容積率2.35，產品爲洋房+小高層，共計499戶，成交均價在17萬元/平方米以上。

去年11月，中海新城斥資153億元拿下上述朝陽組團地塊，加大在覈心城區佈局。緊隨其後，中海北京公司也於去年12月以110.54億元拿下豐臺萬泉寺地塊，並於今年1月份再以40.08億元拿下其隔壁西南郊區冷庫地塊。更爲引人矚目的是，其還於3月份以75.02億元、27.93%溢價率拿下海淀樹村地塊，樓面價10.23萬元/平方米，刷新北京樓面價紀錄。

根據天朗房研網數據，今年上半年，中海新城在京實現112億元銷售額，僅次於中建智地的120億元。其中，萬吉玖序項目貢獻約35億元。除了朝陽組團地塊的3個項目外，中海新城在西城區的京華玖序繼續貢獻約17億元業績。目前，該項目網籤282套，去化56%；石景山的寰宇天下天鏡上半年實現銷售額約13億元，該項目去年3月底入市，目前網籤去化35%。

今年，中海新城僅在石景山以45.23億元底價拿下西黃村地塊。據悉，該地塊建面6.5萬平方米，其特殊價值在於雖在行政上歸屬石景山，但直線距離海淀核心功能區較近，是承接海淀外溢客羣與吸引石景山本地改善需求的重要點位。

該地塊周邊現有成熟配套，如京西大悅城、當代商城、遠洋春秋裡、山姆會員店等。不過，地塊零散形狀狹長，且周邊建成環境複雜，導致後期樓棟排布優化難度大，可能會影響部分戶型的得房率及採光等。

該項目與同一天所出讓的海淀寶山村地塊相距僅3公里，後續將形成直接競爭。7月份，中海新城率先發布產品規劃，其中640地塊主要爲大面積的改善型產品，648地塊、650地塊則主打剛需產品。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）