專訪北京市通州區區長助理林巍：借信託財產登記試點 打造全球財富管理中心雛型
南方財經全媒體記者 林漢垚 北京報道
2024年年底，國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會聯合發佈《關於做好不動產信託財產登記工作的通知(試行)》（以下簡稱《通知》），推進北京市轄內信託機構規範開展不動產信託業務。
2025年4月2日，北京轄內國投泰康信託和中國外貿信託分別在通州區和昌平區的不動產登記中心進行了首次不動產信託財產登記。其中，國投泰康信託在北京市通州區完成全國首單住宅類不動產信託財產轉移登記（以下簡稱“通州案例”）。
在該項目中，委託人爲70歲通州區居民田女士，受益人爲委託人自閉症獨子，受託人爲國投泰康信託公司。該信託計劃能夠幫助田女士實現“生前養老照護”與“身後守護子女”的目的。
針對本次“通州案例”取得的突破和收穫的經驗，以及在全球財富管理中心的定位下，通州區如何通過試點構建財富管理生態，21世紀經濟報道專訪北京市通州區區長助理、政府特聘專家林巍博士。
林巍介紹，“通州案例”中的田女士及其自閉症兒子爲電影《海洋天堂》主人公的原型，電影中的濃濃父愛令人淚目。“而我很幸運成爲這個故事續集中的一部分，也很幸運在當前工作中既能發揮自己專業特長，又能給社會、給需要的人帶去溫暖。”林巍表示。
值得一提的是，林巍曾就職於全球頭部資管機構，兼具理論與實幹經驗，因此他對與資產管理和財富管理業務有自己獨到的理解。林巍認爲，通州區要建設全球財富管理中心，必須以財富傳承爲特色定位，在財富管理人員必備的專業素質上，林巍則概括爲“有深度、有廣度、有高度、有溫度”。
《21世紀》：請簡單介紹一下“通州案例”的基本情況。
林巍：首單北京市不動產信託財產登記“通州案例”是一單特殊需要信託，該信託委託人田女士是通州區一位70歲的單身母親，受託人爲國投泰康信託公司，受益人是田女士40歲的兒子（自閉症患者）。信託的“特殊需要”屬性源於受益人爲殘障人士，需長期生活保障。
信託財產是田女士現居住的通州區商業房產，屬於當前試點中的“不動產信託”模式，即以房產作爲信託資產的核心。信託目標分爲兩部分：在現階段，爲受益人提供居住場所，保障其基本生活；未來階段，當田女士無法繼續照顧受益人時，房產將變現爲資金，用於支付受益人進入專業照護機構的終身費用。
從資產可行性看，房產作爲北京普通家庭的主要資產，其價值足以覆蓋受益人餘生的照護成本。在法律架構上，信託不僅是金融工具，更是法律關係的載體。通過設置三方角色形成制衡：受託人（信託公司）管理財產，繼受行權人（指令決策方）下達操作指令，監察人履行監督權。三權分立的設計大幅降低了財產侵佔、人身侵害風險，尤其適用於受益人這類無自理能力的羣體，確保其利益通過多方協作得到最大保障。
《21世紀》：“通州案例”實踐中主要成果有哪些？與以往信託業務相比，突破點有哪些？
林巍：“通州案例”實踐中取得的突破性進展需從行業歷史背景切入方能準確評估。不動產信託雖非全新概念，但過往始終未能規模化發展，其根本制約可歸納爲三個結構性難題：
首要障礙在於產權歸屬的法律界定不清。此前的操作模式中，房產直接登記於信託公司名下，導致財產權屬與信託本質要求產生錯位。當信託公司面臨債務糾紛或破產清算時，相關房產存在被納入償債資產的風險，實質上架空了信託財產的風險隔離功能。這種權屬混淆不僅威脅受益人權益，更衍生出一系列法律爭議。
