重啓債務重組，老牌房企天譽置業這次能否“突圍”？

宣佈放棄債務重組不足半月，粵系開發商天譽置業（00059.HK）發佈一項新決議稱，將支持並積極推進債務重組，一改此前的態度。

發生如此大轉變的背後是天譽置業董事會的“大換血”。2月中旬以來，包括實控人餘斌在內的多位董事會成員辭任，而走馬上任的新成員與上市公司方面關聯並不密切。有業內人士分析稱，上市公司此舉或意在降低債權人預期，推動債務重組通過。

在此之前，天譽置業的債務重組已推進兩年有餘，但始終未能有效落地，且經營每況愈下，2023年已然資不抵債。今年2月初，天譽置業宣佈終止債務重組，並表示清盤才符合各方利益。

如今，再度重啓債務重組，天譽置業勝算幾何？同策研究院聯席院長宋紅衛向第一財經表示，當前房企化債成功的關鍵除了市場好轉之外，債權方降低預期也是推動債務重組的必要條件，同時企業亦要保持積極的自救心態，加快現金流回款，給出可見誠意的化債方案。

從“躺平”到繼續重組

蛇年春節之後，廣州豪宅開發商天譽置業公告引發了廣泛關注：該公司決定終止重組支持協議。

2月3日，天譽置業發佈公告稱，“董事會合理真誠地認定，在終止日期之前，不存在成功完成相關計劃的合理前景”，該公司董事會也確實相信公司的重組已不再可行，並認爲百慕達法院在聆訊上頒令對公司進行清盤才符合債權人的最佳利益。這一決定使得天譽置業成爲首家直接放棄債務重組、等候清盤的企業。

但僅半個月之後，2月21日，天譽置業又發佈了一項新決議，“承認本公司對重組及清盤呈請的立場發生改變。該改變反映出董事會將支持並積極推進建議重組的新承諾”。

天譽置業同時稱，“我們相信這一新方向將爲所有利益相關者提供實現有利結果的最佳機會”。同時，公司的清盤呈請也再度延期至6月。

從“躺平”到繼續重組，天譽置業未來走向發生180度大轉變的背後是公司董事會近期的一番“大換血”。

2月14日，天譽置業公告稱，於1月份底收到一封電子郵件，要求召開特別股東大會，審議罷免公司現有執行董事及另行委任新執行董事的的提案。

儘管截至目前，天譽置業未對特別股東大會的召開情況進一步披露，但公司董事會已改頭換面。

2月18日，天譽置業委任了三位新執行董事，分別爲樑振杰、薛漢榮和周華鴻。2月19日，天譽置業又宣佈了董事會人員的大變動。公司實控人餘斌稱，要將更多時間投入其他個人事務，選擇辭任執行董事和主席，其餘執行董事和非執行董事也同步辭任。

於是，天譽置業的新董事會由上述三名新上任的執行董事組成，其中樑振杰爲董事會主席。緊隨其後，新董事會宣佈將繼續推進債務重組，推翻此前等待清盤的決定。

值得一提的是，三位新執行董事均有金融機構相關的從業經歷。樑振杰有超過25年的企業銀行經驗，對不同行業的企業貸款批覈、銀團貸款財務可行性評估及貸款組合規劃方面有廣泛經驗。薛漢榮曾在多家上市公司擔任財務總監及公司秘書。周華鴻則在資產管理和商業銀行領域有超過12年的經驗。

董事會換血、對債務重組態度的大轉變，天譽置業此舉有何深意？有長期關注房企境外債務重組的機構人士向記者表示，上市公司此舉或許意在降低債權人預期，以增大重組方案通過的可能性。

尚待“突圍”

天譽置業此前也進行過積極的自救。早在2022年6月時，該公司就已正式出現債務違約，並於兩個月後快速開啓債務重組。

耗時一年有餘，2023年9月，天譽置業披露了一版重組方案。但此後的債務重組實際進展並不順利。在2024年9月底發佈的中期報告中，天譽置業表示，由於逾期債務規模較大、涉及各方較多，需要較多時間與各方溝通並履行相應程序，並將債務重組的終止日期延長至2025年3月31日。

在業務層面上，天譽置業在2021年就暫停了投資拿地，進行戰線收縮，聚焦粵港澳大灣區，將業務重心放在舊改項目上。其中廣州鳳尾村項目曾被視爲翻盤的契機，該項目可售貨值超過200億元。這期間，爲了推進前述這一重點項目的落地，天譽置業在2022年不惜高息借貸，總規模不超過5億元，年化利息高達14.8％。

但這些自救措施效果並不明顯，天譽置業的經營狀況可謂每況愈下。2021年，該公司出現虧損，2022-2023年虧損額度持續擴大，兩年間公司擁有人應占虧損合計約70億元；2023年更是陷入資不抵債的境況，淨資產爲-22億元。

2024年上半年，天譽置業仍在持續虧損。報告期內，該公司錄得合同銷售額僅2400萬元，同比下降96%；營業收入4.38億元，公司擁有人應占虧損超8億元；淨資產也進一步下降至-31億元。

同期，該公司的借貸總額高達133.26億元，流動負債中銀行及其他借款87億元，而合併報表的非受限現金僅2614.3萬元。這一現金狀況顯然難以覆蓋債務，抑或是高昂的利息費用，甚至連審計費都已難以支付。

2月11日，天譽置業就坦言，過去兩年間每年大幅裁員30%，所有現金正用於維持基本經營活動，而“監於資金水平低及不足，集團未能保持若干服務”，這其中就包括核數師及其他相關專業顧問開展年報審計工作。

與此同時，舊改項目的進程同樣不理想。天譽置業曾多次表示要推進鳳尾村舊改項目建設進度，力爭實現銷售回款。但截至2024年11月，鳳尾村項目已停工一年多，同時相關部門正在推進項目復工。此外，天譽置業手中其他十餘個在建及待開發的項目存在嚴重的價值縮水。

也正是基於此，2月初，天譽置業彼時的董事會在決定終止債務重組時給出了兩項原因，一是在過去兩年半內未能獲得任何資金支持重組或解決公司財務問題；二是即使獲得重組資金，當前情況下，公司業務已惡化，無法按最初計劃產生預期銷售收益以履行相關付款義務。

如今，對於上市公司重啓債務重組，宋紅衛認爲，保交樓涉及民生，任何企業不能以主動躺平的姿態對待尚未交付的樓盤和業主，政府也會強力監管相關責任人。對於出險房企來看，化債工作是保交樓的基礎。在當前的環境下，房企債務重組成功，不僅需要政策支持市場預期和信心的修復，債權方心態改變、降低預期也是推動債務重組的必要條件，同時企業自身也需要積極的自救心態，並給出可見誠意的化債方案。

多位受訪業內人士指出，若債務重組無法獲得成功，天譽置業仍將走向清盤的命運。不過，即便最終清盤，也不意味着問題結束。克而瑞指出，目前天譽置業持有的舊改等項目，在企業清盤後如何得到妥善安排仍需關注。