建發、金茂加碼北京豐臺 20.8億元摘新宮地塊

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

6月24日，北京豐臺新宮板塊成功出讓一宗宅地，由建發房產+中國金茂聯合體以20.8億元摘得，成交樓面價4.02萬元/平方米。

《中國經營報》記者瞭解到，該地塊是建發房產近兩年在新宮板塊第三次“落子”。今年3月份，與該地塊相鄰的建發金茂·觀宸項目開盤，在新盤扎堆的豐臺市場，項目3個月去化近四成。

“回爐”地塊

此次出讓的地塊爲豐臺城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區）-02地塊。

據悉，該地塊爲一宗“回爐”地塊，去年8月份上架時，土地總面積5.39萬平方米，原本分南北兩個地塊整體出讓，起始價52億元，不過一個月後便因故暫停出讓。

而當時正值豐臺新房庫存高企，去化艱難之際，特別是新宮板塊的部分新房項目開盤8個月網籤量僅個位數。

至當年10月下旬，該地塊再度上架時，地塊信息也發生變化，南側地塊又拆分爲兩個小地塊，當時出讓的爲01地塊，土地面積3.04萬平方米，起始價爲24.32億元，容積率從2.5降至2.0。起始樓面價保持穩定，從4.02萬元/平方米調減至4萬元/平方米。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，NY-030（南區）地塊被拆細出讓，如此一來，既提高了地塊順利成交的確定性，也確保了豐臺區整體的供地進度。

而此次出讓的地塊即爲02地塊，根據出讓信息，該地塊土地面積2.59萬平方米，地上建築面積約5.18萬平方米，容積率約2.0，控制高度約45米（局部60米），綠化率約30%。起拍價約20.8億元，摺合起始樓面價約40159元/平方米。該地塊未設置商品房銷售價格上限。

01和02地塊位於豐臺南四環到五環之間，更靠近四環位置，隸屬於豐臺槐房新宮板塊，距離地鐵19號線及4號線交匯站新宮站直線距離約500米，滿足步行通勤需求。

張凱表示，目前，板塊內商業配套成熟，周邊環繞槐房萬達、大悅春風裡等大型商業綜合體。生態資源尤爲突出，南苑森林溼地公園、槐新公園及海子公園由北、西、東三面環繞。但區域內的教育資源目前相對短缺，且板塊界面尚有一定提升空間。

值得注意的是，相比01地塊，雖然容積率都是2.0，但是01地塊包含北側東側兩條街坊路，扣除後實際容積率爲2.4，這意味02地塊居住體驗更舒適，同時其位置相對靠裡，遠離地鐵線路，受交通噪聲影響更小，整體地塊素質更爲優越。

建發再次“落子”豐臺

該地塊前期吸引建發房產+中國金茂聯合體報名，最終由該聯合體底價成交。

據瞭解，去年11月份，01地塊出讓時，被外界視爲建發房產“馬甲”的福州裕誠房地產以24.345億元底價競得，樓面價約4萬元/平方米，銷售指導價8.3萬元/平方米，樓地差價達4.3萬元/平方米。

01地塊出讓後不久，建發房產便於當年12月27日公佈了該項目規劃設計方案，確定將其打造爲在京的首個“風雅宋韻”系列產品。

值得注意的是，當初在拿地時參與地塊競拍的中國金茂後來也以財務投資者身份參與到該項目中，項目定名爲建發金茂·觀宸。

該項目總共11棟住宅樓479戶，包括110～165平方米7種戶型，全部爲三居或四居，於今年3月17日和4月30日分兩批次取證。

北京市住建委官網顯示，目前該項目已網籤185套，成交均價約7.9萬元/平方米，榮登豐臺新房銷售榜首。

在建發金茂·觀宸之前，建發房產還曾於2022年9月份以33.81億元在新宮板塊拿下一舊改地塊，首次落子北京南城，項目隨後定名爲建發璟院，於2023年3月份入市，目前已清盤交付，網籤均價7.9萬元/平方米，銷售指導價8.3萬元/平方米。

此次02地塊在出讓文件中就明確提出“建築設計應體現中國特色、古都風韻、時代風貌”，業內預計將打造成觀宸二期。

業內認爲，建發房產此次再度落子該板塊，既是對區域發展潛力與地塊價值的明確認可，也是源於其已開發項目——觀宸與璟院的市場成功經驗。

張凱指出，02地塊的入市，恰好與一個新盤從拿地到開盤的常規週期重合，顯現出豐臺區政府在市場供應節奏把握上的考量。

隨着此次02地塊成交，NY-030（北區）地塊也計劃入市。他認爲，若建發房產最終整合獲取北區地塊，不僅將利於其對該板塊進行整體開發塑造與資源整合，亦能有效控制開發進度與區域價值提升。但同時企業也亟須在產品端構建差異化體系及目標客羣定位，在戶型配置、產品檔次及價格梯度上形成互補佈局。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）