其次，房產交付過程繁瑣。傳統模式要求委託人將現金注入信託計劃後再去購置其房產。但對於房產爲主要家庭資產的普通家庭而言，這意味着需額外籌措過橋資金（成本約萬元級）並承受至少一個月的操作週期，雙重成本嚴重製約該項業務的普及。
第三是稅負壓力。房產是登記在信託公司名下，但以法人主體持有房產導致受讓環節的契稅、持有環節的房產稅、處置環節的所得稅三重稅負疊加，其稅率顯著高於自然人持有模式。高企的稅收成本進一步削弱了不動產信託的市場吸引力。
針對上述困境，本次試點在制度創新層面實現兩大關鍵突破：其一是構建了權屬登記的法定確認機制。不動產權證附註頁現明確標註"信託財產"屬性及專屬信託編碼，通過法定公示程序確立風險隔離效力。司法實踐中，該標註既可作爲法院審理物權糾紛的核心依據，也能有效警示潛在爭議方，從根本上解決財產混同風險。
其二是簡化房產受讓過程。試點採用"直接產權過戶"模式，取代傳統的現金購買路徑。實際操作中，房產過戶至信託賬戶的流程耗時從月級壓縮至兩小時內完成，同步消除過橋資金需求。
值得關注的是，稅收政策適配仍存在優化空間。雖然試點已明確信託財產獨立於受託人資產的法定地位，但現行稅制尚未針對信託架構設計差異化稅率。我們已向監管部門提交專項建議，推動建立"實質課稅"原則下的稅收框架，目前政策修訂的努力方向已基本明確，預計下一階段將實現制度性突破。
《21世紀》：你提到過不動產信託是“普惠型財富管理載體”，而信託服務長期被視爲高淨值人羣專屬，“通州案例”如何通過制度設計降低門檻，實現普惠目標？能否分享試點中普通家庭接受信託服務的具體痛點與解決方案？
林巍：普惠的內涵可從“普”與“惠”兩個維度拆解，“普”指向覆蓋廣度，即普通家庭用得起信託服務，體現了普遍性；“惠”強調功能價值，即信託能切實滿足民生需求，體現了實惠性。
回溯信託行業發展，傳統資金型信託長期被視爲高淨值人羣的專屬工具，核心源於其高門檻限制——早期設立門檻達千萬元級，後來信託的門檻降至百萬級，雖讓更多家庭受益，但相比不動產信託，其普及程度仍有差距。
不動產信託的普惠價值源於財產屬性，不動產是普通家庭普遍擁有且最爲重要的財產，通過不動產信託的方式，普通人能夠將所持有不動產納入信託，實現自身的信託目的，解決了"普"的問題，即讓普通人都能用得上。而"惠"的問題，即如何發揮不動產信託作用，核心在於普通老百姓的需求能否通過信託來解決。
以殘障人士保障爲例，我國自閉症患者羣體約1000萬人，此類家庭核心訴求在於如何確保特殊家庭成員在監護人失能後仍獲終身保障。不動產信託通過信託制度設計，成爲當前最適配的解決方案。
此外，養老規劃、財富傳承等需求亦覆蓋絕大多數家庭。不動產信託以房產爲媒介，既規避現金資產門檻限制，又能實現財產定向分配，其普惠性正體現在對共性需求的廣泛響應。
綜上，不動產信託的“普”在於依託房產這一全民性資產載體，打破傳統信託服務門檻；“惠”則體現爲精準覆蓋養老、殘障保障等民生需求，實現工具價值與羣體痛點的深度契合。
《21世紀》：“通州案例”爲全國提供了首都樣本，你認爲“通州案例”給信託轉型帶來哪些啓示和示範作用？
林巍：信託行業轉型的核心應是從通道業務迴歸服務信託本質，而非簡單地從服務高淨值人羣轉向服務普通人羣，後者更應被看作是業務範圍的擴展，兩種人羣其實都適用於服務信託。
