中報觀察｜新鴻基半年收入維穩 但這一次租賃業務成了軟肋

觀點網 2月27日，香港本地最大地產發展商之一，新鴻基地產發佈2024/25財年半年度業績報告。

財報採用的時間段比較特殊，反映的是現實時間2024年整個下半年，而在這6個月時間內香港經濟發展情況發生了不少變化。

其中，物業開發方面，儘管香港經濟持續疲軟，但期內香港政府和香港銀行界推動放寬按揭規限和按揭息口回落，爲住宅市場釋放了不少需求。

尤其是當開發商們願意折價推盤。新鴻基地產位於香港前機場啓德區的天璽‧天項目是2024年香港市場的重點項目，項目一期推盤價單在折扣後的平均售價，就較周邊新項目低約20%。到去年10月31日，項目至少進行了4輪招標，認購十分火爆。例如第三輪銷售就獲得超額認購達142倍。

但與交投暢旺的住宅市場相對，香港商業地產氛圍一片低沉。“港人北上”令本地零售消費大受打擊，而辦公樓市場一如既往承壓，空置率、租金難見大的起色。

鑑於新鴻基地產目前91.7%的收入來自香港本地，這些都是繞不開的問題。

資料顯示，2024/25財年上半年，該公司取得總收入爲399.33億港元，較去年同期的275.42億元增長了45%。營業溢利錄得120.98億港元，較去年同期的109.53億元增長了10.5%。

但同期，投資物業公平值出現28.75億港元下跌，最終影響利潤表現。新鴻基地產本期溢利爲78.41億港元，同比下跌17.2%，公司股東應占溢利75.23億港元，同比下跌17.7%。

與此前外界普遍認爲，新鴻基地產業績中，物業投資部門的表現往往最爲亮眼和穩定不同。2024/25財年上半年，物業發展業務成爲新紅基地產業績增長的主要驅動力。

按收入貢獻比例看，物業發展仍爲新鴻基地產第一大收入來源，總收入爲163.61億港元，佔總收入比重約40.9%。當中又以香港本地佔大頭，貢獻收入160.31億港元。

新鴻基地產在期內有多個項目推盤，分別爲啓德天璽·天第1期、北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II和屯門NOVO LAND第3B期等，表現都十分不錯。

尤其是上述提到的啓德天璽·天第1期，截至去年10月31日，該項目累計銷售金額已突破100億港元；還有位於元朗站上蓋的The YOHO Hub II，項目在去年中旬首推第一輪210個單位，開售當日就即日沽清。

物業投資業務的情況則是相反的，無論香港抑或中國內地分部，物業投資業務收入均出現下跌。

其中，新鴻基地產香港物業投資組合的總租金收入爲88.13億港元，較去年同期的89.41億港元略有下降。淨租金收入爲63.39億港元，較去年同期的65.74億元下降了4%。主要是由於寫字樓物業分部的租金收入減少。

香港辦公樓市場在2024年下半年持續承壓。世邦魏理仕在一份報告中就提及，香港甲級辦公樓租賃活動在2024 年第四季度季節性放緩，總租賃量較上季下跌38%至66.1萬平方呎。同時，整體空置率上升0.2個百分點至17.0%。

新鴻基地產目前在香港擁有總建築面積102萬平方米的辦公樓，大多數位處核心地段，如位於西九龍上蓋的環球貿易廣場、位於中環的國際金融中心、位於灣仔的新鴻基中心和中環廣場等當地最頂尖項目。

因此，新鴻基地產的香港寫字樓組合在期內的平均出租率維持在約90%，保持了一定的競爭力。但相對租金收入同比減少5%至28.47億港元。

商場部分，新鴻基地產去年下半年有幾個項目開業。包括位於香港新界北元朗的YOHO MIX 元點、YOHO PLUS 加點。其中，YOHO MIX 元點樓面面積近11萬平方呎，引入逾70家品牌；YOHO MIX 加點樓面面積近4萬平方呎，引入逾40間商店。

截至目前，新鴻基地產在香港擁有總樓面面積約116萬平方米的零售面積，包含沙田新城市廣場、中環國際金融中心商場、旺角MOKO、觀塘apm在內的15大商場。

香港在下半年公衆假期頗豐富，從端午節、中秋節、國慶日、重陽節到香港特別行政區成立紀念日和聖誕節。新鴻基地產項目運營團隊抓住機會，推出不少促銷和慶祝活動，以吸引人流對衝“港人北上”的影響。

資料顯示，新鴻基地產旗下15大商場在去年聖誕期間的人流及生意額同比上升近15%。

截至期末，新鴻基地產香港零售物業組合出租率維持在93%左右。期內租金收入僅下跌1%至45.93億港元。

內地方面，由於項目數量不多，新鴻基地產2024/25財年半年度物業發展收入僅3.3億港元。

新鴻基地產目前在中國內地擁有186.2萬平方米的投資物業面積，物業面積比香港更多，承受的壓力也更大。

期內，中國內地物業投資部門租金收入錄得下跌，表現爲人民幣28.47億元，同比下跌2%，港幣30.89億元，淨租金收入23.77億港元。

新鴻基地產在內地面對着與香港一樣的困境。"激烈的市場競爭和不明朗的外圍環境繼續令一線城市的辦公樓租務受壓。”新鴻基地產表示，同時零售業務也受出境遊增多以及經濟不明朗影響。

儘管期內新鴻基地產有南京ifc項目開業，新增零售樓面面積超過10萬平方米，但並未抑制下行趨勢。

目前能夠期盼的是2025年上半年市況能有所好轉。新鴻基地產在業績報告中也提到：“市場氣氛於近月逐漸回暖。”

該公司也並未停止擴充自己的投資物業組合規模。

香港方面，新鴻基地產接下來重點落成的項目包括位於觀塘The Millennity基座的商場，項目與觀塘apm商場及創紀之城寫字樓羣相鄰，樓面面積約50平方呎，首階段將於2025第二季開業，預租進度理想。啓德天璽·天的商場部分也計劃在2025年下半年開始分期開業，樓面面積22萬平方呎。

規模龐大的高鐵西九龍總站發展項目也在持續最近當中。

內地方面，新鴻基地產廣州南站ICC東廣場首期商業在去年11月順利封頂，預計2026年將逐步開放。

位於蘇州工業園區金雞湖商務區的蘇州環貿廣場ICC項目近期也順利通過消防驗收，即將邁向開業。項目由一棟310米高的超高層綜合樓、4層裙樓和花園廣場組成，總建築面積約26萬平方米。

上海ITC項目最後一期也預期將於2025年全面竣工，ITC第三期的餘下部分總樓面面積逾500萬平方呎，包括旗艦商場ITC Maison、一幢摩天辦公大樓和上海徐家彙中心安達仕酒店。

杭州國際金融中心也在順利推進，最新進度爲項目辦公樓部分上蓋工程已接近完成，市場推廣工作已開展。

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