租客“人走物留”，房東如何合理處置？

房屋租賃糾紛

在房屋租賃糾紛中，往往會出現租賃期限已屆滿或者發生了約定的租賃合同解除情形包括逾期支付租金、未按合同約定使用房屋等，但承租人逾期仍不騰退房屋，若出租人有迫切收回房屋的需要，則可能採取強制騰退、收回房屋的方式，而採取該方式要面對騰退房屋時如何處置承租人遺留在租賃房屋內的財物。

一般爲應對上述問題，租賃合同中會約定類似於“承租人逾期支付租金或出租人解除租賃關係後，出租人有權要求承租人在規定時間內騰退房屋，否則視爲承租人放棄相關物品的所有權，出租人有權處分承租人的物品”的內容，但合同中約定有上述類似條款，是否意味着出租人可無限制地行使本屬於承租人對於其物品享有的處分權？應採取什麼措施可以儘量避免出租人騰退房屋的風險？筆者針對上述問題總結觀點如下：

律師觀點

一、合同雙方約定類似“逾期不騰退房屋時，屋內物品的所有權屬於出租人，出租人有權對其進行處分”規定是否有效？

根據《民法典》第143條的規定：“具備下列條件的民事法律行爲有效：（一）行爲人具有相應的民事行爲能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”該類條款內容符合上述標準，同時在司法實踐中，大多數法院對於該類條款的效力也是認定有效的。

二、出租人是否可無限制地處分承租人遺留物品？

雖然合同中約定“逾期不騰退房屋時，屋內物品的所有權屬於出租人，出租人有權對其進行處分”的條款一般認定有效，但在司法實踐中，法院對於判斷出租人處分承租人是否構成侵權，主要從以下三個層面進行考察：（1）出租人是否已採取其他合法途徑進行救濟但未果，例如出租人是否已提起訴訟、申請法院強制執行等；（2）出租人是否在處置承租人財物前，對承租人進行了通知並給予了承租人搬離物品的合理期限；（3）出租人處置物品時是否盡到審慎義務，主要指將承租人物品轉移保管時，是否選擇合適的儲存環境、是否登記造冊、搬運時是否小心謹慎等。因此，即便合同約定有效，也不意味着出租人可無限制地處分承租人遺留物品，在符合以上三個條件地情況下，則出租人處置承租人物品通常不易不被認定爲侵權。

三、關於如何採取儘量避免出租人騰退房屋風險的建議

出租人爲收回租賃房屋、維護自身權益的同時避免產生爭議、招致不必要的法律風險的方式爲向人民法院提起訴訟，根據判決書結果要求承租人限期搬離房屋，承租人拒不搬離的，出租人可向法院申請強制執行。但出租人可能存在急於收回房屋出租的需要，考慮到訴訟程序用時較長需要進行強制騰退，出租人可以採取公證騰退：在公證員見證下向承租人發出限期搬離的通知，對騰退過程進行公證，對搬離的物品進行封存等的方式，同時儘快進行訴訟程序，再可以通過法院判決後申請執行方式，來處理這些封存物品，減少關於騰退引起的糾紛和風險。

作者：張涵濤

段和段律師事務所 律師