在我看來，這一轉變主要是在北京市層面推動的，這是北京市爲全國信託行業發展作出的重要貢獻。通州作爲較早落地相關案例的區域，主要貢獻體現在交付環節的簡化。通過案例實踐，我們發現該環節仍有持續優化的空間。這一點至關重要，交付環節的簡化顯著降低了資金成本與時間成本，使得信託服務更易於普及到普通家庭。
《21世紀》：你提到“通州案例”在交付環節實現簡化，該信託財產登記流程僅耗時一個半月，效率頗高。請問區政府是如何通過優化營商環境實現這一突破的？未來又將如何平衡效率提升與風險防控？
林巍：在推進過程中，我們的目標已超越單純的營商環境優化與業務行政環節提速。建設全球財富管理中心是我們的核心定位，對於其他地區而言，參與試點更多是改革創新任務，但對我們來說，推動不動產信託與股權信託發展是本職工作，也是建設全球財富管理中心的關鍵抓手。
回顧整個推進過程，雖然包含營商環境改善與行政流程優化，但成效顯著的核心原因在於三方面工作。第一是政策解讀，從北京市經濟發展和信託行業轉型層面清晰闡釋政策推行的必要性，這也是各地都在開展的工作；第二是對本案例社會意義的解讀，我們選取的案例典型易懂，各部門對案例落地後的社會影響理解深刻；第三，也是最爲關鍵的，是對信託產品法律框架及法律關係本質的解讀。我們清晰解釋了財產歸屬、登記變更原因、新權屬關係形成邏輯，以及其如何實現財產保護功能。
面對全新業務，我們用簡潔語言讓不動產登記中心、稅務部門等業務部門理解信託的本質，這使得他們不僅能高效執行流程，還能主動創新。例如，交付環節的簡化就是稅務部門主動提出，他們理解非交易過戶與購買行爲的本質相同，進而省去交易成本，這種突破十分難得。
信託行業本身也處於嚴格監管之下，因此在效率與風險防控的平衡上，通州區政府面臨的壓力較小，優化的行政登記、稅收等環節並非信託業務核心風險點，前置環節已實現有效風險把控。比如，財產是否屬於信託財產的判斷由中國信託登記有限責任公司等專業機構完成。
此外，作爲致力於打造全球財富管理中心的地方政府，我們對信託業務本質理解深刻，能夠幫助信託公司、委託人等各方主體判斷信託產品與家庭需求的適配性。在實際案例中，我們憑藉對適配性的精準判斷，主動推動項目快速落地。
《21世紀》：在“通州案例”落地過程中，通州區政府在政、企、銀協作方面有哪些具體協同機制？正在推進的股權信託財產登記可借鑑不動產信託財產登記中的哪些協同機制？
林巍：推動不動產信託與股權信託的核心邏輯具有相似性，都需要講清項目意義與法律本質。在不動產信託領域，我們着重闡釋如何幫助普通百姓運用信託工具管理風險、滿足核心需求；而股權信託則更強調從全國層面出發，說明其對支持民營經濟、保護企業家、穩定就業的重要意義，以及與通州區全球財富管理中心建設、地方經濟增長的關聯性。清晰闡明項目價值，才能激發各方參與積極性。
除共通點外，股權信託應用場景更爲複雜。我們對財富傳承這類常見場景較爲熟悉，清楚其對財富管理中心建設和地方經濟的促進作用；但在破產重組、公司治理等新興場景方面，還需在案例推進過程中持續學習。通過深入研究這些新場景，並向當事人和行政部門做好解讀，才能在後續股權信託推廣中實現更高效率。
《21世紀》：對比其他的金融改革試點區域，通州區在不動產信託領域和股權信託登記領域的差異化優勢是什麼？
林巍：與其他金融改革試點區域相比，通州區在不動產信託和股權信託登記領域的差異化優勢源於通州區獨特的定位與戰略。
其他試點區域也許只是將試點視爲任務，而通州區將其作爲建設全球財富管理中心的核心工作。財富管理中心的價值體現在兩個維度：一是作爲業務匯聚地，吸引全國業務在中心完成；二是作爲經驗輸出地，從中心向其他地區推廣成功模式。
