租客不滿鄰居家熱水器排煙要退租 算不算違約？看合同約定

王先生（化名）與藍天公司（化名）簽署租賃合同，約定自2024年1月至2025年1月租賃涉案1401號房屋，月租金、押金均爲8360元。租賃期間1404住戶使用燃氣熱水器排放氣體，王先生遂解除租賃合同，藍天公司扣除違約金8360元后將剩餘款項退還，王先生認爲並非己方違約，訴至法院。北京海淀法院經審理，認定合同中未約定相鄰房屋影響解除合同的免責規定，判決駁回王先生全部訴請。

王先生訴稱，其與藍天公司簽訂租賃合同，約定其承租藍天公司提供的1401號房屋。1404住戶違反《住宅設計規範》中的規定，將燃氣熱水器排煙筒排向公共樓道，向公共樓道內排煙。經過多次反映，1404住戶仍然拒絕改正。王先生要求提前解除租賃合同，但藍天公司扣除其違約金8360元，王先生認爲退租並非其違約導致，故訴至法院要求退還違約金8360元。

藍天公司答辯稱，王先生於2024年10月28日申請解約，涉案合同已於2024年11月4日解除。因王先生單方提前解約，藍天公司扣除其押金8360元抵作違約金後，將剩餘款項23267.83元已退還。藍天公司不同意返還違約金8360元。

法院經審理後認爲，王先生以1404住戶燃氣熱水器排氣問題爲由，提前解除與藍天公司涉案1401房屋的租賃合同，但涉案合同僅約束藍天公司提供的1401房屋，藍天公司未經營1404房屋，合同中未約定相鄰房屋影響解除合同的免責規定。同時，王先生自入住案涉房屋至提出異議已半年有餘，承租期間也未發生因有氣體造成其無法居住的情形。在無法律規定的免責事由情形下，王先生提前解約應按涉案合同約定承擔違約責任，故王先生請求返還違約金8360元的訴訟請求，無事實與法律規定，法院不予支持。法院最終判決駁回王先生全部訴訟請求。

該案中，鄰居的排煙影響到承租人，此時再找出租人，並不能解決排煙的問題。法官表示，出租人與承租人雙方基於租賃合同關係產生的權利義務，承租人可以找出租人承擔維修、適租義務，但是承租人與鄰居並不是受到租賃合同約束的主體，而是基於相鄰關係引發的糾紛。

法官建議，承租人若對於鄰居排煙問題有異議，可直接與鄰居協商處理方法，在雙方均可接受的範圍內達成平衡，解決排煙問題。爲避免發生本案中鄰居拒絕溝通或者改變的情況，承租人可做好三項準備：第一，簽約前實地看房，不僅要查看承租房屋的硬件情況，還需要對承租房屋周邊對居住期間可能產生不利影響的因素重點關注，考慮自己能否接受；第二，在租賃期間發生糾紛，可以向羣衆自治組織、相關部門反映情況，協助處理雙方排煙糾紛；第三，若承租人無法忍受排煙對自己居住的影響，承租人可以考慮提前解除房屋的，需根據合同約定確定有無違約責任，能否承擔對提前解除可能涉及的違約責任。

通訊員 高靖凱

文/北京青年報記者 戴幼卿

編輯/周超