自住跟投資選房邏輯不一樣！內行指5關鍵考量：剛需其實地段根本不重要

桃園7坪權狀小宅240萬完售，蝸居熱潮引爆「臺版香港化」論戰，投報率、剛需與居住品質成市場新焦點。記者遊智文／攝影

如果是第一次買房，而且是打算自住，那選房邏輯其實跟投資完全不一樣。

自住購屋該考慮的5個關鍵因素

第一、房屋類型

自住首選通常是電梯大樓，因爲管理好、生活機能方便，上下樓也不會累，對於小孩、長輩來說尤其重要。

如果喜歡獨立空間、有院子的生活，透天也是好選擇，但前提是要真的喜歡那種生活節奏，而且願意自己處理大小事，例如修水管、處理垃圾之類。

所以就是先看生活習慣，再決定比較適合哪一種房子。

第二、坪數

有個簡單概念可以參考：「一個人大概需要10坪、兩個人至少20坪、四口之家大概就要30到40坪」。

但要注意的是，現在很多新建案的小兩房，公設比通常是35%左右。所以實際使用空間就剩下16、17坪。

兩個人住還行，但如果之後有小孩，空間會很緊繃。

所以買房不能只看表面坪數，要抓實際能住的坪數夠不夠。

第三、地段

很多人會覺得買房一定要買好地段，但其實自住跟投資看地段的方式完全不一樣。

如果是純自住，最重要的不是地點有多熱鬧，而是住起來方不方便、舒服不舒服、會不會吵，取決於自己喜不喜歡這個生活圈。

可是如果想之後換屋、轉手賣掉，地段的重要性就會提高。

因爲好地段的房子要脫手比較容易，也可能有價差空間。

第四、價格跟屋齡

新房子一定比較貴，優點是管理好、不用煩修繕；舊房子可能便宜一點，但要留一筆錢整修，此外屋齡超過30年以上的，貸款成數可能會有影響。

簡單來說，預算夠新房比較輕鬆、預算緊就選舊屋，但要精算裝修費跟貸款條件。

總結

如果是自住，真正要考慮的是「房屋類型、坪數、地段、價格、屋齡」。

這些是住的舒服的關鍵，而不是賺不賺錢的考量。但如果今天的目的是投資置產，只有一個考量因素就是「地段」。

電梯大樓、裝潢漂不漂亮、是不是小巷子根本沒那麼重要，因爲這房子不是自己要住，是租客在住，也不需要自己喜歡，租的出去纔是關鍵。

舉個例子，我有一間是買在菜市場樓上的老公寓、沒有電梯、樓下有油煙味而且非常吵，自己住絕對受不了，但一堆攤販菜市場員工排隊要搶着租。因爲走路就到工作地點，不用通勤對他們來說超級方便。

這就是反直覺的投資決策，不一定要你喜歡，而是市場有沒有需求。

最後很多人一定會問，可不可以買一間自住兼投資？當然可以這樣想，但現實很容易兩邊都不討好。

爲了投資價值去挑一間自己住的不喜歡的，住起來真的很痛苦；爲了自住舒服去改格局加裝潢，結果未來轉手就卡住了。

除非已經不是第一間房，這一間只是人生資產配置的一部分，否則建議第一間房就專心買來自己住，把重點放在住的舒服，能撐得住還款壓力，其他交給以後再處理。

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