不動產信託是經驗輸出的典型，通州區形成的實踐經驗可輻射全國；股權信託則側重於業務匯聚，憑藉完善的股權信託財產登記及法律稅務服務生態，吸引全國業務落地。比如委託人設立股權信託前常需成立持股公司歸集資產，若將持股平臺公司設在通州，即可實現全國業務在此辦理。基於這樣的戰略認知，我們將不動產信託和股權信託作爲重要佈局，工作推進更爲深入紮實。
《21世紀》：目前通州區不動產信託財產登記試點案例已獲得多方關注，大家都希望學習借鑑。請問通州區如何將這些成功經驗複製推廣？其他試點區域若想學習，需要具備哪些條件？
林巍：嚴格來說，我們目前只能算是首個案例完成得較爲出色，無論是在通州區內從“第一”到“第十”的推進，還是向外地推廣，都需要經歷一個過程。我先從本地推廣談起，再延伸到外地推廣的要點。
在本地推廣中，我們面臨的首要任務是持續深入解讀信託產品的適配性，尤其是不動產信託的法律關係——通過反覆、多元的闡釋，讓相關主體理解這種法律架構如何幫助客戶管控重大風險。這一過程耗時較長，核心原因在於需要普及的不僅是信託本身的法律知識，更包括民法典中婚姻家事、繼承等篇章的內容。只有理解了這些基礎法律框架，客戶才能清晰認知自身面臨的風險，進而主動考慮運用信託工具。
其次，真實案例的示範效應遠超任何書面解讀。首個案例落地後，後續案例的推進相對容易，隨着試點規模擴大、案例類型豐富、參與信託公司增多，社會對信託服務的接受度會逐步提升。此外，稅收問題仍是本地推廣中待優化的環節，我們希望在擴大試點過程中推動相關政策完善，進一步降低客戶的經濟成本。
若將經驗向外地推廣，除上述本地推廣的共性工作外，還需滿足三個關鍵條件：第一，目標區域需建立信託財產登記制度，這是開展業務的基礎法律保障；第二，當地需具備足夠的法律服務人員，或允許外地專業律師提供有效服務，確保客戶能獲得專業法律支持；第三，當地需有信託公司落地，或外地信託公司有能力、有意願深入當地開展業務。只有這些條件齊備，外地推廣才能從設想變爲現實。
《21世紀》：通州區定位爲全球財富管理中心，在此定位下，不動產信託財產登記試點與股權信託登記試點作爲區政府推動的項目，希望通過這兩個項目的落地達成什麼目標？
林巍：從區域發展視角來看，這兩項試點的意義遠不止於項目本身——試點是起點，而非終點。我們的核心目標在於通過試點，一方面提升行政部門服務產業的能力，另一方面構建完整的財富管理生態體系。在試點推進過程中，我們已形成可複製的經驗，例如針對特殊需求羣體的不動產信託案例，其模式已相對成熟。這些經驗不僅能推動行業發展，更能直接服務民生需求，同時吸引信託產業鏈關鍵要素的集聚。
所謂關鍵要素，包括律師事務所、稅務機構、財務服務及金融機構等。初期，這些要素會因業務便利而在通州區形成業務層面的匯聚；隨着不動產信託與股權信託業務的規模化發展，這種匯聚將從業務層面延伸至物理空間層面——各類機構會因業務高頻互動與資源高效鏈接，主動向通州區集聚。
我們的願景是：當不動產信託與股權信託形成規模效應後，全球財富管理中心的雛形將初步顯現。這一雛形包含兩個核心維度：其一，成爲全國乃至全球財富管理業務的匯聚地。以股權信託爲例，企業設立股權信託前常需歸集資產並設立持股平臺，若將此類平臺集中落地通州區，全國優質經營性資產的財富管理業務將在此發生，帶動區域經濟體量躍升；其二，成爲行業經驗的輸出高地。不動產信託的實踐經驗雖基於本地場景，但其模式可輻射全國，助力其他地區提升民生服務水平，形成“本地實踐—全國借鑑”的示範效應。
