剛需常營，跌成啥熊樣了？

來源：市場資訊

（來源：地產局座）

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這一輪樓市回調，整個北京二手房價格的大盤子，跌了大約30%。

一些比較差的房子，跌了百分之四五十，而一些比較好的房子，跌了百分之二三十。

所以，這次回調，也算是檢驗北京各個小區真實成色的時候：當潮水退去，才知道哪些小區在裸泳。

接下來十幾期，大表哥會分板塊，重點梳理一些典型標杆樓盤的價格變化，看看它們的漲跌情況。

目的就是通過最真實客觀的數據，看看哪些樓盤是真優質好盤，哪些樓盤是泡沫水貨，供大家在買房時參考。

（特別說明：

接下來列出的各小區價格，是大表哥從二手房大數據庫中，將該小區各歷史時間段，成交的所有二手房的價格，進行加權平均所得。

不是某一套房，也不是某個戶型，而是同一時期整個小區的二手房價格加權平均。所以這個價格可能會比某個具體的房源高，也可能低。）

今天聊朝陽第三梯隊的剛需板塊——常營。

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重點看5個小區，保利嘉園一號院、萬象新天一區、北京新天地二期、龍湖長楹天街西區、常楹公元。

5個小區品質依次從低到高，保利嘉園一號院表剛需盤，萬象新天一區和北京新天地二期代表改善盤，龍湖長楹天街西區和常楹公元代表高端盤，屬於板塊內高層品質和房價的天花板。

1.保利嘉園一號院

2014年，整個保利嘉園一號院的二手房成交均價是23679元一平米。

2017年，整個保利嘉園一號院的二手房成交均價是45364元一平米。

2022年，整個保利嘉園一號院的二手房成交均價是53105元一平米。

2025年，整個保利嘉園一號院的二手房成交均價是37698元一平米。

從上述價格可以看出，保利嘉園一號院房價從2022年曆史最高點的53105元一平米，跌到現在的37698元，跌幅是29%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的23679元一平米相比，目前保利嘉園一號院還有59%的漲幅。

2.萬象新天一區

2014年，整個萬象新天一區的二手房成交均價是29172元一平米。

2017年，整個萬象新天一區的二手房成交均價是57948元一平米。

2022年，整個萬象新天一區的二手房成交均價是61879元一平米。

2025年，整個萬象新天一區的二手房成交均價是46912元一平米。

從上述價格可以看出，萬象新天一區房價從2022年曆史最高點的61879元一平米，跌到現在的46912元，跌幅是24.2%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的29172元一平米相比，目前萬象新天一區還有60.8%的漲幅。

3.北京新天地二期

2014年，整個北京新天地二期的二手房成交均價是28336元一平米。

2017年，整個北京新天地二期的二手房成交均價是57028元一平米。

2022年，整個北京新天地二期的二手房成交均價是57819元一平米。

2025年，整個北京新天地二期的二手房成交均價是42289元一平米。

從上述價格可以看出，北京新天地二期房價從2022年曆史最高點的57819元一平米，跌到現在的42289元，跌幅是26.9%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的28336元一平米相比，目前北京新天地二期還有49.2%的漲幅。

4.龍湖長楹天街西區

2014年，整個龍湖長楹天街西區的二手房成交均價是33641元一平米。

2017年，整個龍湖長楹天街西區的二手房成交均價是70510元一平米。

2022年，整個龍湖長楹天街西區的二手房成交均價是77332元一平米。

2025年，整個龍湖長楹天街西區的二手房成交均價是61647元一平米。

從上述價格可以看出，龍湖長楹天街西區從2022年曆史最高點的77332元一平米，跌到現在的61647元，跌幅是20.3%。

如果和上一輪樓市大漲之前，也就是2014年的33641元一平米相比，目前龍湖長楹天街西區依然還有83.2%的漲幅。

5.常楹公元

2017年，整個常楹公元的二手房成交均價是72045元一平米。

2022年，整個常楹公元的二手房成交均價是80367元一平米。

2025年，整個常楹公元的二手房成交均價是65268元一平米。

從上述價格可以看出，常楹公元從2023年曆史最高點的803672元一平米，跌到現在的65268元一平米，跌幅是18.8%。

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看完具體數據，大表哥簡要總結三點。

第一，整個常營板塊這一輪的跌幅在26%左右，略小於北京大盤30%的跌幅，說明常營板塊在整個北京還算是中等偏上的一個區域。

主要原因是因爲常營的交通和配套整體還不錯，地鐵6號線能夠在半小時內通勤到國貿，50分鐘左右也能通勤到望京。

而且常營經過多年的發展，內部相對來說配套也比較成熟，商業有龍湖常營天街，醫療上有首都醫科大朝陽醫院，內部自成小體系，生活比較方便。

第二，常營板塊內這5個樓盤，跌幅也有比較明顯的分化，總的趨勢還是品質越高，跌幅越小，品質越差，跌幅越大。

像最便宜的兩限房保利嘉園一號院，跌幅是29%，已經非常接近北京整體大盤的跌幅了。

而該改善盤萬象新天一區、北京新天地二期等跌幅則相對較小。板塊內的次新天花板小區龍湖長楹天街西區、常楹公元跌幅最小，分別只有20.3%和18.8%，已經屬於非常抗跌的了。

這和小區本身品質有很大關係，像常楹公元和太陽宮板塊的太陽公園，聽名字就知道有些淵源，它兩是同一家開發商，都是板塊內的品質標杆盤。

第三，常營次新二手房價，目前還沒有後止跌的跡象。一方面是因爲北京大行情暫時沒有逆轉的信號，另一方面也是因爲這兩年常營內部和周邊的新房供應比較大，特別是新規之後出的新盤，像朝觀天珺、金茂滿耀等，對老的二手房衝擊很大。

因此，對於像常營這些新房供應量比較大的板塊，大表哥認爲老的二手房價格體系都有重構的風險，所以建議不用太着急。

因爲新盤的陸續上市，必定衝擊二手市場，所以可以多觀察觀察，看到喜歡的房源，如果價格談不攏就不要硬上，以免高位站崗。