中建壹品加碼北京市場

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

中建壹品繼續加碼北京市場，在近日的北京土拍中斬獲海淀一宗地塊。

6月5日，北京4宗宅地出讓，涉及海淀、石景山、昌平3個區域，吸引多家企業參拍，共攬金130.6億元。

其中，最引人注意的當屬海淀寶山“雙子星”地塊，共吸引中建壹品、金隅、海開、中鐵建、中能建5家企業報名參與競拍。最終，中建壹品和金隅以總價61.42億元競得2宗地塊。

《中國經營報》記者瞭解到，2宗地塊雖然處於海淀，但位置更鄰近石景山，且配套相對薄弱，因此熱度不及半個月前的半壁店地塊。

海淀寶山“雙子星”出讓

根據出讓文件，海淀寶山0016地塊佔地面積2.4公頃，規劃地上建築面積5.04萬平方米，其中住宅建築面積約4.89萬平方米，內含1處社區衛生服務站和1處社區養老服務驛站，交易起始價27.3億元。由中建壹品以27.78億元摘得，溢價率1.76%，成交樓面價約5.51萬/平方米。

寶山0017地塊土地面積2.85公頃，建築面積6萬平方米，容積率均爲2.1，建築高度30米（局部36米），交易起始價33.15億元。最終由金隅以33.64億元摘得，溢價率1.48%，成交樓面價約5.6萬元/平方米。

記者瞭解到，在開拍之前，曾有十幾家企業有意於寶山“雙子星”地塊，但最後僅有5家企業參與線下競拍。一位房企人士表示：“有的企業近期拿了地還未開盤，資金尚未回籠，再去拿地的話壓力比較大。”

據瞭解，寶山村2宗地塊位於西四環至五環之間，位於晉元橋東側，是串聯海淀核心區與石景山區的重要節點。項目交通便捷，距離地鐵6號線廖公莊站步行距離約700米；鄰近西五環入口約800米，可便捷接入阜石路快速路，抵達金融街、中關村等核心區域。

教育配套方面，規劃中明確將配建一所九年一貫制學校，目前擬引入首都師範大學附屬中學教育資源，預計於2026年10月啓動建設。加之周邊現有綠谷雅園配建幼兒園，區域未來有望形成自幼兒園至初中的一站式教育服務體系。

商業配套目前主要依託阜石路沿線的石景山資源（如京西大悅城、山姆會員店）及錦繡大地批發市場，大型綜合商業設施尚待提升。

同處海淀區域、西四環，此次出讓的寶山“雙子星”無論是溢價率還是樓面價，均不及半個月前出讓的海淀半壁店雙子地塊。據悉，當時3家競買人經過95輪舉牌，最終保利發展+北京建工聯合體以45.45億元總價成交，摺合樓面價約7.84萬元/平方米，溢價率11.95%。

據悉，寶山2宗地塊緊鄰西五環，周邊配套相對薄弱，也是不少企業“打退堂鼓”的原因之一。上述房企人士表示：“寶山地塊既要直面半壁店項目競爭，同時因爲位置更鄰近石景山，還要與石景山的項目競爭，況且那邊還有山姆會員店等商業配套，項目壓力會比較大。”此外，地塊北面還有3塊宅地待出讓，未來將形成約17萬—18萬平方米的供應。

不過，中建壹品方面對記者表示：“綜合來看，地塊本身的素質還可以。”據瞭解，當前北京新房市場分化加劇，企業投資更加聚焦於海淀、朝陽等核心區域。中建壹品此前在京拿地多集中於大興和豐臺，此次憑藉寶山地塊實現海淀“補倉”。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，寶山村地塊核心價值體現在其稀缺的五環內區位、明確的教育資源引入計劃以及相對合理的價格梯度。但後續發展也需關注配套設施的逐步兌現週期，以及直面半壁店項目和石景山高端項目的分流競爭態勢。

中海底價摘得石景山地塊

當天成交的石景山西黃村地塊，距離寶山村地塊直線距離約2公里，由4宗子地塊構成。其中648、650爲居住用地，640爲公建混合住宅用地，649爲托幼用地，總計用地規模7.97公頃，地上建築規模16.5萬平方米。

業內人士稱，西黃村地塊其特殊價值在於雖在行政上歸屬石景山，但直線距離海淀核心功能區較近，兼具價格優勢與區位便利，是承接海淀外溢客羣與吸引石景山本地改善需求的重要點位，後續將與寶山村地塊形成直接競爭。

對比寶山村、半壁店地塊來說，其現有成熟配套是該項目亮點：西井社區底商滿足日常基礎生活需求，同時兼具高端商業綜合體商業配套，如京西大悅城、當代商城、遠洋春秋裡、山姆會員店等。教育配套方面，現有西黃村小學、首都師範大學附屬中學（蘋果園分校），另外地塊內規劃配建一所4200平方米幼兒園，將彌補基礎教育設施缺口。

然而該地塊開發也面臨明顯挑戰。張凱指出，由於地塊零散形狀狹長，且周邊建成環境複雜，導致後期樓棟排布優化難度大，可能會影響部分戶型的得房率及採光等，需在當下普遍高得房率的新房市場中創造出足夠亮點。

此外，掛牌文件中提到640地塊內需返還地上建築規模3.68萬平方米的商業面積，回購價格鎖定爲3000元/平方米，低於建安成本構成財務剛性負擔，對開發商資金實力要求較高。

該地塊最終由中海新城以底價45.23億元競得，綜合樓面價約2.75萬元/平方米。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）