《21世紀》：在全球財富管理中心的定位下，除信託領域外，通州區還計劃開展哪些工作，未來有怎樣的規劃？
林巍：從財富管理與個人財富生命週期的關聯來看，我們可將其劃分爲四個核心環節：財富創造、財富增值、財富使用與財富傳承。傳統上，財富增值環節（即“錢生錢”）因聚焦投資與資產保值，一直是資管行業的競爭焦點。但作爲起步較晚的區域，通州區在這一高度白熱化的領域優勢並不顯著，即便付出諸多努力、獲得多方支持，吸引資管機構落地仍面臨較大挑戰。財富創造環節的業務內容相對有限，財富使用環節則以養老服務爲典型場景——這一點我們此前已有涉及。而我們當前最爲關注的，是財富傳承環節。
我認爲財富傳承是財富管理領域的藍海，之所以被稱爲“藍海”是基於兩大特徵：其一，市場體量龐大。初步估算，我國財富傳承市場規模每年可達4500億至5000億元，這與傳統資管行業處於同一量級，展現出巨大的發展空間；其二，競爭格局尚未固化。財富傳承需求因高淨值人羣進入集中傳承階段而爆發式增長，但市場供給嚴重不足——這一領域需要金融機構與非金融機構協同提供綜合性服務，而成熟的服務模式和機構羣體仍在形成過程中。
基於上述判斷，我們認爲，通州區若要建設全球財富管理中心，必須以財富傳承爲特色定位。現階段，我們的核心策略是發揮比較優勢，重點吸引與財富管理相關的非金融服務機構集聚。儘管各地對金融機構的爭奪已趨白熱化，但在非金融服務機構的佈局上，通州區的重視程度領先於其他區域。
從信託領域的實踐來看，無論是不動產信託還是股權信託，其核心應用場景大多圍繞財富傳承展開，信託與遺囑、保險、慈善等工具共同構成傳承服務體系。這與我們的戰略定位高度契合——通過深耕信託工具在傳承場景中的應用，疊加非金融服務機構的集聚效應，通州區正逐步構建起“金融+非金融”協同的財富傳承服務生態。
值得關注的是，近期信託行業迎來了重要機遇：4月8日不動產信託落地新聞發佈會、4月10日股權信託試點方案出臺、4月11日金融監管總局修訂信託公司管理辦法（距上次修訂已18年），三大事件一週內相繼發生，標誌着信託行業進入爆發式發展階段。對通州區而言，這既是落實全球財富管理中心定位的關鍵抓手，也是加速集聚產業要素、完善傳承服務鏈條的歷史性機遇。未來，我們將以財富傳承爲特色主線，推動信託與保險、法律、稅務等服務深度融合，構建覆蓋全生命週期的財富管理生態，最終實現“以傳承爲特色的全球財富管理中心”的建設目標。
《21世紀》：目前通州區在吸引非金融機構集聚方面有哪些具體舉措？
林巍：常規思路是爲機構營造良好發展環境，但更核心的是讓機構“有事可做”。當下通州區的獨特優勢在於不動產信託與股權信託試點的落地——這些創新業務本身就構成了強大的吸引力，使我們從“主動邀約”轉向“被動吸引”。
過去，我們需要頻繁走訪各大律師事務所、會計師事務所，介紹區域政策與業務機會；如今局面完全反轉，頭部機構都主動邀請我們分享試點經驗。這標誌着通州區的財富管理生態建設進入了新的階段：通過具體業務場景的落地，形成了“項目引機構、機構聚產業”的良性循環。
這種轉變的背後，是不動產信託與股權信託試點所釋放的行業價值——它們不僅爲非金融機構提供了全新的服務場景，更搭建了法律、稅務、財務等專業服務深度參與的平臺。當機構看到這裡有真實的業務需求、成熟的政策支持和可複製的實踐經驗，自然會主動尋求合作與落地。