朝陽頭部雙井，跌成啥熊樣了？

來源：市場資訊

（來源：地產局座）

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這一輪樓市回調，整個北京二手房價格的大盤子，跌了大約30%。

一些比較差的房子，跌了百分之四五十，而一些比較好的房子，跌了百分之二三十。

所以，這次回調，也算是檢驗北京各個小區真實成色的時候：當潮水退去，才知道哪些小區在裸泳。

接下來十幾期，大表哥會分板塊，重點梳理一些典型標杆樓盤的價格變化，看看它們的漲跌情況。

目的就是通過最真實客觀的數據，看看哪些樓盤是真優質好盤，哪些樓盤是泡沫水貨，供大家在買房時參考。

（特別說明：

接下來列出的各小區價格，是大表哥從二手房大數據庫中，將該小區各歷史時間段，成交的所有二手房的價格，進行加權平均所得。

不是某一套房，也不是某個戶型，而是同一時期整個小區的二手房價格加權平均。所以這個價格可能會比某個具體的房源高，也可能低。）

今天聊朝陽頭部板塊——雙井。

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重點看5個小區，九龍花園、百環家園、首城國際B區、富力城A區、富力十號

6個小區品質依次從低到高，九龍花園、百環家園代表剛需盤，首城國際B區、富力城A區代表改善盤，富力十號代表豪宅。

1.九龍花園

2014年，整個九龍花園的二手房成交均價是30705元一平米。

2017年，整個九龍花園的二手房成交均價是61426元一平米。

2022年，整個九龍花園的二手房成交均價是64975元一平米。

2025年，整個九龍花園的二手房成交均價是42952元一平米。

從上述價格可以看出，九龍花園房價從2022年曆史最高點的64975元一平米，跌到現在的42952元，跌幅是33.9%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的30705元一平米相比，目前九龍花園還有39.3%的漲幅。

2.百環家園

2014年，整個百環家園的二手房成交均價是29715元一平米。

2017年，整個百環家園的二手房成交均價是61991元一平米。

2022年，整個百環家園的二手房成交均價是62954元一平米。

2025年，整個百環家園的二手房成交均價是43100元一平米。

從上述價格可以看出，百環家園房價從2022年曆史最高點的62954元一平米，跌到現在的43100元，跌幅是31.5%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的29715元一平米相比，目前百環家園還有45%的漲幅。

3.首城國際B區

2014年，整個首城國際B區的二手房成交均價是46523元一平米。

2017年，整個首城國際B區的二手房成交均價是98623元一平米。

2022年，整個首城國際B區的二手房成交均價是105307元一平米。

2025年，整個首城國際B區的二手房成交均價是80126元一平米。

從上述價格可以看出，首城國際B區房價從2022年曆史最高點的105307元一平米，跌到現在的80126元，跌幅是23.9%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的46523元一平米相比，目前首城國際B區還有72.2%的漲幅。

4.富力城A區

2014年，整個富力城A區的二手房成交均價是50291元一平米。

2017年，整個富力城A區的二手房成交均價是102489元一平米。

2022年，整個富力城A區的二手房成交均價是106113元一平米。

2025年，整個富力城A區的二手房成交均價是78164元一平米。

從上述價格可以看出，富力城A區從2022年曆史最高點的106113元一平米，跌到現在的78164元，跌幅是26.3%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的50291元一平米相比，目前富力城A區依然還有55.4%的漲幅。

5.富力十號

2017年，整個富力十號的二手房成交均價是124921元一平米。

2022年，整個富力十號的二手房成交均價是143287元一平米。

2025年，整個富力十號的二手房成交均價是123467元一平米。

從上述價格可以看出，富力十號從2022年曆史最高點的143287元一平米，跌到現在的123467元一平米，跌幅是13.8%。

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看完上述具體數據。大表哥總結三點，供大家參考。

第一，雙井緊鄰北京國貿CBD，是朝陽區的頭部板塊，板塊內高中低端樓盤齊全，對北京樓市來說具有風向標意義。

關注北京樓市，有買房需求的朋友，可以重點留意雙井板塊的樓市行情，即使在其他區域買，也可以關注雙井板塊的代表性樓盤，像富力城、華騰園等的行情。

因爲如果北京房價漲，肯定是優質板塊的好房子先啓動，跌的時候它們後跌。

第二，這一輪雙井板塊整體跌幅在25%左右，跑贏北京大盤30%的跌幅，頭部板塊優勢還是比較明顯，但是板塊內的房價分化比較大，整體呈現出越是剛需盤跌幅越大的情況。

尤其是九龍花園、百環家園這種高層老塔樓，跌幅已經超過北京整體大盤30%的跌幅了。

（當然，還有一些無社區，建成於上世紀七八十年代的老破小，跌幅甚至有超過40%的，只是每年成交量比較小，大表哥就沒列出了。）

而改善盤首城國際、樂成國際、富力城等跌幅相對小些，抗跌性比較好。

第三，提示一個風險。作爲雙井板塊內豪宅的富力城十號，從統計數據上來看，房價跌幅最小，只有13.8%。

不過大表哥也提醒一下，富力城十號主要是因爲總價高，成交量小，尤其是在當下這種行情下，半年成交不了幾套，所以價格可能會有滯後性。

大表哥個人的意見是，如果北京樓市短期內沒有大行情逆轉，依然延續目前的這種態勢，那麼富力城十號接下來有非常大補跌的風險。（具體可參考去年的望京金茂府、今年的橡樹灣、保利中央公園）

所以，建議想買富力城十號的朋友，如果談價不好談，不要急於出手，小心高位站崗。